万博，被高估了吗？

浓眉大眼的万博，要进化了。

最近，和樾府五期成交了一相当爆炸的房源，单价高达5.7万/平，总价超过800万。

很多朋友说，之前和樾府不是一直在4-5万/平，怎么突然蹦出个这么贵的？

这是万博和樾府五期首套成交的二手。

之前冲8万/平的万博270平大平层，也放在了五期，换句话说这个组团是有豪宅基因的。

整个和樾府最中心的位置，南向望中央公园，容积率也低。从一开始的交标、立项、外立面、设计团队等等，五期都是最特殊的一块。

这就是万博过去的天花板组团。

五期开盘的时候，价格也要去到6万+，140算是五期内部的小户型了，

换句话说，即便是卖到5.7万/平，业主也大概率是小亏的。

这个价格贵吗？

旁边万博和臻141平超新规户型，均价650万+，单价4.6万/平，低楼层还能更便宜。

相同教育配套的长隆万博悦府，新规户型140平，也是800万+。

换句话说，和樾府这套旧规二手，比周边新规新房卖的还要高。

当然，这也是和樾府有史以来TOP3贵的二手，今年和樾府还卖了两套同价格的一期大平层。

此前，和樾府一期的165平，成交价950万，单价约5.74万/平；还有一套194平，出售单价也在5.7万/平左右。

现在的和樾府有相对比较明显的趋势。

我们和中介聊了一下，和樾府的几个组团分化趋势在，但价差不算很大。

一期，板楼产品价格能站稳5万+，还能冲到5.7万，也是比较好出手的。

三期，靠近大马路，在价格上会有劣势，也因此不少刚改客户认为更有性价比买入。

四期，房源挂出来的比较少，成交了一套4.5万/平其实超出预期，业主整体预期没那么低。

二期，则在5万左右/平，虽然望花园，但还有个配建政府房源，小户型也挂牌的多，未来有出货价格压力。

此前，广交所房产公示挂出来的“人才房”华颂公馆也在二期，总价最低的一套为约61平单位，总价约247万元。

这一点，还是会杀和樾府价值的，一个是总价低，另一个是无论做公租房出租，还是对外出售，与和樾府一开始的预期是有违背的，。

不过，算下来单价也要4万多+，还是60平一房一卫，实际上并不便宜，只是面积小、总价低。

整体来看，和樾府的价格都还算稳健，且去化数据和看房量都不低。

其实不少万博新盘的买家，早期买入之时对比的都是和樾府。

比如说，我们有一个最终买了万博悦府123平的粉丝，也是对比过和樾府一期望花园的131平，当时报价680万左右。

最后觉得，学校不确定、户型不是新规，所以选择了悦府，他对和樾府也是很满意的，买了之后还说要是业主能更便宜一点，估计就买了。

和樾府的市场认可度是一直在，学校确定后价格也基本稳住了。

比如说，此前一套法拍房曾引发98轮竞价哄抢，拍出了610万，单价4.7万/平，与多数法拍房无人问津形成鲜明对比，印证了市场对其价值的共识。

尤其是在价格上，相比老黄埔的城市之光，门槛在5万/平，普遍在4万左右，万博和樾府进入二手市场后的表现，已经是赢了。

最核心的不同，在于兑现能力以及市场环境。

万博的兑现能力，和樾府上了东风东+广雅的战车之后，已经是超级六边形战士了，无论是环境、教育、通勤、商业等等，都能拿到高分。

而且，还有长隆超级乐园作为一个顶级遛娃场所存在，开个年卡能和动物做朋友。

万博在基本面上是稳稳的第一梯队了。3+7+18+天河城+万达广场+四海城+山姆+K11S+长隆乐园，还有补作业上的番广附+东风东+广雅。

之前是教育选老黄埔，商业选万博，现在万博已经把这块补上了，老黄埔还在路上。

最关键的是，这些配套不用等，所见即所得。

其次，是市场环境，万博新盘整体还是延续和樾府的路子，做下来都还是偏改善的，价格也相对比较稳。

万博和樾府7万多的270平大平层，还有万博悦府的300平大户型。

虽然受到了不小的质疑，但去化效果都还算很不错。

一方面，番禺人买房是愿意为了好房子支付溢价，其生活氛围会相对轻松一点，没有其它区那么紧绷。

另一方面，番禺民营企业强，在一些高端居住上的地缘客，是有优势的。

简单来说，番禺属于是分化极大的，hand hands,loud louds。

比如说，总价过2000万的别墅成交，番禺还是很活跃的，尤其是万博，要价也高，“大隐隐于市”。

从配套上来说，万博已经完成了基本面的搭建，但如果要进一步站稳到6万/平的价格，是有压力的。

一个很重要的原因是，缺少一些关键元素的支撑。

比如说，琶洲，产业+企业总部+江景。

金融城，珠城向东+南向江景。

白鹅潭，万象城+三江江景+三馆合一。

万博，是没有能拉价格的天然因素和配套，大部分都是靠后天努力达成的。可以成为全明星，但想当超巨仅凭努力还不行。

这部分得靠规划解决。万博有吗？有，但好像不太够。长隆乐园改造，还有三期AB地块的南中轴公园建设，好像和上述几个比起来，还是不够意思。

看看白鹅潭，今年又能放烟花了，去年花了1400万，一分钟烧掉31万，说不羡慕是假的。

仅仅靠后天的产品，很难跑出完全独立的行情。

中介透露，前段时间，和樾府有一套203平的/挂牌价不到1300万，折合单价6万+。

五期豪宅的5.7万/平和一期194大平层的5.7万，以及近两年万博悦府稳定全广州TOP3的销量，在底部的确是有支撑的。

长隆万博，还是抗住了。