老旧住房自主更新的经济账：花30万改造，换1.6倍增值，自掏腰包值不值？

本文来源：时代周报 作者：曾思怡

2023年，广州北站东侧老旧小区连片微改造开始推进。

当改造即将推进到集群街2号，这座老房的业主之一，年过七旬的通叔提出了自己的想法：与其修修补补，不如拆了重建。

推倒重建危旧房的想法，源于通叔的日常生活。他先后在供销社、汽修厂工作，攒钱在老家建楼房，“我自己都能建两栋，大家伙合力为什么不能拆了再建一栋？”

根据公开资料，集群街2号始建于1976年，数十年风吹日晒，楼体出现外墙斑驳、砖体裸露、裂缝渗水等严重问题，且被鉴定为D级危房。

拆建前的集群街2号 图源：广州日报

据住房城乡建设部，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%。这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，且比例将不断增加，预计到2040年前后近80%的房屋将进入这个阶段。

城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，“把老房子改好”的存量提质成为新重点。

老旧住房自主更新、原拆原建成为城市更新的重要模式。就目前而言，多数人的观念仍停留在房地产增量扩张的阶段，期望通过政府主导的拆迁补偿来实现房屋升级，而非自己出资“自主更新”。相关领域研究者指出，观念更新难、产权关系复杂等均是推进老旧住房自主更新的难点所在。

“十五五”规划建议明确提出，大力实施城市更新。结合此前发布的《关于推动城市高质量发展的意见》，明确提出了“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，释放了城市更新模式转型的新信号。

集群街2号或是观察的样本。在通叔和邻里、当地住建局、规资局、街道办、居委会等合力推动下，旧房重建工作从2024年3月开工，当年底建成。更新后房屋增值1.6倍，成为广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目。

资金问题最为棘手

2023年，老旧小区改造在集群街铺开，通叔感受到政策对老房改造的支持，遂将酝酿已久的想法反馈至社区——这房子太旧，不如拆了建个新的。

该想法自下而上，得到广州市花都区相关部门的支持。其后，围绕集群街2号业主自主原拆原建的计划，一个由花都区各部门临时筹建的“指挥部”成立。前期工作是收集业主的意愿：有多少人愿意自己掏钱再建一栋新楼？

丰盛社区居委会主任曾燕娜告诉时代周报记者，集群街2号共25户，一层为16间商铺，均属一个私人业主；2-5层共有24套住宅，其中15套为公房，产权属地方政府、此前作为廉租房对外出租。这些商铺和住房持有者对拆建支持度高。

还有9套属不同的私人业主，其中3套为业主自住，剩余6套或出租、或闲置。9户私人业主多为原环卫所的环卫工人，大都是在“房改房”阶段以成本价拿到商品房产权，且当前基本退休。

集群街2号所在的新华街道 曾思怡/摄

据曾燕娜介绍，该项目须业主同意率超90%才有望推进，在前期意见收集阶段，不少业主持观望态度。

观望的主要原因是希望等拆迁，这样的话不用花钱就有新房或一笔补偿款。另一项担忧则是由业主自主发起的商品房拆建，在当地未有先例。如果钱给了、房拆了，烂尾怎么办；还有就是，业主受限于手头资金以及家庭财产纠纷等问题，拿不出改造资金。

上述危旧房自主拆建难点，在全国层面皆有共性。厦门大学建筑与土木工程学院与经济学院双聘教授赵燕菁认为，观念更新难、产权关系复杂、钱的来源、更新周期与临时安置等均是推进的难点所在。

其中资金问题，最为棘手。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步提到，老旧小区居民中，中老年人、低收入群体占比较高，出资能力有限。这也是原拆原建最为棘手也最为客观的问题之一。

意见如何统一？“有利可图”

回到集群街2号。

“当时（拆建之前）很多业主和租户反馈，楼上一用水、楼下就漏水，而且墙体斑驳、脱落频繁。”

曾燕娜提到，居住体验不好之外，房屋存在安全隐患，比如近年每逢台风天均需密切监测、组织居民撤离，如果房子破败到无法住人的程度，那时候住户再撤离损失更大，不仅没了住处，危房伫立于闹市区也是极大的安全隐患。

通叔长期住在农村老家的新房，此前将集群街的房子出租，但最近几年因为太过老旧，考虑到出租可能存在风险，将其闲置多年。

而村里的房子没有电梯，他年事已大，考虑到自己电梯房更适宜居住，对儿辈也是一笔资产。于是他成了业主中的积极动员者。

他告诉时代周报记者，从根本上，大家都知道这（自主拆建）是划得来的，但是业主们在等待更多利好、或者说消除更多顾虑。于是他告诉老街坊们，现在这个时期等拆迁不可能了，再就是新房建好了，不仅自己住得好、也是把好房子留给了下一代，“但是这件事情最后做得通，不在于我，在于大家知道这件事‘有利可图’”。

拆建后的集群街2号 曾思怡/摄

曾燕娜回忆拆建意见统筹阶段，他们召开业主大会收集意见，有的业主只是反对、没说更多，他们不愿意把顾虑心思在公开场合说出来。后来通过单独走访、入户，一些之前反对的业主开始吐露真实想法：有人筹不上钱，有人怕项目黄了无家可归。

他们从多方面打消顾虑：首先明确项目有地方政府、国企背书；其次意见统一后，关于拆建成本计算、施工单位选择、包括选什么品牌款式的硬装，均由业主共同投票、自主抉择；拆建成本公布并获认可后，收集上来的资金均放至一个共管账户，由业主代表、居委会做监督方，每次建设单位取钱都要三方一起，保障资金安全，以及使用过程的合法合规、公开透明。

意见统筹可以靠“说”，资金方面难题何解？

2024年初，承建企业给出的4600元/平方米的拆建成本获大部分业主同意。24户住宅面积略有差异、但都在60平米上下，算下来每户拆建总成本30万元上下。

比如年过七旬的马姨夫妇，和他们一起生活的还有刚成年的孙子，彼时家中经济来源是老人一人的退休工资，负担老两口医药费和孙子上学之后，基本无剩余。对于他们来说，花费数十万元参与危房自主拆建，有心无力。

时代周报记者采访了解到，2024年正逢马姨孙子毕业，街道想到的一项解决方案是，房屋建造资金由当地国企为其垫资，建成后房屋具备抵押条件，则将房屋产权过渡给孙子，由其进行产权抵押，以偿还国企垫资。

个例特殊性和普遍经验

随着城市化进入存量提质阶段，由居民主导的自主更新必将成为城市更新的主流路径。这一路径也在近年政策文件中被屡屡提及、给予不同程度支持，但现阶段真正落地者寥寥。

在全国层面，自主更新过程中“钱从何来”的问题，正是原拆原建计划中最被关注和探讨的重点。

赵燕菁认为，在业主自筹基础上，政府可提供专项补贴资金，银行可推出以房屋产权抵押的专项贷款，降低居民自主更新的资金压力。具体来说，金融支持方面，银行可参照房地产按揭贷款模式，以居民持有的房屋产权作为抵押，为“原拆原建”项目提供专项贷款。

“由于建安成本远低于房屋市场售价，此类贷款的金额通常较小，抵押物的价值覆盖倍数高，因而整体风险可控，甚至较传统房地产贷款更为稳健安全。”

以集群街2号为例，作为广东首个上榜“全国经验”的危旧房业主自筹、原拆原建范本，其从提出、落地到完成的始末，可以为全国提供什么经验？其率先走通的基础是什么？

广东省城乡规划设计研究院首席规划师、广东省国土空间规划协会会长马向明对时代周报记者指出，集群街2号自主更新的案例，对于广州乃至全国层面的重要的意义在于，这是一条走得通、有收益的路，“从而降低更多危旧房自主更新的前期协调成本”。

马向明进一步指出，现阶段强调“业主自拆自建”，一大原因是这些危旧房产权复杂，前期意见统筹和资金筹备耗时耗力。从市场角度来说，没有开发增容后作为回报后，没有开发建设单位耗得起这样的成本，“通过自主更新，可以把共识达成的成本内部化，建设单位的主要作用是代建”。

“从集群街2号拆建始末可以看到，一方面是拆建成本不会太高、拆建后市场价值明显提升；另一方面是通过现代化材料、专业化施工，实现面积基本不变但居住体验明显提升，居民有获得感”。

根据公开资料，集群街2号拆建投资约800万元，由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本。且新楼建成后，解决了困扰小区居民多年的供水、电梯加装等问题，并使房屋增值160%。

租金提升更加明显。曾燕娜说，拆建前一套房的月租在200元-300元，现在月租已经提升至1000元上下。

集群街2号附近，政府出资建设小广场等公共服务设施 曾思怡/摄

另外，集群街2号率先完成自主更新，也存在一些前提基础。

马向明指出，当前全国层面的自主更新优秀案例，虽然很大程度剥离了政府资金补贴的依赖，但相关行政部门、街道、社区的人力支持力度颇大，这也是对前期试点项目的应有支持。不过政府人力是有限的，走向常态化之后，行政方面的支持更多侧重相关手续证件优化审批，业主意见统筹工作要交给业主自己。

比如，作为业主自主拆建带头案例，集群街2号拆建过程遇到的困难，此前并无应对经验，需要创新性的体制机制应对。

时代周报记者综合梳理和采访了解到，在集群街2号自主更新的整个过程，当地专门成立临时党支部，专门出台《危旧房屋拆除重建试点方案》，让项目的推进有人负责、有据可依；且在审批、验收、证件办理缓解优化流程，比如将业主取得不动产权证的时间，由原来的2-3个月压减至15天。

再者，集群街2号虽然产权不一，但构成相对简单，私人业主只有9户，而且基本是一个单位的退休员工，差异相对不会太大，更容易达成共识。“今后更多危旧房，可能面对的是数量更多、五花八门的业主，沟通成本更大。”马向明说。

必须看到的是，未来一段时间，1980年至2000年建成的大量住房逐步老化，城镇老房危房的占比还会显著增加，业主自筹资金、原拆原建将成为这些老房危房改造的主流路径。

这意味着，过去“政府拆建”到如今产权人“自主更新”的思维转变，需要大范围铺开。这既是产权人提升居住体验、促进资产价值恢复的方式，也有益于减少危房失修、甚至当拆不拆可能带来的安全隐患和城市风貌受损。

不过需要看到的是，现阶段大众对自主拆建接受度不高。马向明表示，当前不少国家已经明晰危房发生安全事故、甚至倒塌时产权人的法律责任。我国也有条文规定“房屋产权人是房屋安全第一责任人”，不过该条例主要指向自建房，对多产权房屋的事故责任还未明确。

他建议，随着未来几十年我国危房数量增加，应该完善相关法律条文，明确多产权老房危房发生安全隐患时产权人的责任，倒逼产权人积极参与自主更新、或将产权转让给愿意参与自主更新的人群。