“银行直供房”卷席市场，低于市价！释放了什么信号？

一场由银行主导的房产资产处置潮悄然开启。

近期，“银行直供房”正通过阿里、京东等线上平台席卷市场。农业银行、建设银行、交通银行等多家银行，近期均通过线上平台大量直接销售房产。部分银行的在售房产标的已超千套，处置速度明显加快。

图源：网络

这些被业内称为“银行直供房”的房源，实际上大多来自不良贷款处置。当企业或个人借款人无力还贷时，银行通过债权剥离取得完整产权，随后以房东身份直接出售或出租。

业内人士透露，银行加速处置房产，主要是为了提升债权回收率。在房地产市场调整期，这种直售模式正在成为银行快速盘活资产的新选择。

银行直供房性价比高

价格远低于市场价

与普通二手房及法拍房相比，这类“银行直供房”正以其独特优势形成差异化市场。

据第一财经记者调研发现，这类房产普遍具有显著价格优势。

以兰州农商行在9月底拍卖的兰州市城关区铁路东村街道某小区房产为例，该125平方米的抵债房产获拍价为151万元。某第三方中介信息显示，该小区同面积段户型的挂牌价在180万元至220万元不等。

值得注意的是，在阿里与京东资产平台中，多家银行正挂牌销售房产。拍卖平台甚至打出“银行直供，不计成本卖”的宣传语。

截图来源：阿里拍卖平台

据每日经济新闻记者统计，截至11月10日，京东资产交易平台“竞价金融资产”项下尚有414套由银行挂出的待拍住宅用房，957套商业用房，远超去年同期。

例如，京东网资产平台显示，天水麦积农村合作银行将于11月12日公开拍卖多达231处房产，其中包括98处商业用房，133套住宅。住宅起拍价为50余万元至70余万元不等，折合每平方米单价约为5500元。

宁夏黄河农村商业银行即将拍卖一套位于银川市永宁县的公寓，面积55.66平方米，起拍价仅9万余元。

截图来源：京东资产平台

从银行类型来看，城商行与农信社成为这波直售的主力军。在京东资产平台上，兰州银行2024年挂牌直售房产标的1127个，2025年增至1822个；吉林银行挂牌数量超过2000个，天津银行接近1300个。

农信系统的规模更为庞大。据不完全统计，广东农信系统出售的房产标的数量超1.2万个，贵州农信系统为9618个，湖南农信系统为1370个。

截图来源：京东资产平台

相比之下，大型国有银行和股份制银行的直售规模较小，但也在加速推进。阿里资产平台上，“银行直供好货”栏目下有多家推荐银行，其中农业银行挂牌直售的房产标的共有3436个，建设银行1571个，邮储银行1091个，中国银行483个，平安银行723个，民生银行637个。

截图来源：阿里拍卖平台

银行卖房的一石三鸟算盘：

抢时间、摸行情、业务转型

据媒体报道，某城商行资产处置部门负责人表示，“以前处理一套抵押房，走司法拍卖流程至少6个月，现在直售3个月就能回款。”对于银行来说，时间就是金钱。简单计算看，一套市值100万的房子，如果卡在司法拍卖环节，银行不仅拿不到钱，还要承担每月近5000元的资金成本，而这些钱本可以放贷给优质客户赚利息。银行需要的是快速变现，哪怕折价，也比让资产‘躺’在手里贬值强。

除了抢时间，省成本也是银行的重要考量。传统司法拍卖中，银行要支付律师费、评估费、法拍平台服务费，加起来能占到成交价的10%-15%。因此一套100万的房子，法拍本就要打了六七折，再算上这些费用还需吞掉10多万，银行实际拿到手的没多少。因此银行这一波直售模式等于是跳过了中介和司法环节的“中间成本”，那些原本让别人赚的“服务费”要么变成银行的回款，要么用来给房子打折吸引买家，形成“降价-快卖”的良性循环。

更关键的是，这场“直售潮”也是银行的一场“市场调研”。银行内部人士向巴伦中文网透露，“二手房市场上，除了房产中介平台的数据，我们也想知道到底什么价格有人买，什么地段的房子还值钱，从而能够为未来信贷定价等提供更好的数据支持。”

从目前成交数据看，一二线城市核心地段的房子，即使是直售，折扣也仅10%-20%，而三四线城市非核心区域的房子，往往要打3-4折才能成交，当然也出现了上海嘉定区30万出售50平却三次流拍的情况。某股份行信贷人员向巴伦中文网透露，这些数据会帮助银行调整后续的房贷政策，比如哪些区域还能放贷，哪些区域要收紧。

当然，银行直售房背后还藏着布局新业务的“后手”。某银行金融市场部向巴伦中文网透露，银行正在和集团旗下的资产管理公司构建合作框架，将优质的直售房资源整合起来组合成房地产信托基金。首先银行会低价把房子卖给资产管理公司，从而达到快速回笼资金的目的，再通过共同运营这些金融产品赚取服务费。

例如，2024年年底，甘肃银行以1.15亿元向甘肃资产管理有限公司转让了本金余额及利息共约6.53亿元的不良债权资产，折扣率约为17.6%；2025年8月5日，甘肃银行股份有限公司发布公告称，其与甘肃资产管理有限公司签订资产转让合同，拟以153亿元出售资产包……

在业内人士看来，银行卖房更是一场“转型战”。中国社科院金融研究所研究员刘煜辉表示，“以前银行靠‘吸储放贷赚利差’，风险都在自己身上；现在通过直售房积累资产处置经验，未来可以帮别人管资产赚服务费，从‘重资产’转向‘轻资产’。”这种转型能降低银行的经营风险，让金融体系更健康。

银行涉房风险是否可控？

关于银行涉房风险是否可控，以及直供房入市对房地产市场的影响，市场存在不同判断。

某券商房地产首席分析师认为，直供房入市“对房地产行业存在一定冲击，尤其是对部分楼市价格压力较大的二线城市”。但另一名房地产研究人士则认为，“单纯从市场层面看，此类房源入市不会拖累市场价格，因为规模不大，房价下跌主要缘于二手房挂牌量本身较高”。

在银行风险层面，刘呈祥认为，一、二线城市涉房风险或可控，部分区域仍承压。研究表明，抵押品价值与客户违约意愿存在强相关性，即当抵押品可收回价值较高时，客户仍有偿还贷款的意愿；只有当抵押品价值严重缩水时，客户方会放弃抵押品选择违约，此时银行通过变现抵押品收回的价值亦相对有限。故对于房抵贷客户集中于一、二线城市的银行，其风险或处于可控区间，结合抵债资产数据看，一些城市涉房风险修复则仍待观察，其属地城商行涉房资产质量或仍有压力。

上述券商房地产首席分析师也认为风险相对可控。他表示，资产贬值的冲击多数在银行取得资产之前已发生，因此直供房处置“对银行的资产负债表来说其实是好事，不良是降低的”。

“银行这类处置模式，和当前处置方式增多、信息更加公开透明有关。客观上说明在存量房处置过程中，机制和模式更加多元化。”某知名房地产人士对第一财经表示，房屋出售只是手段，关键要找到房屋的真正利用价值。银行和别的房东还是有区别的，银行是金融机构，可以有资产管理的思维：一是不要做散售，因为很容易引起围观和产生舆情。二是加强打包处置，这样定向找客户。三是可以朝着银行内部消化、人才公寓打造、保障性租赁住房打造等角度进行，尤其是和目前的保障房等工作结合进行，也表明金融系统对存量房产消化的支持。

来源：阿里资产平台、第一财经、Barron's巴伦、钛媒体等

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