“房产税” 要落实了？原财政部长作出回应，有 2 类人或要叫苦了

2025 年 11 月，财政部原部长楼继伟在第十六届财新峰会上的表态，让沉寂已久的房产税话题再度成为舆论焦点。他透露房产税全国人大立法已完成、难点问题基本解决，虽强调需 “适时推出”，但结合近年政策导向与经济形势，房产税落地的脚步声已愈发清晰。这一关乎千万家庭资产配置的税种，不仅将重塑房地产市场格局，更会对特定群体产生显著影响，其中两类人群或面临直接压力。

房产税落地：立法就绪，时机待熟

房产税作为调节房地产市场、健全地方税体系的关键举措，其推进历程始终备受关注。早在 2013 年，中央就已明确提出房产税相关改革方向，历经十余年的调研与论证，如今立法层面已取得实质性突破。楼继伟在峰会上明确表示，房产税全国人大立法已经完成，曾经制约推进的核心难点也基本得到解决。

回顾房产税的推进轨迹，政策连续性清晰可见。2014 年、2018 年、2019 年，房产税三次被写入政府工作报告，表述从 “做好立法相关工作” 到 “稳妥推进立法”，再到 “稳步推进立法”，体现出政策推进的坚定性与审慎性。财政部部长刘昆曾在 2018 年明确房产税推进原则为 “立法先行、充分授权、分步推进”，这一原则至今仍是改革的核心遵循。

楼继伟坦言，房产税最大的难点在于税基确定。由于大量房屋并非通过自由交易获得，如何以市场价值为基础进行合理打折核算，成为技术层面的关键问题。而从时机选择来看，2022 年因房地产市场形势复杂未适宜推出，2025 年虽房地产泡沫已破灭，但市场仍处于下行过程中，这使得推出时机的把握成为重要考量。不过他强调，房产税仍将按照十八届三中全会精神适时推出，结合其此前 “经济转为正常增长后应尽快开展试点” 的表述，房产税落地已进入倒计时阶段。

从现实意义来看，房产税的推出具有多重价值。作为最适合的地方税税种，房产税能形成 “公共服务越好 — 房产价值越高 — 税收收入越多” 的良性循环，为地方政府提供稳定的财政来源，缓解对土地财政的依赖。同时，房产税通过增加房产持有成本，能有效抑制投机性购房需求，促进房地产市场回归居住属性，推动市场平稳健康发展。

第一类 “叫苦” 人群：多套房持有者

在房产税的影响版图中，拥有多套房产的人群将成为首要承压者。这类群体涵盖投资性购房群体、异地多套房拥有者等，其资产配置高度依赖房地产市场的增值与租金收益，而房产税的开征将直接增加其持有成本，压缩利润空间。

对于投资性多套房持有者而言，房产税将彻底改变 “买而不住、待价而沽” 的盈利逻辑。在无房产税时代，投资房产的成本主要集中在购置环节，持有期间仅需承担物业费、房贷利息等少量支出，即便长期空置也无需付出过多代价。但房产税实施后，将按房产评估价值定期征税，持有房产数量越多、价值越高，税负压力越大。若房产租金收益不足以覆盖税负与持有成本，投资者将面临 “持有亏损” 的困境，被迫选择出售房产，这将打破其长期依赖的 “低息持有、高价抛售” 的盈利模式。

异地多套房拥有者同样面临挑战。这类人群往往在不同城市配置房产，部分用于偶尔居住，部分用于出租，但由于跨区域管理不便，部分房产可能处于长期空置状态。房产税开征后，空置房产将无法规避税负，而跨区域出租的房产若租金回报率较低，也将面临税负侵蚀收益的问题。尤其对于那些在三四线城市持有多套房产的人群，受人口流出、市场供过于求等因素影响，房产变现难度较大，叠加房产税压力，资产缩水风险显著上升。

从政策导向来看，房产税的征收大概率会设置免征面积，保障刚需家庭的基本居住需求，但多套房持有者很难享受全部免征优惠。若按 “人均免征面积 + 超额累进税率” 的常见征收模式，多套房持有者的超标面积将面临较高税负，这无疑会增加其资产持有压力，部分人群可能因难以承受持续税负而被迫减持房产。

第二类 “叫苦” 人群：高负债炒房者

相较于普通多套房持有者，高负债炒房者面临的风险更为严峻。这类人群通常通过高杠杆融资购房，依赖房产增值收益偿还贷款本息，房产税的开征将直接打破其资金链平衡，甚至可能引发债务危机。

高负债炒房者的核心盈利逻辑是 “以房养贷、以贷炒房”。他们往往利用银行贷款、消费贷等多种融资渠道，撬动大量资金购置多套房产，寄望于房价上涨带来的差价收益。在无房产税的环境下，其成本主要为贷款利息，只要房价上涨幅度超过利率水平，就能实现盈利。但房产税实施后，新增的持有成本将直接增加债务偿还压力，若房价上涨停滞或下跌，房产增值收益无法覆盖利息与税负，就会陷入 “越持有越亏损” 的困境。

当前房地产市场的下行态势，进一步放大了高负债炒房者的风险。2025 年房地产市场虽已破除泡沫，但下行趋势仍在持续，部分城市房价仍处于调整通道。对于高杠杆炒房者而言，房价下跌意味着资产缩水，而贷款本息需按时偿还，叠加房产税的税负压力，资金链断裂的风险陡增。一旦无法按时偿还贷款，房产可能被银行查封拍卖，不仅面临资产损失，还可能影响个人征信，陷入财务困境。

值得注意的是，这类人群的风险还可能产生连锁反应。若大量高负债炒房者集中抛售房产，可能会进一步加剧部分城市的房地产市场下行压力，形成 “抛售 — 价跌 — 再抛售” 的恶性循环。而其债务违约也可能对金融系统稳定性产生一定影响，这也是政策推进过程中需要重点防范的问题。

房产税的市场影响与政策平衡

房产税的落地并非单一维度的利益调整，而是兼顾公平与效率的系统性改革。从长期来看，房产税对房地产市场的影响将是正向且深远的。它将有效抑制投机性购房需求，引导市场回归居住属性，让房价更趋合理，为刚需群体创造更友好的购房环境。同时，稳定的房产税收入将优化地方财政结构，减少对土地出让金的依赖，推动城市公共服务与房产价值形成良性互动。

政策设计层面，房产税大概率会体现 “保障刚需、调节投机” 的导向。参考此前专家建议与试点探索方向，免征面积设置、累进税率机制、特殊群体减免等将成为重要配套措施。例如，针对家庭唯一住房或人均标准内住房予以免征，对超标部分实行超额累进税率，既保障普通家庭的基本居住权益，又能精准打击投机炒房行为。楼继伟提到的 “税基按自由交易房产价值打折核算”，也体现了政策的灵活性与合理性，将减少对普通购房者的影响。

对于房地产市场而言，房产税的推出可能会引发短期调整，但长期将有利于市场健康发展。短期来看，部分多套房持有者与高负债炒房者的抛售行为可能导致局部市场供应增加，但随着投机需求退出，市场将更多由刚需与改善性需求主导，房价将逐步回归合理估值。长期来看，房产税将形成 “购房有选择、持有有成本、交易有规范” 的市场生态，促进房地产市场与国民经济协调发展。

结语：理性看待改革，做好资产规划

房产税的 “适时推出” 已是大势所趋，原财政部长的表态明确了立法层面的成熟度，也预示着这一改革将进入实质性落地阶段。对于普通民众而言，无需过度恐慌，房产税的政策设计将充分兼顾刚需群体利益；但对于多套房持有者与高负债炒房者，需清醒认识到政策调整带来的风险，提前做好资产优化与风险防范。

多套房持有者可结合自身财务状况，合理减持非核心区域、低回报率的房产，聚焦核心城市优质资产，降低持有成本；高负债炒房者则应尽快降低杠杆率，偿还高息债务，避免资金链断裂风险。对于刚需群体而言，房产税的推出将抑制投机需求，可能带来更稳定的房价与更合理的购房时机，可根据自身居住需求理性决策。

房产税的落地是中国房地产市场走向成熟的重要标志，也是财税体制改革的关键一步。它不仅将重塑市场格局，更将引导社会树立 “房住不炒” 的理性观念。在改革推进过程中，政策将不断优化完善，兼顾各方利益平衡，最终实现房地产市场平稳健康发展与社会公平正义的双重目标。