广东
高盛最近出了份关于大湾区楼市的报告，里面有个结论很扎心：
银行就算房价再跌20%，也扛得住！
纵观全国楼市，降价已成为普遍现象。
数据显示，北京、上海房价较高点已下跌35%以上，广州下跌36%，深圳跌幅更是超过40%。
不少二三线城市更惨，二手房价格直接对半砍，原来值500万的房子，现在想卖250万都难。
更夸张的是，如今市场上甚至出现了“贷款卖房”的怪象——房主需要自掏腰包补足贷款差额才能完成交易。
然而，与普通房主的焦虑形成鲜明对比的是，银行业的姿态异常从容。
高盛调研显示，尽管一些城市房价已下跌超过30%，但部分银行（市场推测为招商银行和平安银行）心态稳健，并未显现恐慌情绪。
银行淡定的核心原因在于其贷款价值比（LTV）处于安全区间。
调研显示，这两家银行手中的房贷未还款余额仅占房产当前价值的40%到55%，整体LTV更是低至20%左右。
换句话说，即使房价已经显著下跌，大部分贷款已被偿还，银行的风险敞口实际上十分有限。
一旦发生断供情况，银行通过收回房产并拍卖，预计还能收回40%到80%的资金，这使得银行在房贷领域的潜在损失完全处于可控范围内。
高盛还做了个压力测试，结果是：哪怕一线城市房价再跌20%，银行也完全能承受。
银行为何能在楼市寒冬中如此从容？答案在于其风险控制机制。
在2020-2022年房价处于高位时，多数银行并没有乱放贷，反而很谨慎：
普遍要求30%甚至50%以上的高首付比例，加之多个城市实施的限售政策（购买后三五年内不能出售）。
这几道“防线”一起，给银行穿了一层厚厚的“防护服”。
连招商、平安这样的股份制银行都这么稳，像四大行那样的“国家队”，只会更谨慎。
高盛报告指出了触发银行系统性风险的临界点——在当前基础上，房价还需再下跌超过20%。
这也解释了为什么国家现在不像过去那样，急着出台全国性救市政策——因为还没到系统性风险的边缘。
而这份报告也诠释了楼市的风向。
首先，房价可能还存在一定的下行空间，而这一过程在某种程度上被银行系统的风险容纳能力所允许。
只要银行坏账率保持在可控范围内，决策者可能不会急于大规模干预市场。
其次，银行的稳健表现并不意味着个体投资者能够高枕无忧。
相反，由于银行拥有优先债权地位，在房价下跌时，个体投资者将首先承担损失，这一机制进一步保护了银行系统。
最后，眼下这波调整，也许不是坏事。泡沫挤一挤，投机的人退场，楼市才能慢慢回归正常，让真正要住的人能买房。
以前很多人觉得买房的人和银行是绑在同一条船上的，现在看，可能真是想多了——人家银行，压根没跟咱们在一条船上。
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