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BUFF叠满全维4代，120%-245%天津超级实用率！

2025年，天津楼市注定是四代宅的天下，各大开发商把产品卷上了全新高度。最近武清农垦含章锦棠用仅1.2容积率的架空社区的高端改善规划，与四代住宅产品碰撞，更是把眼下楼市关键创新buff直接拉满。再融合诸多创新设计，这个盘绝对是给天津楼市的“新产品”打了个样。

PART01

超低容积率的四代宅，赢麻了！

2024年，四代住宅的初级版在滨海率先出现，错层露台是核心特点，但是吃螃蟹的产品露台尺度拿捏很粗放，建筑效果完全不予考量，而且这些项目容积率普遍在2.0以上，定位刚需刚改，偏小户型造成的凌乱细碎的露台几乎毫无美感。

今年年初，市区一批四代产品新盘建筑立面水平明显成熟，产品定位也向改善跃进。但核心区高密度带来的拥挤凌乱与采光、隐私、景观效果普通的问题依然难解。

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▲农垦含章产品系

2024年农垦含章棠华将架空层带入武清市场，直接在空档多年的龙湾城板块实现热销。而后拿下的含章锦棠整体占地6.27万㎡，建筑面积12.43万㎡，容积率仅1.2，这样的低密地块，在天津都堪称稀缺，直接实现了农垦地产对武清目标客户的跃升。仅靠容积率就标定了这里将出现武清的高端改善样板。整个项目总共24栋楼，仅460户，主力户型平墅产品面积在142与168㎡，叠拼产品上叠140㎡，下叠170㎡，且全社区户型全部实现一梯一户，这样配置放眼天津都堪称炸裂。

▲农垦含章锦棠容积率1.2

户均150㎡的面积更符合终极改善需求，用产品门槛完成社区邻里的筛选，超常规的规划带来整个社区的纯粹性。对于四代住宅而言，这一点尤为关键，超低密度带来的居住舒适度和高净值业主群才能从本质上杜绝客户私搭乱建的可能。社区最大楼间距在60米以上，即便首层附带的架空层下跃也可满足采光需求。

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▲农垦含章锦棠下沉庭院与私家院落

1.2作为标准泛别墅的容积率，绝对可以称作理想化的环境舒适度。低密建筑搭配大尺度的楼间距，创造了建筑间完美的社交距离，更没有高层建筑带来的压迫感。从景观设计上，低层大楼间更能强化建筑藏在园林里的环境感受。而1.2容积率带来的超低社区人口密度，更符合高净值人群对于社交和私密性的需求。

PART02

最高实用率245%，逆天！

农垦含章锦棠的主力产品是平墅142㎡-168㎡户型，两种户型居然都做了端厅咬合式设计，同时在两个户型客餐厅上方，分别形成户内挑空赠送。同时位于客厅部位的露台形成了错层，一位设计朋友看过之后，反馈就一个字“绝”。

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▲农垦含章锦棠平墅建筑结构

▲农垦含章锦棠平墅建筑效果图

142户型做了全南向三室设计，餐厨与双卫均在北侧，全南向采光的三间卧室，有两间面宽3.5米，一间面宽3.3米，本身舒适度已经足够高。面宽5米、进深7.5米客厅的空间，上部是两层通高的挑空，这样的“墅感”空间在天津初见了。

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▲农垦含章锦棠通高客厅效果图

通高6米的客餐厅空间，本身舒适度直线拉满。如果家庭需要，挑空部分也可改造出一个超过28㎡全功能套房空间，而首层客餐厅舒适度丝毫不受影响。要知道通高两层带露台的客厅，即便在180㎡的别墅户型当中都很难实现，但是这个户型居然只是142㎡。

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▲农垦含章锦棠通高客厅效果图

142㎡户型的客厅带进深约1.55米的错层阳台，不计面积的空间让户型实用率直线拉升。奇数层的168㎡户型格局与142㎡户型结构相似，但是客厅面宽达到了6.5米，阳台尺度更大，贯通客餐厅的挑空可改造面积更达到33㎡以上。

常规露台的底面是下一层住户的窗户顶板，从下一层窗口看过去，是出挑两米多的水泥板，严重遮挡采光不说下层住户极为压抑。向下望去，又是下一层的露台，居高临下一览无余。这也是四代住宅饱受诟病的核心点。

但农垦含章锦棠将通高与错层露台结合，上一层这个部位是通高后的客厅上空。丝毫不会影响正常居住空间的使用感受。即使是搭建后，客厅上部能俯瞰的露台也是自家客厅的外跨露台。错层带来的采光与视觉弊端居然能够完美解决。

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▲农垦含章锦棠推广效果图

很久以来，南方市场4代住宅超100%的实用率让北方客户羡慕不已。农垦含章锦棠的实用率挑空平墅户型普遍在120%以上，这个数据几乎刷新了天津普宅的实用率天花板。更夸张的叠拼产品，最高实用率可以飙升至220%。

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▲农垦含章锦棠叠拼建筑结构

下叠的172㎡户型在架空层之上是2层结构，南向面宽约9.6米，一个约6米面宽大客厅之外，次卧面宽达到了3.6米，堪比普通改善户型的主卧尺度。餐客厅贯通后是整个约57㎡的巨大起居空间，且约6米层高。二层规划了两间卧室与一个卫生间之外，还有一个设备平台，稍加改造就可以作为卫生间使用，将客厅部位搭建之后就可以形成一个三居双套格局。

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▲农垦含章锦棠叠拼餐客厅空间

但是这个产品实用率奇高的核心在于架空层带来的下跃空间，架空层之下是一个5.7米高度的下沉庭院，进深最大可以达到10.9米，这个尺度上，即使是在靠近下沉庭院的部位局部留足双层挑空之后，依然可以打造一个储物夹层。

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▲农垦含章锦棠叠拼效果图

而下沉庭院的进深达到5.5米，配合低密度带来的超大楼间距，整个空间的采光通风效果相对传统全地下的设计有了质的提升，更何况本身在城市地面之上，通风防潮完全无忧。

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▲农垦含章锦棠下叠172㎡户型结构

眼下很多户型产品的拓展需要业主自行改建，破坏外立面的同时也给未来使用留下了隐患。而农垦含章锦棠洋房与叠拼的拓展部位几乎全部在户内实现，对外立面的影响几乎不存在，满足实用率提升的同时最大限度的保证了外立面效果。

PART03

全维4代，天津楼市的未来态！

眼下楼市的创新点，不外乎几个：宽厅落地窗、架空层设计、会所、首层架空下跃，错层露台，局部挑空。但是很少有开发商能把这些buff叠加用足的。农垦含章锦棠却集合了最前卫的产品创新维度。

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▲农垦含章锦棠主入口效果图

整个地块采用了全架空层设计，社区内地平比城市地平高近6米，实现了完全的人车分流与私密安全性。很多附属功能用房如红黑号站全部放置到架空层下，释放了社区景观空间，流行的下沉景观庭院让景观空间更加立体多维。

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▲农垦含章锦棠下沉庭院效果图

下沉庭院为核心的景观示范区往往是开发商着力打造的重点，含章锦棠的主入口放在了整个地块的西侧，在整体进深60多米的空间内，配置了极为繁复的景观节点。与市政道路交接的地带是一个体量超过50米延展面的门头，大面积金属与石材搭配开阔大气。一个视觉焦点的景墙设计，整面玛瑙绿玻璃砖砌成，景墙之前造型松与水景映衬，形成过渡空间。绕过景墙是灌木与景石交织而成的一个过渡空间，风格平缓，也为整个下沉空间的核心景观埋下伏笔。核心景观区面积并不算太大，却是以精巧取胜。

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▲农垦含章锦棠下沉庭院效果图

整个庭院被叠水包围，水流层层跌落，周边布置了浮动的绿岛与形态各异的景石，形成山水效果。金属连梁环绕整个水景，而在水景之上斜置两座景亭。会所区域与景亭相对，整体空间尺度带来的视觉冲击十分强悍，内部配置了健身房与私宴厅，未来销售功能完毕后，可以装载更多功能，在区域市场，绝对是遥遥领先的配置。

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▲农垦含章锦棠会所效果图

论空间实用性，普遍120%，最高超220%的空间效率；论空间，主力产品洋房与叠拼全都是动辄双层挑高。论景观，从露台到立体景观，再到私家庭院；论配置，地下车马厅与地上景观门头双层节点与会所。更何况将错层露台与户内挑空融合，形成了非常理想的解决方案，如果站在三年前，其中一点就足以震撼市场，但眼下在一个项目里就全部呈现，在可预见的时间内，这个项目一定是住宅产品直逼眼下市场的产品力边界。

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▲农垦含章锦棠公区效果图

客观来说，架空层复制不难，景观复制也并不复杂，会所更是容易，但是很难复制这个项目的一梯一户设计，也很难复制错层咬合的空间格局，空间拓展与外立面之间的均衡、露台空间与采光私密性的掌控。核心是很难复制低密度与纯粹超前的定位。

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