定了！中央力挺老房子，贬值谣言粉碎！新一轮造富机会，抓住躺赚

2025 年，《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》正式印发，五部委联合发声力挺老房改造与盘活，彻底粉碎了 “老房子必贬值” 的市场谣言。从城市老旧小区改造到农村闲置房盘活，从财政资金补贴到金融政策支持，一套覆盖 “改造升级、功能重塑、价值变现” 的组合拳全面落地。数据显示，2019-2024 年全国已改造老旧小区 28 万个，惠及超 1.2 亿人，改造后老房租金普遍上涨 30% 以上，部分城市核心区老房转手价提升 15%-20%。中央的明确定调，让老房子从 “没人要的包袱” 变成 “香饽饽”，新一轮造富窗口已然开启，抓住政策红利就能实现资产增值。

一、政策加码：中央为何力挺老房子？三大核心逻辑筑牢升值根基

中央力挺老房子，绝非临时救市，而是城市发展阶段转型与民生需求升级的必然选择，政策设计背后暗藏三重核心逻辑，为老房升值提供坚实支撑。

首先，城市发展从 “增量扩张” 转向 “存量提质” 的必然要求。截至 2024 年底，我国常住人口城镇化率达 67%，9.4 亿人生活在城镇，大规模新建住房的时代基本结束，存量住房的品质提升成为城市发展的核心任务。老房子虽普遍存在户型陈旧、配套落后等问题，但大多占据核心地段、周边资源成熟，通过改造激活其潜在价值，既能满足居民 “住有宜居” 的需求，又能避免大拆大建造成的资源浪费，实现城市可持续发展。

其次，保障民生与拉动内需的双重考量。老房子业主多为中低收入群体或老年群体，改善居住条件的需求迫切但经济能力有限。中央通过财政补贴、金融支持等政策降低改造门槛，2024 年已安排中央预算内投资等资金超 4250 亿元，2025 年还将专项下达城市更新中央预算内投资计划，既解决了民生痛点，又能拉动建筑建材、家电家具等相关消费，形成 “改造 - 消费 - 增值” 的良性循环。

最后，防范房地产市场波动的稳定器作用。在楼市调整期，老房改造与盘活能有效消化存量资产，避免大量老房闲置导致的市场失衡。同时，城市更新带来的资产增值效应，能提升居民财产性收入，增强市场信心，与商品房市场形成互补，共同维护房地产市场平稳运行。五部委明确的 “不搞大拆大建、因地制宜推进” 原则，更确保了老房升值的可持续性，避免短期炒作带来的风险。

二、升值密码：老房子如何实现 “逆袭”？三大路径解锁资产增值

中央政策的落地，为老房子提供了 “改造升级、功能转换、合法盘活” 三条明确的升值路径，无论是城市 “老破小” 还是农村闲置房，都能找到适配的增值方案。

（一）城市老旧小区：改造补短板，补贴加持下 “低成本升值”

城市 20 年以上的老房子，通过基础改造、功能升级和加装电梯，就能实现居住品质与资产价值的双重提升，且财政补贴最高可覆盖 90% 成本，业主几乎 “零负担享红利”。

基础类改造聚焦 “保安全、提舒适”，是升值的基础。政策明确将老化管线更换、屋面外墙维修、建筑节能改造等纳入补贴范围，地方财政补贴比例达 80%-90%。北京东城区某 60㎡老房，参与外墙保温和水管更换改造，业主仅自掏 800 元，改造后房屋冬暖夏凉，每月电费节省 50 余元，租金直接上涨 300 元 / 月；上海静安区老旧小区完成地下管网升级后，彻底解决了积水问题，二手房挂牌价较改造前上涨 12%。这些看似微小的改造，直击居住痛点，显著提升了房屋的市场吸引力。

加装电梯是高层老房的 “增值关键”，政策放宽让落地门槛大幅降低。2025 年新规明确，单元内 2/3 以上业主同意即可申请，一线城市每部电梯补贴 20 万 - 30 万，二三线城市 15 万 - 20 万。以一部总造价 50 万的电梯为例，一线城市补贴 30 万后，6 户业主每户仅需承担 3 万余元，而加装电梯后，四楼以上老房的转手价能提升 10%-15%，且成交周期缩短 40%。北京西城区某老旧小区加装电梯后，6 楼一套两居室从挂牌 3 个月无人问津，到改造后 15 天内成交，成交价较同小区未装电梯房源高出 18 万元。

功能升级让老房 “旧貌换新颜”，配套完善催生价值溢价。政策要求持续开展完整社区建设，因地制宜配建养老驿站、普惠托育点、停车充电设施等 “一老一小” 服务配套。广州荔湾区某老小区引入连锁生鲜店、社区助餐点和托育机构后，不仅居住便利性大幅提升，业主满意度达 95%，二手房价格也较周边未升级小区高出 8%-10%。对购房者而言，“老破小” 的核心吸引力就是地段，而配套升级补齐了唯一短板，让资产价值进一步凸显。

（二）危旧房：原拆原建，9 个月实现 “翻倍升值”

对于年久失修的 D 级危房，中央鼓励 “原拆原建” 模式，业主自筹资金、政府简化审批，短短 9 个月就能实现从 “危房” 到 “精装新房” 的蜕变，增值幅度可达 160%。

这种模式完美解决了传统危房改造的痛点。过去，单体危房因开发价值低，难以吸引开发商介入，业主自行改造又面临审批繁琐、手续复杂等问题。2025 年广东试点的 “原拆原建” 方案，给出了高效解决方案：政府开通审批绿色通道，国企代办手续，从拆除到重建完工仅需 9 个月，且实现 “交房即交证”，不动产权证办理时间从 2-3 个月压减至 15 天。广州花都区集群街 2 号的危房，始建于 1976 年，改造前外墙斑驳、渗水严重，重建后变身带电梯、户型方正的精装修住宅，市场价值从改造前的 80 万元飙升至 210 万元，增值超 160%。

目前，“原拆原建” 模式已在全国推广试点，适合改造意愿强、业主意见统一的危旧楼栋。政策明确业主仅需按成本价承担建设费用（如广州试点 4600 元 /㎡），无需额外支付土地出让金等费用，大幅降低了改造门槛。对业主而言，这不仅彻底解决了居住安全问题，更实现了资产的跨越式增值，是风险最低的造富方式。

（三）农村闲置房：合法盘活，“躺收租金” 或 “入股分红”

中央一号文件明确允许农村合法住房通过出租、入股、合作等方式盘活，让长期闲置的农村老房成为 “赚钱工具”，无需投入过多成本就能稳定获利。

农村老房的盘活路径清晰且灵活，适配不同场景需求。靠近景区、乡镇主干道的房子，简单装修后出租给游客或返乡创业者，每月可收租 500-1500 元；闲置面积较大的房子，可入股村里的合作社，统一改造成民宿、农家乐，按股份分红，旺季月收入可达数万元；远离城镇的房子，可与企业合作作为农产品加工点或仓储用房，获得稳定收益。浙江莫干山周边的农村老房，通过改造为民宿，旺季房价高达 1000 元 / 晚，业主每年分红超 10 万元，远超房屋闲置的价值。

政策同时划定两条红线，确保盘活过程合法合规：一是不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地；二是不允许退休干部到农村占地建房。只要守住红线，农村老房业主可放心盘活。目前，全国正在推进宅基地确权登记，拿到确权证书后，老房的产权更加清晰，盘活时更易吸引合作方，也能避免后续纠纷，进一步提升资产流动性。

三、造富指南：不同群体如何抓住机会？精准布局实现 “躺赚”

老房造富机会并非人人均等，不同场景下的业主与投资者，需找准适配的行动路径，才能最大化享受政策红利。

（一）已有老房的业主：主动参与改造，快速兑现增值收益

对于城市老旧小区业主，核心动作是 “紧跟政策节奏，主动申请改造”。首先，关注社区居委会或街道办的政策通知，优先参与基础类改造（如管线更换、外墙保温），这类改造补贴比例最高、见效最快，能快速提升房屋舒适度与市场竞争力；其次，联合单元业主申请加装电梯，尤其是高层业主，加装电梯后的增值收益最明显，可主动牵头协调业主意见，降低沟通成本；最后，若小区纳入完整社区建设试点，可积极反馈需求，推动养老、托育等配套落地，进一步放大资产价值。

对于农村闲置房业主，关键是 “先确权、再盘活”。尽快完成宅基地确权登记，拿到不动产权证书，为合法盘活奠定基础；根据房屋位置选择合适的盘活方式：靠近景区选民宿出租，周边有产业选仓储合作，人口密集区选长租给返乡人员；同时，可咨询乡镇自然资源所，申请盘活补贴，部分地区对改造民宿、农家乐的业主还会给予额外资金支持。

（二）意向购买老房的投资者：锁定 “改造潜力股”，低买高卖赚差价

投资者需重点关注 “已纳入改造计划但尚未改造” 的老房，这类房源价格仍处于低位，改造后增值空间大。选择标准有三：一是地段优先，核心城区、学区周边的老房，改造后需求更旺盛，增值确定性强；二是看改造进度，已列入 2025 年城市更新专项投资计划的小区，政策落地快，短期内就能实现价值提升；三是关注户型结构，南北通透、无明显结构缺陷的老房，改造难度低、效果好，后续转手更易。

以北京东城区某老旧小区为例，2024 年列入改造计划前，一套 80㎡两居室挂牌价 650 万元，改造（含加装电梯）完成后，挂牌价升至 750 万元，半年内增值 100 万元，投资回报率超 15%。投资者可通过政府官网查询城市更新专项规划，提前布局潜力小区，抓住改造前后的价格窗口期。

（三）危旧房业主：把握 “原拆原建” 试点，实现资产跨越式升级

若房屋被鉴定为 D 级危房，应第一时间咨询当地住建部门，了解 “原拆原建” 试点政策。主动联合楼栋业主统一意见，提交改造申请，借助政府开通的绿色通道加快审批进度；在建设过程中，可选择国企合作的施工单位，确保工程质量与建设效率；建成后及时办理不动产权证，提升资产流动性，既可以自住改善居住条件，也可以转手变现，赚取高额增值收益。