现房销售渐次推进，深圳再挂“现售”地块

21世纪经济报道记者吴抒颖在全国多座城市纷纷推行全现房销售之时，一线城市也加快推进现房销售的步伐。

深圳市规划和自然资源局于近期挂牌一宗全现房销售宅地，这宗位于福田梅林的地块土地面积4994平方米，建筑面积1.85万平方米，建筑高度小于100米，挂牌起始价4.8亿元，计划于12月10日出让。

这是深圳又一次挂牌现房销售的地块。

去年9月，深圳公共资源交易中心曾挂牌一宗位于宝安区航城街道的现房销售地块，土地面积约18.16万平方米，规划建筑面积约28.99万平方米，容积率为1.6，挂牌起始价约66.65亿元，最终被深铁拿下。

在现房销售的推动上，深圳一直走在前列。早在2016年，深圳就在龙华推出首宗商品房现售试点地块，以推动现房销售。今年以来，深圳也在推出的多宗地块中加入现房销售的比例。

在当前的市场环境下，现房销售保证“所见即所得”，更有助于购房者做出决策。随着现房销售的比例持续提升，房企也在“被动”被选择，因为现房销售对房企的资金、财务以及运营的要求更高，只有稳健、专业型的房企才能够有实力操盘现房销售的地块，这无疑也为购房者再加一层保险。

加速推进

此次深圳出让的全现房销售地块，位于中心城区福田区的梅林片区。这宗地块的体量也并不大，建筑面积仅为1.85万平方米，起拍总价则为4.8亿元，是一宗“微型地块”。相比起去年宝安航城街道66.65亿元的地块，这宗地块的入手门槛较低，有利于鼓励更多的房企参与竞拍。

事实上，早在2016年，深圳就已经率先试验全现房销售地块。2016年6月，深圳2016年首宗居住用地成功出让，中国金茂联合体以82.9亿元的最高报价成功竞得该地块土地使用权，楼面价高达5.68万元/平方米。

这宗地块是深圳首个商品房现售试点，也是全国率先启动现房销售探索的地块之一。最终，这一项目被打造为龙华金茂府，在建造、科技等方面是具有一定前瞻性的项目。但这宗地块在销售上并未取得应有的成绩，虽然购房者认同其建筑质量，但其超过10万元/平方米的销售单价溢价过高，并未获得太多购房者的认可。

此后数年，由于深圳市场火热，现房销售暂时搁置推进，直至2024年，宝安航城街道的地块推出。进入2025年，深圳在现房销售的试点上也更进一步，今年以来，多宗出让的住宅用地都要求有一定比例商品房需现房销售。

深圳此时再推现房销售地块，契合当前探索的方向。在深圳之前，已经有多座三四线城市推进现房销售，但是在一线城市，这仍然是“先行先试”。北京、上海和广州目前并未对现房销售作过多的安排，深圳则更愿意做“吃螃蟹者”，这主要也是因为深圳土地市场供应较为稀缺，部分地块存在打造标杆产品的可能。

一位深圳本地房企的人士告诉21世纪经济报道记者，现房销售对房企的操盘要求非常高，“现房销售意味着回笼资金变慢，间接导致资金成本的增加。如果采取全现房销售的方式，那么势必是在产品打造上会更倾向于能够获得高溢价的方式。”

持续探索

事实上，现房销售在全国一直稳步推进。在近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中，住房和城乡建设部部长倪虹发表题为《推动房地产高质量发展》的署名文章，其中表示要改革完善房地产开发、融资、销售制度。

倪虹指出，在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

但目前发文明确推行现房销售的城市，多数是销售流速相对较慢的城市。

例如，湖南平江就在近期出台《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》，要求新出让土地上新建的商品房项目在竣工验收后方可销售；甘肃张掖也于10月发布《关于推进商品房销售制度改革的意见》，明确将在省级层面明确现售制度执行之日起，对新取得土地使用权的项目实行现房销售，并将该要求纳入土地出让条件。

其中的背景是，由于此前部分城市出现楼盘交付困难现象，购房者对现房销售的呼声较高；此外，这些主动推行现房销售的城市，多数库存量也处在高位，期房也已经变成现房，具备落地现房销售的基础。

以湖南平江为例，根据其2024年国民经济和社会发展统计公报，2024年，湖南平江商品房销售额16.17亿元，比上年增长4.5%。其中，住宅销售额12.93亿元，下降4.8%。年末商品房待售面积4.88万平方米，比上年同期增长41.9%。

就连一线城市中的深圳，现房销售的比例也在扩大。据深圳中原研究中心此前公布的数据显示，今年上半年，深圳一手住宅共网签21868套，其中预售住宅成交15101套，同比增长24.4%，环比下滑41.6%；现房住宅6767套，占比30.9%。

在此前提下，现房销售在部分地区试点探索顺理成章。但是，如果全面落地现房销售，则还有一些“堵点”待纾解。一位华东房企投资部的人士对21世纪经济报道记者分析称，如果全面进行现房销售探索，开发贷的资金怎么匹配，后续产品如何打造，都跟之前的逻辑不同了。“这对产品力好的房企来说或许是个机会，但是如果配套的资金没有跟上，现在市场也比较平淡，购房者能为多高的溢价买单，还需要观察。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，热点城市的热点地块适合打造高品质项目，现房销售激发购房动力，购房者也愿意支付高溢价；一些定制类的别墅项目，根据购房者的个性化需求，打造所见即所得的产品；此外，还有同质化、高库存、问题楼盘比较多以及信心比较弱的区域，也适合实行现房销售。

李宇嘉续称，现房销售是提振市场信心的关键因素之一。目前，提振市场信心是房地产市场稳定的关键。

中指研究院相关负责人则分析称，现房销售或将逐渐推进，预计更多库存量大的城市或区域将率先推进现房销售。对于部分库存量较小的地区来说，实行现房销售后新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要政府精准把控推进节奏和力度，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，也有助于推动期房销售逐渐向现房销售转型。