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深圳湾澐玺

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▌零：集万千宠爱与期待于一身

各种分析都指向305户型是集合了最多资源的小户型。

也是关注度最高的户型，很多人预定305户型的评测。

4.5面宽的东向海景，

4.5面宽的南向阳光。

前面朝大海，

又春暖花开。

▌壹：整体布局

保姆间、家政间由于剪力墙的分隔，整个后勤保障区极独立。

剩余的生活空间整体呈现L形布局。

东向，

套房、次卧、餐厅、客厅一字排开。

客厅占据转角位。

厨房不是绝对意义上的中心C位，

但也算是核心C布局。

当然也L形布局不能避免的，

选这款产品总有取舍。

南向，

两次卧带套间。

标准的L形做法，

但是由于四户做的标准层，

很难形成对流通风。

▌贰：客餐厨

客餐厅主东侧东海景，一字排开。

客厅东侧为主要的景观面，

而唯一的实体墙是中厨那一面，

电视位置的选择就比较尴尬，

适合去重进化的生活方式。

或者沿东向设置移动的电视架。

▌叁：玄关

玄关柜单向设置600库，

另一侧由于入户门位置的原因，

也很难后加柜体。

又因为是单侧布局，

玄关就会很长。

当然玄关长是果，

玄关布局式不是合理是因。

进一步的原因是房间布局造成的。

客厅为了有东侧景观就不得不远离入户门，

为了到达客厅就不得不用更长的走道。

差不多的功能，占用的面积多了一倍有余。

与之相比，295户型的玄关就非常紧凑高效。

▌肆：主卧

主卧面宽优势没有充分利用，或者说这个主卫的位置导致进深难用。

295户型主卧床可以承担多种场景。

305户型里床因为有主卫门的，实际中就很难利用。

甚至官网上也没有做任何的布局。

305户型主卧看着很豪华，

与295户型比实用性不佳。

▌伍：主卫

305户型主卫不仅是布局上影响到主卧的布局。

305户型主卫自身的布局也不是常规打法。

常规来说，

209、295主卫的布局更实用些。

305是淋浴和浴缸设置在一起，

295则是淋雨为单独的空间。

295这种更实用。

举个例子：

女士泡澡一般时间比较久，

此时如果男主淋浴，单独的淋浴间则对浴缸没有影响。

而305户型此场景的干扰就很大。

而且，

单独淋浴间对于清洁来说也更有利，淋浴影晌的范围更可控。

而305户型则可能淋浴的时候也把浴缸弄脏或者浴缸产生积水。

▌陆：次卧们

和295户型一样，双次卧套。

单单这一点，就给家里的老人和小朋友带来生活上的很大改善了，空间更独立。

数量的提升带来质量的提升。

▌柒：保姆间

设有保姆间、家政间，且配有独立的半卫，功能合理没有病。

也能受理，也兼顾家二成口的作用。

与295户型相比，没有直接的外窗，不能直接采光和通风。

▌捌：可能是305户型最大的问题

--实用得房率不高

八一：深圳湾澐玺305户型是走道特别多的户型

直接导致了户内有效使用面积的大幅下降，或者说功能区有效面积占比较低。

1、玄关是一条走道,

下面又是一条走道联系两间次卧套。

2、后勤区大

但是很低效。

里面主要是走道空间。

比如公卫对应的那部分就是纯走道，

3、四房布局下，同向也隐含了一条走道。

走道又走道

走道只是走道。

明走道

暗走道。

这就是305m2户型最大的问题

浪费了特别的空间在交通组织上

直接导致了功能空间实际可用的面积非常小

实际得房率很低。

可以看到305户型客厅南向面宽、主卧、次卧套面宽都比295户型要小

主卧

305户型主卧面宽4350mm

295户型主卧面宽4900mm以上

次卧套

305户型次卧套面宽分别为:3600mm、3100mm

295次卧套面宽分别为:3700mm、3550mm

4房布局下客厅面积(含中西厨房)

305户型 5.15*8.4=65.52m²(4房布局)

295户型 6*11.7+2.4*5.6=83.64m²(4房布局，不含X空间)

295户型 6*11.7+2.4*5.6+5.6*2.6=96.9m²(4房布局，含X空间)

3房布局下客厅面积(含中西厨房)

305户型 5.15*11.9=91.26m²(3房布局)

295户型 6*11.7+2.4*5.6+5.6*2.6+3.25*5.1=113.475m²(3房布局，含X空间+次卧)

由于资料图中的部分面宽数据被遮挡，未必精确，为了交又验证数据的相对准确性，在同一张图

中，利用色块的覆盖面积来对比，可以看到295户型4房布局下公区的面积是略大于305户型3房布局下的公区面积。

与计算数据获得的结论是一致的。

八二：导致305户型有效得房率低的一个原因是后勤区的占比也更大

由于图中轴线没有标注这么细，仍然在PPT中采用同比例色块的方式给大家直观的感受。

305户型公卫+家政间+保姆间的面积大约是295户型的两倍

305平米户型和295平米相比大了10平米，

但是主要的功能空间却更小。

之前给过这样的结论：

深圳湾澐玺最好的小户型--294户型评测

上面是结论背后的原因。

▌玖：那个大阳台，物的两面性

有朋友提醒，上文中关于305户型户内有效使用面积偏低的原因还有就是305户型的阳台占比大。

阳台占比大是影响其户内有效使用面积偏低的第三个原因，

或者说305户型因为有大阳台这个亮点，才导致户内有效使用面积较小。

讨论这一点前，我们先看一下295户型和305户型阳台的差异。

▌九一：阳台的数据

295户型

阳台尺寸：约 6.4M*2.4M

阳台面积：15.36m²

计容面积：7.68m²

305户型

阳台尺寸：约14.8M*2.4M

阳台面积：35.52m²

计容面积：17.76m²

计容面积差约：17.76-7.68=10.08m²

305户型要比295户型大了约10m²。

所以忽略掉面积差与阳台的差异，

最理想的状况就是305户型实际使用的功能和295户型保持一致。

但实际是，

305户型不论房间数量还是房间面积都要比295户型要弱。

正是这片文章里写的那样：

相比295户型主要功能空间尺寸小；

与295户型相同布局下公区面积更小。

所以305户型实际得房率的问题的主因还是下面两条：

壹：深圳湾澐玺305户型是走道特别多的户型

贰：导致305户型有效得房率低的一个原因是后勤区的占比也更大

▌九二：大阳台的实用性

既然说到这个大阳台，那就展开说一下这个阳台的实用性。

305户型的这个阳台能怎么用以及好不好用呢？

前面提过，305户型的阳台

长度很长，

面积很大，

但不够精彩。

那这个大阳台有哪些可能的问题呢？

1、场景上限不够高

用KPF另一个项目迈阿密文化东方酒店公寓来看，

其阳台在多变的情况下，保证其能容纳几个核心场景的尺度。

深度的变化，也保证其在面积可控的前提下，有多样的场景。

凹凸有致。

同样的面积下，这套公寓阳台可以容纳的场景丰富，适用场景更多。

文华东方酒店公寓304m²户型的阳台

放得下一人的独处，

放得下两人的交流，

放得下8人的圆桌聚会。

不能简单的将矩形阳台归因为立面风格的被动选择

对于一个豪宅，

总要对自己有要求，

别人也会有更多期待。

尤其是对于华润出品，

自然有更多期待。

但从结果上对比看，

深圳湾澐玺305户型的阳台仅仅是更长了，

在影响场景丰富度的进深方向没有变化。

从规则上看

依照《深圳市建筑设计规则》2024版

5.1.4条阳台控制要求的规定：

（2）计一半面积的阳台进深不超过 2.4m，超过部分的水平投影面积应全部 计入规定建筑面积。

新的规则也还是给阳台进深的多样性留有一定的设计空间，即使部分阳台区域增加进深，计算全面积的也是少部分的面积。

例如进深2400mm，宽3600mm

变为进深3600mm，宽3600mm，

相较于半面积，全面积多计算的为：

800mm*3600mm/2，大约是1.44m²。

2、连续阳台的设置牺牲了主卧的隐私

刚好看到麓湖一个大平层的户型，其阳台的设置没有追求连续的长，反而特意的打断，虽然连续数据未必好看，但功能上更合理，主卧有更好的隐私，更独立。

3、使用时间的频率和使用的时长。

由于是半户外空间，

气温的高低，

是否下雨，

是否有风，

空气的质量，

等等，

都决定了不管哪个场景，

和正常户内空间相比，

都是短时的、低频的。

4、使用感受

对于这个大阳台，

首先想到的是就是能够看到外面的景色，

但要知道这不是一线海景，

而是一线城市景观。

海景是远处的，

近处是周边是道路和办公楼。

依照光路可逆的原理，

你能看到别人，

别人就能看到你。

你在阳台看着周边的繁华，

为繁华做贡献的周边办公楼里加班的牛马也能看到你。

视觉上的隐私是比较难以保障的。

▌九三：形式还是功能？

猜测，

可能的原因还是建筑造型对阳台的设计的弹性造成了一定的限制，

当然也可能是规划部门对立面的要求。

阳台很大，

但实用性一般，

如果只看305户型，

大阳台的确是占用了套内面积，

是其户内有效面积低的原因。

但，

横向对比305户型和295户型的套内，

305户型自身动线设计带来的走道占比较大及后勤空间偏大，

才是其户内有效使用面积偏低的原因。

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