北京买房：理清思路，购房建议1715

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，全北京的有房业主也就你们这些买房早的还不认输了，沉浸在虚幻的纸面财富中不能自拔，但其实是越陷越深的。你们也就是仗着买的便宜，但其实这都是虚的，你们所付出的持有成本早就远高于现在的房价了，也不看看北京房价都跌成什么鬼样子了。

在我看来，唱涨楼市的其实才是看空派，因为想的都是上涨后卖掉套现。唱空楼市的其实才是真正看多的，因为想降到合理价格的时候买入，为的只是自住而已。

所以你们也不想想，是没房的人多还是有房的人多？肯定是没房的人多呗，他们都在等着降价，那房价怎么可能上涨？接下来的最多一年里，你们会看到北京房价从最高峰的500万跌到300万，200万，100万，直至合理区间，你们的学费会很贵的。

A：

1、您的这套看多看空的理论真挺牛叉的，对得起您的网名“千年老股民”。我受累问您一声儿，您肯定是1949年之前成精的吧，在哪座洞府修炼的？

2、买房早的不认输，为什么要认输啊？比如我家现在有套房是2000年买的，全款20万，现在价值400多万吧。而且这房一直出租，从最早的每年1万多到现在的8万多，买房钱早就收回了，请问我输在哪儿了？实打实的收房租有什么可虚幻的？怎么就越陷越深了？

到目前为止，北京的房子有什么持有成本啊？我这套房就是物业费+取暖费，一年4000多吧，25年也就10来万，怎么就比现在400万的房价高了？最高峰时确实是涨到小500万，但跌就跌呗，管他什么鬼样子呢。反正穷鬼们也买不起，北京的房价天然具有辟邪功能。

3、唱涨的其实是看空的，唱空的其实看跌的？您这套理论真牛叉，自己都信了吧？那按您的逻辑，结婚的都是想离婚的，骗泡儿的渣男才渴望婚姻是吗？上班的都是想被开除的，躺平的才真正热爱工作，您不觉得这思维很逆天吗？不愧是老股民，这都是赔出来的教训吧？

4、中国住房自有率早就在90%以上了，北京都70%，您说是有房的多还是没房的多？所谓没房的多，只不过是他们喊的响而已，总幻想会哭的孩子有奶吃，有奶便是娘。

这就跟控诉996007的似的，看上去人多，但如果真是人多哪儿来的下班晚高峰？说明还是准点儿下班的人多呗。但加班的那些人更有动力发声，所以显的占主流了，其实是非主流。

等着降价的人多就能降价了？那按您的逻辑，全中国每年有上千万家长等着清北985降分数呢，哪年能如愿啊？就算某几年降了点儿，那也不是学渣能跟着起哄的，有这功夫赶紧去努力好不好啊？

这无所谓合理区间，只是您自己认为的理而已，别人未必承认。当然这也无所谓，您愿意等着就等着，反正是长长的站台呢，慢慢儿等。告诉您个好消息，破车有的是，但也有一个坏消息，破车也要票。

5、总之吧，我挺欣赏查理芒格的一句话“要想得到一件东西，最好的办法是让自己配得上它（他她）”。如果现在没得到，那或许是暂时还不配吧，但最好别老幻想人家降身价，自己争点儿气提高身价多硬气啊。

仅供参考。

二

Q:

请问，我现在被房子弄的极其痛苦，我是90后，来北京的时候错过了房价低的阶段，结果最高峰的时候买了广外荣丰的小户型开间，400万出头折合单价17万了。本来想的是学区房保值能坚挺，还能一并解决孩子的上学问题。

但没想到这才三年过去，荣丰就已经跌到200多万了，租金也降了才不到4000，我们不仅每个月要还一万多的月供还要添租房的钱，而首付都快跌没了。最让人痛苦的是今天听说西城区为了维护学区房的价格，却要取消小户型开间的学位资格，我简直崩溃了，满心委屈不知怎么说都。所以问问您的看法，有没有什么好的希望。

A：

1、400/17=23平，最小户型的？如果现在是租金不到4000，那用租售比还原，基础房价应该是200万之内，超出的部分仍然是学区溢价。

2、至于西城取消开间的学位的消息我认为是谣言，不太可能实施。虽然外地有过这种政策，但北京不至于，这得让多少学区房业主崩溃啊？而且西城区老房多，也就是老破小多，小开间的学位取消了，那老破小一居室的是否取消啊？无论是否取消都挺别扭的吧？

即便是外地，这种政策也都是入学高峰期时推出的，是解决学位不足的无奈之举。而现在眼看着高峰期过去了，管理部门至于现在还这么折腾吗？我觉得不可能，人家也犯不上。

所以在我看来，即便西城也有了这种政策，那针对的也是新买房的业主，已经买了的至少能让孩子得到学位。新人新办法，老人老政策。

3、其他我不知说什么了，入学高峰马上就过去了，溢价降低也是没办法的事儿，还是多考虑孩子上学的事儿吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是北京像素的早期业主，2014年180万买的50平。2017年初高峰期时300多万的时候想卖来着，但稍一犹豫就赶上326新政的打压了，之后就卖不掉了，我索性不卖了，一直出租，到现在的租金收益算凑合吧，您觉得我是卖掉还是继续留着出租？

A：

1、早期业主？北京像素是2012年开盘的，早期均价1.8万。您这180/50=3.6万了，只能算是中期了吧，比高峰期买的合适而已。

2、对商住公寓的常规建议是要么就甭买，既然买了也就甭卖了。留着收租金吧，相对于房价来说租金收益率是远超同面积普宅的。现在这套房估计能收4000左右吧？普宅的小户型得价值200万左右，而商住的估计也就100万吧，反正肯定合适吧，留着吧。

否则卖了的话这钱做什么呢？估计现在的租金收益率能到4%左右，如果套现，存银行买国债的稳妥收益率最高才1.7%，合适吗？买普宅的话得添百八十万，但收到的租金却差不多，也不合适吧？其他的股票黄金BT币则看自己了，反正我认为风险大。

3、其实这就是算账的事儿，如果有比4%收益高+稳妥的理财渠道就卖了呗，否则还不如再收一阵子租金呢。

仅供参考。

四

Q:

请问，我看您推荐非京籍买朝阳区的学区房，我们就是非京籍，想确认一下，比如我们买人大附朝阳分校这种房合适吧？明年上学，如果今年底全款买房的话，明年入学概率能保证吗？我们不奢望太好，九年内应该能拿到北京户口。Ps：对不起忘了，预算400w+。

A：

1、我不推荐学区房，只是如果非京籍买了朝阳的房子，孩子进入对口校的概率高，因为顺位在京籍无房户的前面。但没人敢确保能入学，毕竟前面还有京籍业主呢。如果学位紧张，那甭管是谁都有可能被调剂。

2、您先确认一下想去的学校吧，人朝分是民办校，没有学区房。有学区房的是人朝学校（西区）人朝实验（东区），这是公立校。

3、我不知道概率，也不敢保证。只能说明年北京的入学总人数是确定下降的，但具体到人朝则不敢说，这几年学区房卖的很多，连四大神盘的豪宅都被调剂了。要不还是问当地中介吧，他们了解具体成交情况，有可能估计的更准些，问清楚+考虑好再买。

4、400多万那就买西区的呗，但还是这句话，我不敢保证谁能入学。或者说进入人朝集团校是大概率的，但哪个校区不敢保证。您要不也咨询一下教委吧，以官方回复为准。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们夫妻非京籍，在北京做生意，有购房资格。现在纠结于是买个国美第一城的这种房子，还是soho的这种商住两用？价格都差不多，区别是soho的面积更大点。但商住的居住环境是肯定不如的，当然国美的小区的环境也没好多少。所以我们纠结，想请您从各个角度给分析一下，以下是我们的列出的咨询表，请帮忙。

A：

1、帮忙？这话看怎么说了，帮个小忙无所谓，但您这张表的工程量有点儿太大了，我不是帮不起，而是犯不上啊。您也是做生意的，等价交换应该有很深刻的理解吧？我是免费咨询而已，您这大工程还是找专业公司吧。当然我也不是不能干，就是得收费，价钱顶的上一个厨房了，您觉得合适吗？

2、简单说两句吧，房子是用来住的，而商住是兼顾办公+居住的。那您就看自己的主要目的吧，纯自住肯定是买普宅，想省下办公的钱就买Soho。

另外北京的房子也天然带有投资属性。那如果您注重升值什么的，常规建议是首选普宅。虽然未必还能涨的太多，但肯定比带有商业性质的稳妥。

当然，如果房子不卖或不抵押的话，那房价是否保值升值无所谓。所以也看您的需求和目的吧，Soho的优劣势都非常明显，想好了自己想要什么就行。

3、其他的我就不聊了，这表也填不了，大多数数字我都不知道，帮不上您的忙。

仅供参考。

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