北京楼市：抄底的买房人...

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今天早上刚解锁手机，粉丝的消息就弹了出来，一张海淀幸福里的成交截图，配着干脆利落的五个字：“房姐，冲不冲？”

我扒拉着看了眼，好家伙，11月还未过半，这小区大中介已经实打实成交了4套，在当下的市场里算是很热门了。更扎眼的是价格：99平三居，单价干到6.28万/平。虽说临街、低楼层是硬伤，但这价格搁两年前，想都不敢想。

粉丝情况很典型：北清路沿线大厂程序员，当年幸福里卖新房的时候就已经盯上了，无奈那时候实力还不够，现在价格下来了，存款也攒够了，又手痒得不行，一直在纠结。

说句实话，海淀幸福里在我这儿一直是“北清路一哥”。能担得起这名号，真不是吹的，房龄新，品质在周边算拔尖的，外立面干挂石材加铝板，公区干净整洁，物业现在维护的也不错，整个北清路沿线，目前也就隔壁主打低密洋房的百旺府四区能跟它掰掰手腕。

当年这盘也很疯狂，原始业主入手价普遍在8.3-8.9万/平，一些热门楼层，不托关系，都买不着。

核心就俩字：稀缺。

这要从海淀的供地节奏说起。

2016年是分水岭，当时楼市火热，为了给市场降温，北京供地量骤减，海淀作为试点，还搞起了自持商品房，这一年只供应了万科翡翠书院、中粮天恒·智慧谷两个项目，不能卖，只能对外租。

2017年，海淀没有商品房入市。

2018年，海淀供应主力中铁碧桂园和永靓家园，是两个共有产权房。

2019年出了4个新盘，翡翠云图、山屿西山著等，全是限竞房，得等五年才能卖。

直到2020年，海淀才放出7个新盘，其中3个是共有产权房和1个限竞房，剩下的颐和金茂府、香山壹号院都是“千万级豪宅”，普通中产够不着。唯独海淀幸福里，精准卡在刚需和改善之间。

在这种长期供不应求的背景下，再加上海淀的教育、产业光环加持，2020年海淀幸福里一入市就被哄抢，成了当年的“断货王”。

只是谁也没料到，现在会是这种情况，海淀幸福里这波回调，既有大环境的因素，当然也离不开自身的问题：

第一，投资客扎堆“割肉离场”。2020年海淀幸福里入市，正好赶上北京楼市的小高峰，加上海淀产业的光环，一堆投资客闻着味儿就来了。现在挂牌的业主里，一大半都是不自住、纯投资的，当年想着“赚一笔提前退休”，结果现在行情掉下来，只能咬着牙降价止损，这部分房源直接拉低了整体成交价。

第二，周边新盘“卷疯了”。2023年疫情之后，海淀的供地跟开了闸似的，光永丰北就冒出5个新房项目——中海汇德里、幸福里润园、栖海云颂、中海富华里、富华里富园，加起来总户数4149套。今年保利嘉华天珺又补了1340套，算下来2025年永丰北的供应量直奔5500套去了。

这么多新盘扎堆，产品一个比一个能打，即便是“北清路一哥”，也确实扛不住啊，更关键的是，未来这5000多套新房再流入二手房市场，“一哥”再重回巅峰，想想就很难。

最后，该回到核心问题了：现在到底能不能买？

我的建议是：不着急，再等等。

最近上地回迁楼的影响还在发酵，整个上地片区还处于漏气状态，连上地佳园这种标杆小区都扛不住了；上地的回迁房有点像害群之马，清河橡树湾也被拖下水了，这轮波动慢慢就会波及到西北旺和永丰北。叠加当下市场还未明朗，永丰北新房供应量又这么大，将来这些房子变成二手房，我担心会价格不稳定。

买房是人生大事，没必要急匆匆的杀进去，等片区价格稳一稳，看看后续的市场走向，说不定能等到更合适的入手时机。

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