样板间即将开放！北外滩「绿城·潮鸣外滩」约200-310㎡大户型亮相

样板间即将开放！北外滩「绿城·潮鸣外滩」约200-310㎡大户型即将亮相！

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地块南侧界面保持公共性和开放性西侧与南北通道施工有部分重叠顶豪层高，不过似乎不及徐汇滨江纯粹更绿城的外立面

虹口北外滩上演了今年上海最激烈的土拍争夺战，总计七家房企参与围猎 ，最终定格溢价率46.33%，刷新上海规则调整后最高数据。

现在，绿城北外滩项目户型和效果图已经曝光！

项目定位2025绿城外滩新百年一号作品，加上“潮鸣”系产品，还是非常值得期待！将推4栋10-29F高层，建面约200-310m²大平层！

预计未来将冲击20万/㎡板块天花板！

最新曝光效果图和户型图如下所示：

01

纯住宅，但也有特别条款

绿城拍下的这块地在功能上是纯住宅用地，但经过举牌中间的竞高品质环节，需要建设的配套面积有了大幅增长。

公共服务设增加到2600㎡，高端人才住房配建比例达到2%，也在900㎡以上。

可售楼板价已经跳涨超过13万/㎡，

看齐徐汇滨江地王。

除此以外，还有两个有些特别的条款。

在土地交易网站公示的地块预合同中，我们可以看到这样一条特别条款。

这对一个顶豪项目来说的确算个不利影响，毕竟在那样的客群中，隐私感可能前所未有的重要。

不过，在目前公示的项目方案中，我们就能看到妥协与折中。

人行主入口正对南侧东余杭路，两面围墙包裹延伸。

车行出入口分别在东西两侧，超长直坡，一方面是更好的驾驶体验，一方面是考虑豪车超低底盘而减小了坡度。

消防出入口全部在东侧，更靠北一些的可能未来兼做垃圾回收的进出。

而唯一的“开放界面”留在了西侧，正对配套用房，门前广场衔接公共绿地。

这样的做法也算部分回应了一侧开放的规划要求，同时最大程度实现了封闭管理。

在模型中，可以进一步感受下这部分的空间关系。

可以看到，为了消化约2600㎡的配套用房，2号楼延伸出来的配套用房做了两层，向北衔接车库出入口，也充当了这一段围墙的作用。

虹口目前最大的市政工程，恐怕就是贯穿虹口的南北通道与19号线。

年初出让的金茂&庆隆地块里也有非常类似的条款。

好消息是如果按计划推进，会与项目的施工周期重合，后续影响比较小，之后从北外滩过江，又多了一条全新选择。

02

潮鸣白玉兰

还是月华北外滩

拿地后绿城发布的海报中点明了“潮鸣白玉兰”，似乎想暗示产品系列。

不过上海一切滨江豪宅，谈论产品之前都得先回答一个问题，能看到多少黄浦江。

从地图上看，项目正南到滨江大约900米，基本上没有视线遮挡。

同时我们也去地块上跑了一次航拍，提前剧透一下景观视野。

简单做了一个实景模拟，可以看到虽然地块北侧还有一些高层建筑，但是南向视野非常开阔，且正对陆家嘴天际线。

北外滩这边白玉兰广场与友邦AIA大楼分列视线两侧，夜间景观或许更优。

在一百米限高下略显一点点可惜，城市云端豪宅感觉好像还差了一口气。考虑到还有一些小高层项目在南侧，预算充分的朋友，建议还是至少冲20层以上。

更多的地块周边情况可以视频了解。

其中，2号楼和3号楼应该为双楼王，均为正南朝向百米高层，两梯两户配置。

或许也会留几套600㎡左右的顶复。

1号楼为10层洋房，同样正南北朝向，只是缺少了高区视野。

4号楼底层结合了人才配套用房，且在地块最北侧，主打的应该是项目内部的景观视野，楼间距有66米以上，也相当不错。

总体而言，如果对比徐汇滨江，绿城这次北外滩的落子看起来要保守许多，

不过不“纯粹”的潮鸣，还能延续价格跳档神话吗？

绿城以公建化立面的设计风格起家，现代化、扁平化、精致化，一直是当家关键词。

所谓公建化就是更接近玻璃幕墙写字楼，而不像传统住宅那样，看起来有很多凹凸。其实潮鸣东方的产品不是那么“绿城”，我们可以从两个楼栋轮廓上就能看出差别。

很明显，这次立面更“收敛”一些，我们通过简单建模，也选了几个角度供大家参考。

正南面

可以看到两栋楼王完全错开，稍后一些的3#没有被遮挡视野

东余杭路视角

本次产品立面相当规整

这样的平面似乎进一步回到了绿城的产品舒适区。凤起系列在绿城的老家一炮而红之后的确算得上“做一成一”，“凤起潮鸣”也逐渐成为城市级居住标杆。

绿城目前TOP系列，低密主要是“庐系”和“玫瑰系”，前者主打东方意蕴，后者则是王牌经典法式。

高层产品系列中，其一是“凤起”，其二是“月华”，后者可能大家还不太熟悉，杭州的第一个“月华”交付不久，第二座落子南京。相比“凤起”，会更强调艺术感与生息：

绿城部分TOP产品系及代表作品

来到上海，徐汇滨江项目强调滨水而居，最后在凤起系中着重选了“潮鸣”二字，北外滩地块似乎也能回应品牌定调。不过，绿城的另一条TOP系，月华系在上海还没有落子，或许另立标杆也是一个好选择。

从左至右：苏州凤起潮鸣，义乌凤起潮鸣，潮鸣东方

图源网络

杭州芝蘭月华，实景

图源网络

03

泼天的富贵来了

虹口能接住吗

绿城北外滩这样的产品能级，瞄准的势必是上海塔尖成交。

我们从后台拉取了近三年上海新建商品住宅的成交数据，5000万总价以上的成交总计1357套。

这些顶豪的区域分布中，黄浦依然断层领先，浦东和徐汇紧随其后，下一顺位就是虹口。但彼此之间的差距，大概也就是一个顶豪项目。

可见虹口野心勃勃。

北外滩起步刚过五年，作为陆家嘴后上海最大规模的城市建设项目，以“世界级会客厅”为打造目标的板块中心，以及与外滩-陆家嘴都隔水对望的地理位置。

的确称得上值得押注。

航拍北外滩与陆家嘴对望，图源虹口区委宣传部

如果进一步细化到项目中，同样后台拉取了近三年成交套数TOP10。

可以很清晰地看到，除了环黄浦腹地新天地核心的项目之外，其余项目沿着江边依次排开。

沿江每一段，几乎都有一个标杆项目稳稳驻立。这或许也点明了一个事实，撑住北外滩朝着20万住宅单价前进的，不是虹口，而是黄浦江。

04

后续好像还有人

绿城北外滩项目向东大约800米，虹房手上还拿捏着一块地，坐镇北外滩东北角，由去年协议出让获取，楼板价8.4万/㎡。

由两个小地块以及公共绿地组成，按照出让要求，两个小地块均为纯住宅地块，上限面积为7.5万方，可通过连廊沟通。

大约也只能以高层或超高层住宅的形式登场，可能还面临开放社区的挑战。

传闻已经有团队在沟通接触落地方案，让我们静静等待北外滩的下一位挑战者登场。

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