副中心房价42000！ 通州新房还能买吗？

提到通州楼市，就绕不开位于北运河东岸的副中心新盘运河玖院，一期三个地块9月中旬入市，推出764套房，现在两个月过去了，签约量611套，网签均价61542元/平，去化率79%；

10月底加推2栋150平起的大户型楼栋，74套房，目前不到一个月网签28套，网签均价67773元/平，网签率37%；至此玖院一期的848套，已经网签639套，网签率75%，今年我印象中能在短时间内网签率达到这个数据的新房只有功德寺两兄弟和门头沟长安华曦府。

先说的好的一面，这几个盘之所以卖的快卖得好，有以下几个原因。

1.板块内无竞品，且是区域内迭代升级的商品房。

玖院是运河东岸第一个四代好房子，之前的梨园，东小马，甚至物资学院卖房都在宣传服中心概念，和这些项目相比，玖院算是正根的副中心楼盘了。

功德寺和樾望云和玉鸣也不必多说了，毗邻上地软件园，售楼处开放初期就一直在宣传上地学区，继四季青，树村新房入市热销，海淀3年后又迎来改善新盘，和周边二手房相比，虽然得房率没有显著提升，但还是同步了当下主流的户型设计。

长安华曦府，地处桥户营，有s1轨道交通，也有现成商业，属于配套完善度较好的新盘，这就赢了不少期房，年初入市，区域内没有竞品，低总价小户型，大面宽初改，以及终极改善大四居都做了，再加上直接又北京市占率最高的大中介全城推广。

2.价格才是硬道理

地段，产品是一方面，这三个盘入市节点都赶上了北京市场的“至暗时刻”，如果说功德寺还能沾上930政策叠加年初“小阳春”旺季的顺风车，朝棠和玖院则是在市场全年都在下滑走势中走出独立行情的“逆势股”了。

功德寺11万左右的售价，和二手房比没有太高溢价，和后入市的朱房村比，也低于那里13万的售卖预期，加上做了少量小户型和大量初改面积房源，从小白之前看到样板间和户型产品后直播中也提到，就是俩改善盘，谈不上豪宅，从价格来看也没有全都顶着115000的价格去卖，还是出现不少低于这个上限价格的房子的。

长安华曦府，也是高报低卖的代表盘，售楼处开放宣传这里的指导价曾经高达6万，对外宣传报价5万，和3年前略显荒芜的四道桥新盘直接pk，最终开盘价格折后45000左右，还有不少4万出头的房源，要知道当时周边次新商品房也就这个价格了。

运河玖院，也是如此，产品首次面世，7万的入市价就不绝于耳，当时我想这甜蜜的是疯了吧，直到开盘前夕，为了锁客，置业顾问开始陆续释放折扣，n个99折，小户型大户听差异化单价，最终还是有不少人买入价在6万上下，观景大户型单价更高一些，但这个价格，也有不少人问我，周边有头些些年入市的新房好楼层特价4万+，小白怎么看？我接着往下码字。

再说说我的担忧。

这位朋友提到的楼盘，叫金融街武夷融御，一期20年年中开盘，印象中到年底网签就达到了80%以上了，在口罩期间是妥妥的热销盘，当时的均价在63000左右，近期成交价71平中层纯南2居单价42000，成交价301万。算上房贷利息，中介费，软装成本，物业，供暖，税费等额外成本，200万没了，且二手房很难成交。

除了市场因素外，这个项目从新房变为二手房认可度一般，我个人认为有以下两点原因。

1.新房二手房销售不能混为一谈。

融御入市时期，赶上通州供地有限，尤其是大品牌开发商在售项目寥寥无几，又是副中心板块的新房，小户型为主，周边珠江阙，万国城moma都是大户型改善产品，和玖院一样没有竞品。

但变为二手，物业得房率干不过百合湾，交通干不过运河湾，户型干不过bobo，价格视野拼不过京贸，配套又不如武夷花园老旧小。就好比你在你们单位是下棋高手，孤独求败，结果参加通州区比赛，发现自己毫无还手之力，一招鲜都用不出来。我能想到优点，只剩下一个字，就是“新”了，但这个新还是打了折扣的，毕竟地块是03年拿的，产权年限并不新了。

2.产品迭代太快了。

融御还是7开头的得房率，这个数值放在东西海还可能占个稀缺属性，但放在郊区，无论是大兴房山门头沟，还是昌平顺义，你使用率不到85%，都不好意思拿出来卖了，更别提好房子时代前还有不少80%出头得房率的新盘也会进入二手市场。

另外，在第四代好房子普遍郊区洋房化的时代，20层以上的高板商品房，进入二手市场，大家吃过见过，会不会买账，2梯4户的高板会不会步塔楼后尘，流通会不会进一步减弱，存疑。

那么问题来了，同样位于副中心的玖院，将来变为二手房，一是价格能否坚挺；户型整体偏改善，是否好流通？

看到这，有人问通州新房还能买吗？我认为，能，但你必须接受现实，考虑周全，再签订购房合同。

要接受的现实是：

第一，高房价不等于高价值。

新房你卖区域价格最高，不代表二手房就保值，因为市场是动态变化的，你周边其他小区降了，你也难以幸免；另外，新房受制于监管，定价并非完全跟随市场走势，所以在售卖时期，让购房人体会到降价少的错觉，如果你想知道一个新房的价格变化，其实可以参考新房开盘同期到你计划购买阶段，周边次新品质小区的价格变化趋势来估算，是否溢价，值不值得现在购买。

第二，品质盲盒，楼市上行时期利润足品质好，卖得好品质好，卖得快品质好，大开发商品质好的铁律这2年好像都破了，这个我也没有好办法，看命吧，新房你就是为了提升居住面积，就是为了改善现有居住环境，如果你顾虑品质，就去看二手。

第三，买房就是为了住，用我之前直播列的那几个市场指标，你看看如果数据转好了，再提保值，否则别看那些大神算命，我举个例子，你翻翻所有平台（如果没删的话），23年9月出政策后，多少自媒体喊反弹的，喊大涨的，现在这些媒体又是什么观点的，再看看去年十一喊涨的媒体，现在又是什么观点。你如果看预测买房，不如自己抛硬币呢，同样都是50%概率，当然了这是玩笑话。

说完了缺点和建议，聊聊通州这几个关注度高的，且产品还行的新房和二手房。

运河玖院、朝棠揽阅和K2百合湾pk。

1.定位与价格

运河玖院：定位为改善及高端改善型住宅，小户型均价6左右，大户型65000左右，92平3居总价大约在540万起，最大也有260平观景大平层；

朝棠揽阅：主要面向刚需和刚改群体，均价58000，69平的热销2+1户型，一期总价380万起，二期400万起，二期改了报规，增加一期热销的69平和86平户型的占比。

K2百合湾：是一个混合型社区，包含住宅和商住，二手住宅近期成交价57000，主力户型81平纯南2居460左右，87平南北3居500万左右，在好房子入市之前，这个项目在通州属于物业，品质，户型，得房率等综合能打的六边形战士，87平的户型实得能到100平以上。

从定位和价格来看，运河玖院偏改善高端，适合副中心工作和周边二手置换改善，主力成交在500-700万这个区间；朝棠揽阅适合朝阳东和通州本地职住通勤，以及通州老城附近置换改善需求，主力成交价格区间在380-500万；百合湾刚改社区，400-500万的价格区间。

2.户型面积

我只放一下三个项目的热卖户型。

运河玖院：因为一期整体卖的不错，我从二手房角度说说我个人认为，自住兼顾流通，好一点的户型，109平三面宽三居，当然了考虑总价，92平的小户型肯定更容易流通，但100平出头的三居，在副中心还是个新鲜事物，90%左右的得房率，既没有小三居那么拥挤，价格在玖院的销售体系里相对实惠，除了北卧小点，是一个不错的全明户型。

运河玖院二期马上要开盘了，增加小户型的占比，有需要资料或安排带看的可以添加jiayefangtan22，备注“运河玖院”，找小秘书领取资料，预约看房。

朝棠揽阅：69平两居半户型，在新盘供应里属于稀缺户型，跟二手房2居比户型，这个面积的南北通透，高得房率户型也不多见，如果够不上三居，又想要3居，这个户型北侧空间或客厅自定义设计改动一下，也不是不可能。对于预算有限，但又需要更多房间和空间的家庭来说，是一个上车或过渡的不错选择，400万左右的价格，通州万达广场核心地段，又是靠近朝阳的板块，考虑未来流通，我认为是可以看看的。

二期增加69和86平小户型的供应，400-500万的房子多了，感兴趣也可以找小秘书咨询。

K2百合湾：87平南北3居，十年前的网红户型，87的建面，110平左右的得房，甚至很多家庭改成了4居室使用，缺点就是南向客厅窗户有点小，但又送了阳台，还有几十一个卫生间少点。好房子时代，要是新房都这么送，我觉得每个项目还能多卖点房子。

得房率

运河玖院：小户型得房率约90%，大平层可借助花池赠送实现99%高得房率，但部分地块因取消花池设计，得房率会下降。

朝棠揽阅：得房率普遍超90%，89平户型得房率达96%，通过阳台、设备平台等赠送空间提升实用性。

K2百合湾：每个户型都有较多赠送面积，实际得房率不输现在的新房，甚至送的更多。

配套设施

运河玖院：现有6号线，周边还有副中心枢纽、S6线（机场快线）等规划，还有规划中的商业综合体、九年一贯制学校和河景公园，整个地块入住后，配套会好一些。

朝棠揽阅：紧邻地铁1号线八通线通州北苑站，实测步行10分钟可达，在建的22号线开通后，出小区400米左右就有地铁永顺站了，可以乘坐到达市区，项目自带3万方商业配套，一河之隔是通州万达。

K2百合湾：位于通州武夷花园，周边有芙蓉小学、北京二中，小区北侧150米为m101线通胡大街站规划站点，西侧500米规划了22号线运河商务区站，现阶段离地铁较远，最大的商业配套是东侧800米得华联商业，周边住宅多，所以小型商业和餐饮较多。

小区楼间距

运河玖院：以高板为主，楼间距40米左右，最小楼间距十几米，采用玻璃幕墙加红色陶砖外立面，围合式布局配中央园林，部分临河楼栋可俯瞰运河景观，还配备架空层，恒温泳池、下沉式会所等配套设施，缺点楼高，密一些。

朝棠揽阅：为11-18层洋房加小高层的低密社区，楼间距约50-60米，自带下沉会所，南侧有条小河，目前南侧道路略窄。

K2百合湾：小区绿化和物业管理较好，但部分楼栋楼间距较窄，只有十几米，东侧楼栋可能会受到马路车流的噪音影响。

总结来说，市区或通州本地工作，配套成熟，上车门槛低，去看看朝棠揽阅；副中心工作或本地改善，图超大赠送，价格便宜，标杆小区去看百合湾；副中心工作或本板块改善，想置换新房，追求纯改善社区，去感受玖院。