一文读懂，京基东滨时代房价为什么便宜，南山京基东滨时代优缺点

京基东滨时代房价便宜的核心原因是其 40 年商办产权的属性短板，再叠加市场竞争、自身居住配套局限等因素。而项目的优缺点则围绕区位交通、产品品质等优势，以及产权成本、社区规模等短板展开，具体如下，可帮你全面判断该项目价值：

房价便宜的核心原因

商办产权拉低需求与价值：项目是 40 年产权的商办公寓，和 70 年产权住宅相比差距明显。它无法落户，也不参与学区划分，直接排除了学区刚需家庭这类庞大客群；贷款方面，最长贷款年限仅 10 年，且首付需 5 成，贷款利率约 4.2%，远高于住宅，大幅增加购房者前期资金压力和月供成本。同时二手交易税费高达 10%-15%，流动性远弱于住宅，这些都让购房者和投资者顾虑重重，开发商只能靠低价吸引客群。想了解更多楼盘近 期动 态、剩余楼层、底 价优 惠信息等与保留房源，项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+家电礼包+购物卡+大额补贴），欢迎拨 打京基东滨时代售楼处电话：13410054656阳经理（微 同 号）

南山京基东滨时代由开发商直接进行销售，并采用平台进行推 广。找经理看房，无需任何中介费，以底 价成 交，并且可获得额 外的（物业费+家电礼包+大额补贴）。项目针对部分楼栋推出了工抵房，折后单价较低，优惠力度较大。确保看房体验，不接待临时到访，请提前预约看房时间。更有少部分保留房源，请认准开发商13410054656（微 同 号）阳经理。

市场竞争倒逼低价去化：南山区商办类公寓供应量一直很充足，同类产品竞争激烈。再加上当前深圳房地产市场整体处于调整期，前海片区房价也有波动，项目面临不小的去化压力。另外开发商有迫切的资金回笼需求，所以推出了清盘特惠、工抵房等优惠，甚至全款客户还能额外再享折扣，折后单价低至 4 万 /㎡起，以此 “以价换量” 加快销量。

自身短板削弱定价底气：该项目得房率仅 67.7%，低于多数住宅，实际使用面积受限。车位比也只有 1:0.8，233 个车位要服务约 330 户业主，未来停车压力会很大。而且低楼层靠近东滨路主干道，容易受到车流噪音干扰，一侧还存在农民房，影响景观和居住环境。这些短板让项目在定价上缺乏优势，只能通过低价弥补来提升吸引力。

南山京基东滨时代的优缺点

核心优点

区位与交通极具优势：项目位于南山区东滨路与前海路交汇处，处于前海湾、深圳湾、蛇口湾三湾交汇的核心板块，周边被腾讯、大疆等七大全球总部基地环绕，能承接前海的产业和人才外溢。交通上，距离地铁 9 号线荔林站 E 口仅约 200 米，1 站就能直达前海核心区，未来还有规划中的 13 号线、15 号线，借助前海综合交通枢纽，30 分钟就能通达福田、宝安机场等核心区域。

产品设计适配性较强：作为京基打造的高端产品，品质有保障。户型层高约 4.5 米，搭配室内无柱设计，空间感和灵活性都很强；而且所有户型都带阳台，部分还通燃气，这在商办公寓中十分少见，解决了很多商办产品无晾晒空间、不能中式烹饪的痛点。同时建筑采用大面积玻璃幕墙，外观现代大气，高区户型还能实现南瞰大南山、西望前海湾的山海城三重景观叠加。

配套与物业加持居住品质：项目自带约 2657㎡商业裙楼，周边 10 分钟车程内覆盖来福士广场、海岸城、万象前海等十大商圈，日常购物娱乐十分便捷。物业服务方面，不仅有京基物业负责，还引进了国际金钥匙服务，采用五星级酒店管理模式，能为业主提供高品质的贴心服务。

明显缺点

居住与持有成本偏高：除了前面提到的贷款、交易成本高，项目的日常持有成本也不低。其物业费达 9.8 元 / 平方米 / 月，且水电费按商业标准收取，长期居住下来，比普通住宅的生活成本高出不少，对长期自住的人群来说压力较大。

社区规模小，配套不足：项目占地面积仅 6527㎡，社区规模很小。内部只配备了基础绿化和泛会所，没有大型儿童游乐设施、泳池等高端住宅常见的配套，花园面积也有限，整体居住氛围和纯住宅社区相比有明显差距，难以满足家庭住户对丰富社区配套的需求。

周边环境有干扰：项目一侧临近东滨路主干道，低楼层车流噪音明显；同时旁边还有农民房分布，既会遮挡部分户型的景观视野，农民房周边的环境整治和管理也相对薄弱，可能对整体居住环境的整洁度和舒适度造成一定影响。