万科的本质，是向昔日高管们索要损失。

先说结论：万科的本质，是向昔日高管们索要损失。都说房地产是“空手套白狼”，那你知道他们具体是怎么操作的吗？我是李寻欢，今天高能揭秘万科内部鲜为人知的操作，且听且珍惜。

首先，万科到底要花多少钱才能盘活？

2025年，万科短期公开境内债务达360亿，一年内到期的流动性负债合计1200亿，也就是说，至少还需要拿出1000亿，才能化解今年的债务危机。这1000亿从哪里来？只能依赖银行贷款。但如果普通人不买房，贷款该怎么还？要是只靠“以贷养贷”，只会让明年到期的债务更多，根本无力偿还。

深铁作为大股东，难道不清楚这个情况？它当然知道。那为什么还要选择救万科？因为救万科，本质就是向万科前高管们索要损失——这背后，藏着万科“空手套白狼”的扩张骗局。

2019年，万科的郁亮就喊出了“要活下去”“降杠杆、少拿地”的口号。但实际上，万科在2018～2021年，却逆势疯狂拿地，仅2021年一年拿下的地块，够万科未来5～10年开发。这意味着，他的口号和实际行动完全相反，堪称“明知道前方是悬崖，还要闭眼狂奔”。

他们就不怕扩张后效益崩盘吗？其实没那么怕。因为就算公司效益变差，职业经理人无非就是辞职走人，反正他们早就赚得盆满钵满。他们赚的是什么钱？根本不是大家以为的工资和奖金——这些收入微乎其微，几乎可以忽略不计。他们赚钱的大头，其实是利息；而且拿地越多，赚的利息就越多，这才是他们疯狂拿地的核心原因。

具体操作手法相当“精彩”：

首先，高管们会在体外成立一家金融公司，名叫“彭金所”。这家彭金所就像一家私人银行，先从外部吸纳存款，再把钱贷出去——而贷款的核心对象，就是万科自己。

有人会问：彭金所放贷需要资金，这些资金从何而来？答案全靠高管们的运作。高管们掌控着万科的资产价值，万科早年卖出了大量房产，只需把这些卖房所得的资产包装一下，外面的资金就会挤破头往彭金所里送。比如，高管们拿万科的“应收账款”作为抵押，就能给彭金所输送大量资金。

应收账款的意思很简单：你买房子交完首付后，需要办理按揭贷款，从申请到放款通常要一个月时间。贷款下放给万科后，购房人再按月偿还按揭，这笔“即将到账的贷款”就是万科的应收账款。拿这个作为抵押去借钱，叫做“应收账款保底业务”，几乎毫无风险。

在房地产火热的那几年，万科的房子不愁卖，每个月都有四五百亿的应收账款。机构们抢着给彭金所送钱，就连万科自己的员工也争相购买。所以，有了应收账款背书，彭金所的资金相当充裕。

接下来，彭金所就开始给万科“放高利贷”：

比如万科在山东烟台看中一块地，地价20亿，它自己不直接买，而是找当地的小公司谈合作。万科会对小公司说：“你看我万科有品牌、有物业、有营销团队，你在当地有资源，咱们一起开发楼盘，一起赚钱怎么样？”当地小公司一看能和万科合作，简直是梦寐以求，立马答应。

紧接着，万科又说：“这块地价值20亿，我出2亿，剩下的18亿由你承担；后续的运营、营销、施工，全由万科一条龙服务，你什么都不用做，等着分钱就行。”小公司自然乐意，但大多会发愁：“我一个小公司，根本拿不出18亿啊？”

这个时候，彭金所就派上了用场。万科会立马“好心”介绍：“你没钱没关系，我给你推荐彭金所，保证能帮你贷到18亿，你只需要付年化10%的利息就行。”当时房地产市场如火如荼，万科的房子基本“开盘即售罄”，资金能快速回笼，所以10%的利息在小公司看来并不算高。

最后，万科还会补充一句：“18亿我能帮你贷下来，但我怕你直接拿钱跑路，所以得给我点担保——你要把项目的公章、营业执照、网银都交给我保管，账目全由我来管。”这相当于完全掌控了项目，小公司只能被动配合。

至此，万科与小公司的合作达成。小公司满心欢喜等着分钱，结果等了三年，万科这边却进展缓慢，迟迟不开盘。可18亿贷款的年化利息是10%，小公司每年要支付1.8亿利息，连着拖了三年，小公司眼看就要被利息拖垮，万科才慢悠悠开盘销售。

其实这一切都在高管的掌控之中：等利息收得差不多了，再启动销售。不出所料，项目大卖，房子很快售罄。小公司赶紧提出分利润，结果却发现，整个项目的利润已经所剩无几。

那么多钱到底花去哪了？

首先，项目开盘后确实赚了不少钱，但对外支付的所有款项（比如工程款），全是靠借高利贷支付的，加上各种手续费，综合利息高达年化30%～40%。

有人会问：明明有18亿贷款本金，为什么还要借高利贷？因为这18亿早就被万科挪用到了全国其他城市，去和当地小公司合作新的项目。所以，最后项目看似赚钱了，但钱要么用来付高利贷，要么被挪用，小公司没拿到多少，万科也没留下多少，唯独彭金所赚得盆满钵满——这些高利贷收益，最终都回流到了高管们的手里。

这种模式从2018年到2022年运作了5年，2023年开始彻底玩不下去了。因为房价下跌，与小公司合作的楼盘开盘后卖不动，回款根本覆盖不了项目上借的各种高利贷。而这些贷款都是彭金所放出去的，资金收不回来，导致彭金所在去年正式爆雷。

当初彭金所的抵押物全是万科的资产，最终的结果就是万科的资产被查封。但高管们的利息早就落袋为安，他们没有任何损失——这也是祝九胜被带走调查的核心原因。

深铁作为大股东，救万科其实是救自己：先稳住股价，甚至拉涨一波，稳住资产价格，把之前被高管们掌控的万科优质资产吸收过来，再向他们追索损失。

万科作为国企，只要继续降息、让利息接近零，哪怕房子卖不动，国内的负债也能像地方债一样，通过“借新还旧”维持。就像日本30年前的房企那样，倒不下去，也活不起来，陷入长期的停滞状态。