最后一个月，广州尽力了

广州卖地，上强度了。

仅仅半个月，广州挂牌了14宗地块，合计起拍价超154亿。

要知道，截至今天，广州卖地收入310亿，新地块挂牌量已经达到一半了。

广州为了冲KPI也是拼了，各显神通。

1.阳台率25%重出江湖。横沥挂出了几宗高使用率地块，南沙好产品持续上线。

2.低密地块主旋律。本次挂出的地块，有5宗地块容积率低于1.2，能做到比较激进的墅类产品。

3.核心区的海珠南泰、荔湾玻璃厂、天河金融城410等地块悉数在列，接下来还会有琶洲地块也会持续上架。

4.外围区开始发力了。增城出让新塘宅地后，挂出两宗1.1低密墅类地块。

南沙终于挂出了今年的第一宗宅地，而且一挂就是5宗地块，都在横沥、灵山。

黄埔长洲岛也开仓放粮，挂出了一宗极为少见的江景墅类地块，容积率只有1.01。

时间紧任务重，下个月看广州力挽狂澜。

先来聊聊刚刚挂牌的金融城车陂南宅地。

宗地面积27366.47平，建筑面积54220平，容积率3.65，起拍价22.12亿元，楼面价4.08万/平，将于12月15日出让。

·22亿起拍价，相较去年挂牌时的37亿直接砍了15亿，减少了开发商的压力。

·容积率3.65、限高130-150米。容积率比此前的6.9大幅下调，在金融城板块仅次于保利面粉厂地块的3.1，看齐保利天曜的3.8。

·建筑面积54220平方米，其中居住49500平方米，商业仅有3000平方米，没有特殊配建压力。

·土壤修复。虽然地块指标全面调整，还是要做剩余土壤修复，钱不用自己出，但是耗费时间，换句话说会拉长开发商的开发周期。

一个是对资金周转的考验，一个是对市场节奏的把控，毕竟现在的市场节奏变化很快，很可能今天拿的地，下个月就是另一番景象。

在@广州国资官方公众号，也能看到地块修复的相关情况。

我们在现场踩盘也碰到了相关工作人员，其透露地块还要继续做土壤修复，大概率会由开发商自行处理。

当然，土发也给了优惠。由于土壤修复要时间，在付款节点上，年底前付50%，剩余50%一年内缴清即可。

相比起南泰的30日付清，是做了让步的。

·参考旁边珠实415地块拿地价4.7万/平，410地块起拍价4.08万/平，很有诚意了。

无论是体量、配建任务、总价都要更友好。而且，很有机会能蹭上珠实配建的学校。

一句话总结地块，金融城核心区、配套能级很高、学铁商齐全、二线南向江景加持。

410地块就在车陂南地铁口，4号线+5号线，去珠城、琶洲、老黄埔、智慧城都很方便。

而且，车陂南隧道开通后，自驾去琶洲也不用绕一大圈了。

学校部分，珠实联合体拿下的415地块会配建一所18班小学，周边没有其它新小区了，大概率会统筹到这所学校。

商业的话，一个是本来就在金融城核心区，周边都是写字楼，底商会有保证，且两侧的007地块和414地块也是一个商业地标。

另一个是，距离三溪两个站，科韵路一个站，金融城广场、美林、山姆、宜家都近。

旁边是广东建工的高层，会有商业裙楼规划。

不过，地块的江景会有点尴尬，金融城江边写字楼落地速度加快，实际上被遮挡了不少，西南向望车陂南隧道和江源半岛的角度，视野会更好。

旁边的415地块珠实联合体在打磨产品，准备做高端产品系，参考珠城颐德公馆，所以大概率要年底到明年才会面世。

最近，珠实联合体项目出了具体规划，我们也建模了。面积段可能有140-200左右的面积，大概率还会有250+大户型。

板块内大家做的产品都会更偏向大面积，区位和南向江景的加持摆在这里。其中，天曜的90平货量很少，基本要靠抢，除此以外很少100平以下的。

目前，2025年网签均价最低的是金融城北区的珠江天郦，约6.4万/平。

410和415地块的区位、配套、新规产品都比珠江天郦要好很多。

今年，金融城新推的保利天曜，均价也去到10万+，也是卖爆了。

换句话说，金融城的好产品、好设计、好区位，大家是会买单的。

这里是珠金琶核心区，与琶洲、珠江新城很近，又有地铁+学校+部分江景加持，配套要素集全。

而且，临江大道金融城隧道，即珠城到金融城方向，已经开通了，珠城外溢会明显；加上车陂南隧道，几分钟就到琶洲了。

对于周边的改善群体，总价700-800万的房子，地块还是值得关注的。

对410地块来说，没必要和珠实地块在改善定位上硬刚，或许会在总价上做出错位优势，通勤+区位的性价比盘。

尤其是金融城都在卷江景大平层的市场前提下，410地块在高端定位上并没有优势。

例如说做一个110-160平，甚至可能会做更小、更错位，5万方就是300-400套房子。

当然，这块地还是要看珠实有没有兴趣拿下来做联合开发，平衡两个项目的成本和规划，毕竟学校也是415地块配的。

除了金融城410宅地外，还挂牌了大学城旁的长洲岛地块，以及灵山岛两宗地。

长洲岛地块，宗地面积200624平，建筑面积156045平、容积率1.01，起拍总价28.44亿元，楼面价1.8万/平。

有一个大型配建任务，打造46124平方米面向社会公众开放使用的公园绿地，以及5000方商业配建。

自身配建幼儿园，但小学情况尚不确定。

地块江景加持，1.01容积率是广州近期出让过的最低容积率地块之一，同为江景墅类地的黄沙岛地块也只配了1.1。

10分钟大学城，20分钟琶洲，妥妥后花园。可以依靠大学城和琶洲的客群，做低密墅类产品。

不过，体量比较大，好处是花园和商业配套可以自给自足，但对开发商的开发能力和营销能力是个考验。