这家国资地产商，太能折腾了

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时间过得真快。

屈指算来，北投栖澐湾取得规划许可证已20天了，但公众的反馈意见通告还没下来。

北投置业真应该向电建地产学习，长安华曦府金安在领证五天后，补发了反馈意见。

态度，是第一位的。

一年多来，北京楼市缺失报规图反馈意见的楼盘，至少还有9个：

昌平的城建国誉燕园朗润、北京国贤府二期、龙湖恩祥凌云颂；朝阳区的北京隅东序、紫京宸园、璞樾；延庆的中建臻源府；海淀的中海翠湖玖章、通州缦云ONE二期等。

依照花姐的观察，但凡躲闪群众意见的楼盘，总有点难言之隐。

如果监管不严，能混就混过去了。

不过，最近北京楼盘对报规图公示环节管理趋严，从原来的两步——报规图公示和通告反馈意见，变成三步——报规图公示、通告反馈意见、公布最终设计图。

栖澐湾是那个幸运儿，赶在新政策之前拿证了。它之前的名字，叫北投云帆汀澜。

一个关键问题是，栖澐湾8月12日公示的新版报规图，隐藏了什么信息呢？

卫生视距不达标

和旧版报规图一样，栖澐湾新版图纸也是个扫描件，有折痕，且更为模糊。

大家也只好将就着看了。

它的西区为6003地块，规划地上建面5.2万平米，12栋8F-15F住宅楼；东区为6004地块，规划地上建面4.88万平米，西区12栋4F-15F住宅楼。

这个小区有几大特点：

1、朝向。楼栋东偏南约20度；东西两个区的大门相对，会所及商业设在东区。

2、车库。6003地块的车库出入口的坡道，距离11#过近仅有5米。

3、人防。6003地块和6004地块的四个人防出入口、高4.2米，都设在楼王的南面，大煞风景。

4、消防。6003地块的雨水调蓄池、化粪池，设在消防扑救场地上，不合规。

5、户型。分79平米、89平米、107平米、110平米、125平米和140平米六款。

6、阳台。它的户型南向有内嵌式阳台、半赠送、全封闭，北侧全送封闭设备阳台，侧面和南面送飘窗。

7、隐私。多处配套楼漏掉了标记不开窗问题，卫生视距不达标。

此外，6003地块北面规划为商业用地、西面为其他类多功能用地、南面为绿地；6004地块北面规划为体育用地、东面为工业研发用地、南面为供应设施用地和工业研发用地。

它孤零零地，周边没有住宅缺乏居住氛围。

规划高度等于建筑高度之谜

栖澐湾在消防设计上，有些疑问。

1、楼栋上标出的“规划高度”和"消防高度"一样高。

这种做法十分罕见。一般而言，规划高度为建筑高度，包含了女儿墙，而消防高度指屋面的高度，会低于规划高度。

花姐找到三个例子来印证：

A、2023年11月1日公示的旧版云帆汀澜图纸显示，东地块（6004号）西北角住宅楼的规划高度为27.3米，消防高度为26.95米；

B、2024年11月29日公示的北京隅西颂图纸显示，4#的建筑高度为52.6米，消防高度为51.83米；

C、2025年8月8日公示的国誉星城图纸显示，1-6#的建筑高度为33.15米，消防高度为33米。

这三个例子表明，消防高度是低于规划高度的。

栖澐湾报规图规划高度和消防高度“等高”，意味着它故意不做女儿墙，担心影响日照问题。

不仅如此，西地块（6003号）的11#还出现了乌龙，东面两个单元的消防高度标错了位置，不应该标北面的退台高度，应标在10F的地方，也不是27米。

设计师实在是太粗心了，要打板子。

新旧两版图纸相反的间距标法

如果说栖澐湾的规划和消防高度标记是粗心，那么它的楼间距标法，是故意的。

建筑间距一般包含两种类型：

一种是遮挡建筑为板式建筑的间距，建筑间距是指长边之间间距，并根据长边与正南北向夹角不同，执行相应的折减系数；一种是遮挡建筑为塔式建筑的间距，是指塔楼与被遮挡建筑正南北方向之间间距。

花姐发现，栖澐湾新旧两版报规图，在标记楼间距手法截然不同。

1、旧版图纸，都是按长边方向标楼间距；2、新版图纸，都是按照正南正北标楼间距。

到底哪个对呢？

很显然，旧版图纸的标法是正确的。因为，不论新版还是旧版图纸，都是板楼为主，就必须按照长边方向标间距。

对于新版图纸，花姐按长边方向画了一张间距图，楼间距比也都是达标的。

令人十分纳闷的是，为什么新版图纸非得按正南正北标呢？

这几乎是一个设计师不太可能犯的低级错误。

由于栖澐湾调规后的图纸改变很大，导致之前拿到的规划证、预售证和施工证，都需要推倒重来。

从拿地那天算起，时间已经过去了28个月了。