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上海和樾长宁（长宁内中环高端改善型住宅）

一、基本信息

开发商：越秀地产与招商蛇口两大央企联合打造（上海越招置业开发）规模：占地约 1.12 万㎡，总建面约 2.47 万㎡，容积率 2.2，绿化率 35%户数：仅 173 户（4 栋 12-14 层小高层），稀缺低密社区产权：70 年（2025 年建成，全新现房）物业：越秀物业，物业费待定（高端物业服务标准）特色：三阳台设计 + 92% 超高实得率 + 地铁上盖 + 学区房，长宁内中环 "十年断供" 后的稀缺新盘

二、户型与价格（2025 年 11 月最新）

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1. 主力户型

120㎡三房两厅两卫：三开间朝南，9.8 米采光面，南北双阳台，得房率约 88%
143㎡四房两厅两卫：四开间朝南，南向约 8 米超长阳台，主卧套房设计，得房率高达 92%（实际使用面积约 132㎡）
160㎡五房（少量）：双主卧设计，适合多代同堂，视野开阔

2. 价格详情

均价：12.88 万元 /㎡（含 4000 元 /㎡精装标准）
总价区间：约 1568-1985 万元 / 套（120㎡约 1568 万起，143㎡约 1830 万起）

付款方式：一次性付款或银行按揭，支持公积金贷款
销售状态：二批次热销中（首批 48 套已售罄）

三、交通配套（核心优势之一）

交通方式

地铁

2 号线北新泾站（直线距离约 300 米，步行 5 分钟），真正的 "地铁上盖" 标准（业内公认 500 米内）

规划中 25 号线（预计 2028 年通车），将形成双轨交换乘枢纽

公交

北虹路天山路站（仅 58 米），周边 25 个站点，多条线路（737、158 等）

自驾

紧邻内环高架、延安高架、北横通道，快速通达全城（到静安寺约 15 分钟）

通勤便利度

2 站到中山公园，4 站到静安寺，6 站到人民广场，9 站到陆家嘴，3 站到虹桥枢纽

四、周边配套（全维优质资源）

1. 教育资源（学区房）

小学：愚园路第一小学（市重点，对口）、适存小学（约 700 米）
初中：延安实验初级中学（市重点，对口）、娄山中学（规划引进七宝中学资源，2026 年开学）
幼儿园：新实验幼儿园（约 600 米）、长宁南新幼儿园（约 400 米）、威宁路幼儿园
国际教育：上海耀中国际学校（约 2km，覆盖 K-13 全学段）

2. 商业配套

周边：缤谷广场（约 800 米）、百联西郊购物中心、尚嘉中心（奢侈品）、天山路商业街（老字号聚集）
在建：FOUND158 商业综合体（原国棉十七厂改造，含沉浸式剧场、米其林餐厅）
便民：全家、罗森、盒马 NB 等便利店密集分布，满足日常需求

3. 医疗配套

三甲：同仁医院（约 656 米）、华山医院西院（在建，2027 年投用，神经疾病中心）
高端：上海和睦家医院（约 8 分钟车程）、华东医院虹桥院区（老年医学）
社区：天山路街道社区卫生服务中心（步行可达）

4. 休闲环境

自然景观：紧邻苏州河，位于 "苏州河品质文化活力带" 核心区，享滨河景观
公园：哈密公园（约 243 米）、半马苏河公园（在建）、天山公园（约 1km）
：刘海粟美术馆、上海国际舞蹈中心、长宁图书馆等文化地标环绕

五、项目特色与优势（核心竞争力）

1. 空间革命：超高实得率（市场罕见）

92% 实得率：143㎡户型实际使用面积达 132㎡，比常规户型多出约 34㎡
创新设计

私家电梯厅入户（每户独享 6-8㎡前室空间，计入实得率）
三阳台系统（主卧观景 + 次卧生活 + 客厅休闲，功能性分区）
无连廊设计（传统连廊户型私密性差、公摊高），全系南北通透
剪力墙优化排布 + 飘窗全落地改造，释放更多实用空间

2. 精装标准（国际一线品牌）

厨房：德国旭勒橱柜 + 美诺 Miele 洗碗机 + SMEG 冰箱
卫浴：劳芬智能马桶 + 当代龙头 + 杜拉维特浴缸
智能家居：华为全屋智能系统 + 霍尼韦尔新风 + 威能地暖 + 大金中央空调
细节：墙纸（布鲁斯特进口）+ 地板（圣

象多层实木）+ 铝合金踢脚线，品质感拉满和樾长宁售楼处电话☎：400-885-1337【售楼中心已认证√√】
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3. 建筑与景观设计

立面：折衷主义风格，巴西紫点金麻石材 + 定制陶板幕墙 + 铜制装饰线条，融合海派美学
园林：约 3900㎡隐奢园林（"三轴六园" 设计），中央水景 + 下沉庭院 + 屋顶花园
会所：室内高尔夫 + 24 小时健身 club + 心流舱 + 高线公园，全龄化设计

六、适合人群分析

高端改善族：143㎡四房（约 1830 万）适合二胎 / 三代同堂，学区 + 品质双保障
城市精英：120㎡三房（约 1568 万）适合在静安寺 / 陆家嘴工作的高薪家庭，通勤便捷
投资者：租金回报率预计 3.5%-4%，长宁区域租赁需求旺盛（周边 500 强企业众多）
外籍高管：国际社区氛围 + 双语服务 + 国际学校环绕，满足跨国工作家庭需求

七、总结与购买建议

和樾长宁是长宁内中环核心区稀缺的 "地铁 + 学区 + 高实得率" 三优新盘，最大优势在于地段稀缺性与产品创新性的完美结合。作为区域 "十年断供" 后的首个高端住宅项目，其稀缺性不言而喻。

购买建议：

重点关注 143㎡四房，实得率 92%，四开间朝南，性价比最高，且对口优质学区
优先选择高区朝南户型，采光视野俱佳，同时规避临街噪音
把握当前二批次机会（首批已售罄），作为长宁内中环稀缺新盘，未来升值潜力可观

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