珠江新城上榜全球22强，但越来越多企业“向外逃”……

最近的珠江新城，出现了一个诡异的反差：

一边是登上《2025全球商务区吸引力报告》，首次参评就冲进全球第22、中国前4，也是广东唯一入选CBD。

来源：广州政府官网

另一边大家却发现，“珠城写字楼租不动了”、“50元/㎡白菜价出租”、“空置率涨了”、“企业在搬”……等消息频频刷屏。

来源：媒体

那么，问题来了。

我们到底应该相信全球榜单的荣光，还是相信企业开始逃离的事实？

答案可能让你意外，也更接近真相：

这两件事，并不矛盾，反而是广州进入“超级城市第二阶段”的标志性信号。

珠江新城不是不行了，而是被“更大的广州”推着，进入下一次进化。

很多人以为珠江新城能上全球榜，是因为“楼高、地段好、宣传强”。

大错特错。

这份榜单来自安永+ ULI（城市土地学会），不是民间排行，而是全球最具权威性的商务区评估体系之一。

来源：《2025全球商务区吸引力报告》

评的是全球19个国家、30个最强CBD的八项硬指标：

人才、产业、市场接近度、办公能力、创新力、文化活力、复合功能、可持续性。

珠江新城能冲进前22，靠的是三个“全球罕见”的底层能力。

一是，24小时活力，是全球稀缺的CSD（中央社交区）雏形。

世界上大多数CBD白天像“战场”、晚上像空城，珠江新城偏偏不同：

夜跑的人比白天喝咖啡的人还多、花城广场永远开机、商场、文化馆、江景步道全时段热闹、活动密度全市最高……

它不是冷冰冰的写字楼群，而是广州真正的“城市能量心脏”。

报告里有个爆炸性的数据：珠江新城的居民与就业人口比例，是1:6！

也就是说，6个在CBD上班的人里，就有1个选择住在附近，这意味着超高黏性。

二是，全球都少见的“公园里的CBD”。

看看天河CBD的组合：52万㎡体育中心+ 30万㎡文化设施+花城广场+江景廊道+124栋甲级写字楼，全部捏在同一个地理单元里。

这种组合，纽约、伦敦、东京都不具备。

这也是为什么报告会点名：珠江新城是高度成熟的产城融合样本。

三是，总部密度依旧全市最高，企业级别决定能级。

网络上讨论最多的是“谁搬走了”，但真正的关键是“谁留下了”。

根据戴德梁行2025年第三季度报告，有一个非常关键的事实：

全市外资租赁活跃度回升，珠江新城仍是外资首选，成交占比高达43.9%！

J.P.Morgan摩根大通搬进来，倍福中国广州分公司扩大面积，多家国际服务机构在集聚。

换句话说，哪个CBD能级高，不是看租不租得出去，而是看谁愿意把总部放进去。

珠江新城仍是高能级机构最认的那一个。

那珠江新城租金为什么跳水？为什么近几年越来越多的企业，开始搬离？

要理解珠江新城的现状，必须看清广州的城市结构。

十年前广州是“一核独大”：所有企业向珠江新城聚集，所有写字楼供应都围着中轴线建。

但过去三年发生了一件大事：广州主动加速CBD“多中心化”。

金融城写字楼连片入市，成本更低、规格更新；琶洲成为华南最强数字经济集聚区之一；白云新城承接航空、科创与高端服务业；万博商圈成为广州南部消费引擎；鱼珠承担“第二CBD”东翼角色……

这意味着，广州变大了，珠江新城再也不是“一个人扛所有”。

戴德梁行2025年第三季度报告显示：

广州甲级写字楼总量突破700万㎡，空置率升至20.8%（全市口径），平均租金掉到120元/㎡·月，体育中心空置率17.3%，珠江新城空置率19.7%。

来源：戴德梁行

这是全广州的问题，不是珠江新城的问题。

同时，写字楼供应大幅增长，到2028年预计新增268.8万m²，其中超半数来自金融城。

来源：戴德梁行

新项目集中入市、旧楼竞争加剧、企业缩租、成本压力扩大，任何一座快速扩张的城市，都会经历这个阶段。

当新选择变多，传统中心自然分流，但分流不等于衰落。

况且，珠江新城还有一张王牌，马场地块。

这块沉睡20年的“天河最后战略留白”，随着控规正式落地，随时按下启动键。

业内判断，一期有望本月上架。

（相关阅读：王炸！珠城马场控规出炉：22万㎡豪宅+SKP+牛校，天花板要被顶穿！）

这块“躺平”20年的黄金宝地，一旦启动，将一次性为珠城带来颠覆性的“三件套”：

一是，顶配生态。广州首次引入国际CBD顶级配置“中央公园”。珠江新城的“公园化优势”，不只是延续，而是超级加码。

二是，商业顶流。约50万㎡商业商务体量，特别是市场翘首以待的SKP这类顶级消费场所，将直接夯实天河商圈的国际消费中心地位。

来源：THAD清华建筑设计院

三是，豪宅解渴。约22万㎡高端居住用地。这块“断供”多年的核心地块，将以其稀缺性和顶级配套，成为广州豪宅市场的“新标杆”。

更深远的，是它的枢纽价值。

新增道路、下穿通道、绿链系统，将彻底消除珠江新城与金融城之间长期存在的“断裂带”，让两个CBD第一次真正意义上连成一体。

总部经济、金融服务、数字科创、高端零售，将全部串联成一条“能量主脉”。

这不是板块升级，是城市格局重构。

所以，我们把事实放在一起：全球排名上涨、城市结构扩容、核心增量启动……

珠江新城不是“昨日黄花”，而是广州迈向“超级城市第二阶段”的第一波亮起的灯塔。

有人说它在退潮，有人说它在二次起飞。

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