北京地产圈的大瓜   楼市周记

11.10-11.16，北京楼市哪些动态值得关注？来看北京进深汇总整理的重点消息。

【土地】

1、海淀上地地块预申请，起价84.22亿

11月14日晚间，北京海淀区上地0702街区涉宅地块进入预申请，受理时间截至12月15日下午17:00。

交易起始价84.22亿元。若能顺利转正，这将是今年为止海淀起拍总价最高的地块，历史上也是仅次于永丰北的嘉华天珺地块。

地块位于北五环至六环之间，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站。

占地7.71公顷，规划地上建面约22.54万㎡。

包含3幅子地块，其中0702-18、24地块为居住用地，规划建筑规模9.31万㎡，容积率2.2，限高30米。

0702-23地块为多功能用地，建筑规模13.23万㎡，容积率3.8，限高36米。要求办公面积比例不低于70%，并明确需符合中关村产业要求，聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用，致力于打造国际领先的人工智能应用产业集群。

2、12月首拍来了！丰台张郭庄地块转正

11月10日，丰台区北宫镇张郭庄村0204-6028地块转正。将于12月16日起拍，交易起始价13.54亿元，楼面价约2.84万元/㎡。

地块纯住宅用地，占地3.18公顷，规划建筑面积约4.775万㎡，容积率仅1.5，限高24米（局部30米）。

这宗地块在今年的第八轮供地清单中，已经是第三次现身了。去年第四轮清单首次出现，当时还打包了西侧的6029商业地块。

优点：容积率较低；双地铁加持；周边多公园，生态环境不错；生活配套完善。

缺点：社区体量有限，地形多边角朝向不正；城市界面一般，安置房较多；部分学校还处于规划阶段，教育配套落地还需要时间。

3、招商蛇口更正松榆里地块招标计划，监理费用估算300万元

11月11日，招商蛇口更正了朝阳松榆里地块监理费用的招标计划。投资估算由35亿元改为300万元。

上个月，招商蛇口旗下北京招泰房地产开发有限公司就朝阳区松榆里0410-0001地块发出两则招标计划其中施工招标投资估算为12.63亿元；监理服务的投资估算为为35亿元。

招标计划显示，项目建设规模12.7万㎡，其中地上面积约8.1万㎡。

近年来，除了与华润置地和中铁联合拿下的海淀朱房项目，招商蛇口的新盘基本都在城六区外，五环内几乎“寸土未得”。这次的松榆里项目，实在是最接近“城里”的一宗地。

【规划、产品】

4、丰台嘉棠璟樾规划方案未出，户型图先曝光了

近日，北京三大国资联手拿下的丰台岳各庄地块公布了案名：嘉棠璟樾。与建工在怀柔的流量盘嘉棠澐玺搞成了亲哥俩。

一来是建工操盘，二来也能沾沾嘉棠澐玺的红气。

案名出炉后，不等设计方案总平图公示，户型草图和立面、会所的效果图先曝光了。

按照网传信息，项目规划7栋17层小高产品，总计400余户。采用中轴对称庭院布局，融入“好房子”政策要求，配备阳台、架空层、复层园林等设施。

面积段99㎡/116㎡/136㎡/155㎡/176㎡，三至四居，定位偏改善，综合得房率90%以上。

5、北投栖澐湾户型图出街，样板间开放在即

10天前（11月6日），北投栖澐湾官微发文称：“数日后，北投栖澐湾四季生活诗学馆将正式揭开面纱。”

原以为它会在接下来的周末开放售楼处，眼看又一个周末过去了，还是没有准确消息。不过，这个项目拿地至今已经两年多了，确实也不差这几天的进度。

栖澐湾是北投置业在通州张家湾的新盘，这之前，它的案名叫“云帆汀澜”，今年1月26日已取得预售许可证，但一直没有开盘预售，8月中旬重新调整了设计方案。

规划24栋住宅楼，东西区各12栋，包括4F-15F洋房及小高层。最大的调整是将南向飘窗改为可封闭的阳台，部分边户增加侧边飘窗/转角飘窗；北向设备平台保留。

整体户型使用率将有所增加，小户型扩容有限，边户和大户型赠送面积增加较为明显。

户型建面为79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。上车户型变成了时下最受刚需欢迎的小三居。

6、首钢璟悦长安南侧，配建2栋酒店+1栋商业

11月13日，石景山区首钢设备处SS00-1617-0001地块项目设计方案公示。

这块地是和首钢璟悦长安所在住宅地块一起打包出让的，为B4综合性商业金融服务业用地，由北京首景房地产开发有限公司开发建设。

地块东西长约72米，南北长约160米，占地1.07公顷，总建筑面积3.53万㎡。其中地上建面2.73万㎡，规划建设2栋7/11层酒店，以及1栋2层商业配套楼。

西北侧的璟悦长安项目，地上建面7.59万㎡，控高60米（局部80米）。规划16栋6-18F洋房 小高层，共计700套房源。

面积段83㎡-133㎡区间，全三居、四居户型。

2月初拿地，7月5日开盘，拟售均价7.2万元/㎡。目前累计网签184套，全盘去化近三成；成交均价6.12万元/㎡，网签金额总计11.5亿元。

【网签、开盘】

7、北京润园23栋双拼取证，均价9.48万元/㎡

11月15日，样板间正式开放的第二天，北京润园首批房源取证。共23栋楼46户，拟售均价9.48万元/㎡。

均为双拼院墅产品，在别墅区的东北角位置。

①7栋990㎡户型： 21#、29#、30#、40#、51#、61# 和62#。 均价在9.84万-10.75万/㎡区间。

其中最贵的一栋62# ，2户合计1972.65㎡，总价2.12亿元，户均价1.06亿元。

②3栋905㎡户型：20#、39#、50#，均价在9.71万-9.93万/㎡区间。

③6栋763㎡户型：28#、38#、48#、49#、59#、60#。均价在8.53万-9.93万/㎡区间。

其中59# 是本批次预售单价最低一栋，为8.53万/㎡；

④7栋700㎡户型：为别墅区最北排的11#-16#，以及19# 。 均价在8.63万-8.91万/㎡区间。

其中11# 是本批次预售总价最低一栋，约0.61亿元/户。

8、朝阳双子网签实录，最新成交均价站上10万+

朝阳黄杉木店双子本周爆了个大瓜，具体可以查看进深前两天的稿子。

看下两个项目的网签情况：

紫京宸园815套全部取证，10月12日首开，目前网签120套，去化率约15%。

成交均价9.85万元/㎡，网签金额总计19.74亿元。

璞樾取证房源410套，自10月17日开盘以来，网签131套，去化超三成。

成交均价9.97万元/㎡，网签金额总计21.81亿元。

其中，两个项目的第二批次房源成交均价都站上了10万 。

二批次取证至今都在半个月左右，紫京宸园网签9套，璞樾网签14套。

9、实景示范区开放，北京润府二期雲萃增配不增价

近日，华润置地位于亦庄的北京润府二期·雲萃实景示范区正式开放。

包括合家欢花园、大树时光等园区主题景观，整个归家动线完整呈现。当天，建面约112㎡和139㎡的精装样板间也同步亮相。

南向全景阳台与北向多功能平台，功能升级的同时实现高得房率。

项目规划地上建面17.5万㎡，容积率2.5，规划19栋8-18F洋房 小高层，共1412户。

一期8栋楼位于小区东半部分，已于2024年4月13日取证入市，共640套住宅。

主力面积段99㎡-109㎡三居和129㎡-177㎡四居，销售指导价6.5万元/㎡。

目前网签504套，去化率近八成，成交均价约5.83万元/㎡，网签金额总计34.37亿元。

重新报规的二期共11栋住宅楼，今年6月29日一次性取证，共计772套房源，总面积约9.37万㎡，拟售均价6.5万/㎡。

二期取消了一期的177㎡大平层户型，主力面积段为建面约98-159㎡三居四居，产权得房率74.2%-80.2%。

截至11月10日，二期累计完成网签137套，成交均价5.85万元/㎡。

可以看到，一期尽管到了尾盘阶段，但成交价并未出现明显的下滑。