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一线湖景+双会所+1.01容积率

「象屿·天誉蘭香」

建面约123㎡小高层热销中

总价约750-930万

别墅11月首开入市

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容积率约1.01湖居典范

天系产品，塑造板块封面

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作为象屿地产上海首个“天”字系产品，项目势要打造板块封面。

近几年，上海的新房产品，偏爱新中式、偏爱现代风、偏爱新海派等等，但象屿天誉蘭香这样纯粹的欧式美学，已经很久没有见过了。

即便是最严重的强迫症患者，也将被项目示范区的对称美学所治愈——这是典型切尔西式豪宅的美学语言。

01

所谓切尔西式豪宅美学设计语言，就是以艺术为灵魂，利用材质和工艺上的极致追求，去服务一种低调奢华、健康雅致的生活方式。

我们以示范区为例：象屿天誉兰香售楼处电话：400-891-9910看房方式：象屿天誉兰香售楼处位置电话 400-891-9910（已认证）预约方式：拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。预约：成功预约后，有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）

什么是艺术的魂？住宅就像可居住的艺术画廊，大量的柱廊，仿佛让人穿梭于古罗马的列柱中庭，体现了乔治亚风格建筑的凝练简约和对称。

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而在柱廊的上方，有大量齿饰，这种工艺，叫斯卡帕叠级，如阶梯般层层退进的收边工艺，创造出了有深度的、充满层次的“间隙”，让墙体之间的“交接”，更具艺术性。

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切尔西式美学，尤其善于利用自然光，因此，我们在示范区，看到了中间不密封的框景景观，这是一种无限制的向上生长。

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示范区，仅仅是冰山一角。

这样的设计语言，被大量运用在项目的归家动线之中：

极具仪式感的归家门头，更复杂的肌理铜板吊顶、宝格绿奢石门套与定制化蚀刻纹样，通过视觉、触觉的不同感官感受，完成了归家的身份转换。

效果示意图

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相比于市面上大量奢石，宝格丽绿，色泽大胆如油画，却又深邃不张扬，流露出一种内敛的优雅和时代的沉淀。

归家连廊之上，大量柱廊结构的陈列，仿佛一条长长的画廊，天光入园，打破了内外界限。

效果示意图

没有刻意的炫耀，只是利用大胆的色彩、简单的几何线条就刻画出了空间的隽永。

02象屿天誉兰香售楼处电话：400-891-9910看房方式：象屿天誉兰香售楼处位置电话 400-891-9910（已认证）预约方式：拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。预约：成功预约后，有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）

要完美复刻切尔西式建筑美学，更需要厚重的材料。

在真石漆成为多数楼盘选择的时代，象屿天誉蘭香选用了大量石材，辅以金属打造外立面，或许只有石材清晰高级的纹理、大气沉稳的质感、历久弥新的特性，才能真正打造出“一生之宅”。

来看立面：

象屿天誉蘭香遵循了黄金分割比例，对立面进行三段式分割：

先看基座，采用小特里亚侬宫的经典手法，厚重的石材，进行了刻槽处理，增加了石材的立体感与层次感：

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随着日光角度的移动，凹槽会产生动态的阴影，使巨大的立面显得更加轻盈、富有深度和雕塑感。

主体部分，竖向线条+横向腰线，引导视觉方向，建筑愈发挺拔。

效果示意图

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顶部，则采用特殊的肌理金属材质进行收口，最具辨识度的是定制化的金属蚀刻纹样与宝格丽绿色的搭配。

效果示意图

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宝格丽绿的奢华感与冷调肌理金属的工业感形成强烈的 “冷暖对比” 和 “刚柔碰撞”。这种冲突感极具视觉张力，能瞬间抓住眼球，成为立面上最强烈的记忆点，极大增强建筑的辨识度和艺术性。

当业主或访客通过这样一个被精心设计的入口或立面细节时，会感受到一种被尊重和礼遇的仪式感。这种独特的视觉符号也成为了社区的身份象征，将增强业主的归属感和自豪感。

03

这一份居住的尊崇感，更将通过会所空间表达出来。象屿天誉兰香售楼处电话：400-891-9910看房方式：象屿天誉兰香售楼处位置电话 400-891-9910（已认证）预约方式：拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。预约：成功预约后，有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）

当下的年轻人，亟需承载情绪价值的窗口，我们对于情绪共鸣、兴趣相投的需求更加强烈，社交圈子和寻求认同已成为重要消费动机之一，对于居所的社群氛围以及服务资源的需求也更加多元。

因此，社区配套，尤其是会所，已经成为了当下市面上新房的标配。象屿天誉蘭香的会所，是豪宅级别的。

效果示意图

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小区整体交付两个会所，南会所我们规划设计的静态社交空间，在艺术氛围中可以享受湖居奢雅，东会所规划设计的泳池、健身房等动态社交空间。

效果示意图

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这里，已经不止是简单的功能空间，南会所是精神的栖居地，东会所是能量澎湃的活力站，未来将承载业主的情绪价值。

04

视角转向室内，象屿天誉蘭香本次为湖居生活，提供了一套全新的解题思路。

建面约123㎡洋房，分为横厅与竖厅两种户型。

我们先看竖厅：

一梯两户，层高约3.15米，经典飞机式户型，独立入户玄关，三开间朝南，客厅面宽约4.5米，南向双阳台;

SLDK一体化，餐厅两侧均预留餐边柜位置，全卧及厨房均附赠飘窗，同时，项目拥有超大窗墙比，室内景观视野非常突出。

由于项目南面住宅仅4层高，因此，象屿天誉蘭香3-4F南向就可以纵享兰香湖美景：象屿天誉兰香售楼处电话：400-891-9910看房方式：象屿天誉兰香售楼处位置电话 400-891-9910（已认证）预约方式：拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。预约：成功预约后，有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）

兰香湖实景图

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重点看横厅户型，一眼心动的旗舰级产品：

一梯两户，层高约3.15米，超大横厅布局，独立入户玄关，四开间朝南，南向双阳台;

约6.1米横厅多出了一个灵动空间，可满足不同的空间需求，可做开放式书房、茶室等;边套户型主卧为270°明窗。

装修标准方面，项目标配了博世四件套，含烟灶、洗碗机及蒸烤一体机，交付两台斯麦格冰箱，末端直饮水、凉霸等同样为交付标准。

卫浴方面，甄选杜拉维特、高仪等进口产品。

重点看细节象屿天誉兰香售楼处电话：400-891-9910看房方式：象屿天誉兰香售楼处位置电话 400-891-9910（已认证）预约方式：拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。预约：成功预约后，有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）：

项目整个餐客厅均为岩板交付，岩板的尺寸达到了2.4米*1.2米，这是市面上非常罕见的大板配置，即便是市区豪宅，用的大尺寸也不过是1.8米！

入户地面采用三种石材拼花，材质完全不输市面顶豪。

大量橱柜交付，如横厅户型中，入户玄关柜，更是嵌入了旋转鞋柜，解决收纳焦虑。

而在阳台，项目更是做到了定制艺术栏杆，扭转的几何形状于细节处做华丽装饰，造型别致。

可以说，象屿兰香天誉的面世，刷新了兰香湖畔的产品定义。

而兰香湖畔的土地价值，也完全担得起这样的旗舰级产品。

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滨江“原始股”强势崛起

紫竹，书写黄浦江3.0时代

今年以来，上海二手房价进入“冷静期”，二手房价收窄，但紫竹却是一个例外：

紫竹半岛，从今年7、8月成交记录来看，最新成交单价达到了7.49万/㎡，成交量&成交单价相较于去年同期都有了明显增长，且议价空间从去年的12%减少到了今年的2-3%！象屿天誉兰香售楼处电话：400-891-9910看房方式：象屿天誉兰香售楼处位置电话 400-891-9910（已认证）预约方式：拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。预约：成功预约后，有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）

截图来源：网络公开数据

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无独有偶，今年6月8日，同为紫竹的万科青藤公园，成交一套建面约142㎡户型，成交单价高达8.47万/㎡！

尽管周边双柏小区、新华小区等老旧住宅拉低了该区域的成交均价，但紫竹的二手房市场依然表现强劲，均价始终稳定在7万元左右，并在今年逆市上扬，一度突破8万元。

在闵行区整体市场承压的环境下，这样的二手房价格，显著跑赢区域内其他次新小区，展现出强韧的价格底盘！

而这价格底盘的背后，是紫竹雄厚实力的全面爆发！

紫竹的产业多以高精尖为主：信息软件、数字视听、生命科学、智能制造、航空电子、新能源与新材料等，2024年统计显示，仅紫竹高新区就已入驻企业7399家！其中：

• 以英特尔、微软、可口可乐为代表的世界500强企业17家
• 跨国企业总部7家
• 国际知名研发中心14家
• 航天、航空、船舶领域的科研院所10多家
• 国家重点实验室和科研平台20多家
• 象屿天誉兰香售楼处电话：400-891-9910看房方式：象屿天誉兰香售楼处位置电话 400-891-9910（已认证）预约方式：拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。预约：成功预约后，有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）

紫竹还拥有10多家航天、航空、船舶领域的科研院所、39家国家级研发机构，24家国家重点实验室，169家省部级研发机构，63家外资研发中心……全国178家高新区排名，上海唯二两家：张江、紫竹全部上榜综合评价前50号名单。（来源：工业和信息化部火炬高技术产业开发中心）象屿天誉兰香售楼处电话：400-891-9910看房方式：象屿天誉兰香售楼处位置电话 400-891-9910（已认证）预约方式：拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。预约：成功预约后，有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）

感受一下，这个高知圈层的浓度，上海基本难有第二个可以并列的区域。

此外，由上海交通大学、上海市闵行区人民政府、上海地产集团合作的创新创业培育平台“零号湾—全球创新创业集聚区”正在主导紫竹的产学研一体化进展。象屿天誉兰香售楼处电话：400-891-9910看房方式：象屿天誉兰香售楼处位置电话 400-891-9910（已认证）预约方式：拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。预约：成功预约后，有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）

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华师大、交大实景图

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产学研一体化，这是未来产业转型升级的必经之路。

产城融合意味着职住一体，而产学研一体，是打造一个产业高地和知识高地，除了传统的职住，更是要以学为产赋能。

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以产养学，以研促产，以产聚人。这样的模式下，紫竹聚集了大批高知高智人才，催生了大量居住需求！无论是交大华师大的高学历人群，还是紫竹高新区中高管，都渴望在紫竹安家！整体板块的圈层定位急速攀升！

数以万计的高知人群，将诞生高度迫切的置业需求。

然而，根据闵行南部规划、大零号湾范围内土地规划，目前内部住宅占比非常低，目前可开发空间资源基本集中在南部滨江段，但是根据规划资料，滨江空间段的住宅用地属性都是租赁用房。

错过象屿天誉蘭香，未来这里难有新供应！

而在象屿天誉蘭香所处的兰香湖畔，一个顶奢的社交场域，正在全面落地！

Part.3

公园、学校、赛艇、马术……

兰香湖畔，构筑顶奢场域

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曾经，对于安家兰香湖，有人仍心怀踌躇；但当一线湖居的盛景实景铺陈于眼前，所有疑虑，烟消云散。

来看规划图：

根据规划，整个兰香湖生态社区，将打造集高端住宅、高端教育、精品酒店、环湖商业、马术运动中心、水族馆等于一体的高品质湖居生态。象屿天誉兰香售楼处电话：400-891-9910看房方式：象屿天誉兰香售楼处位置电话 400-891-9910（已认证）预约方式：拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。预约：成功预约后，有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）

兰香湖实景图

坐拥28公里长度滨江岸线的闵行南部，“紫竹滨江”坐拥280公顷的紫竹滨江湿地公园，生态优势凸显。
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紫竹板块实拍图，图源今日闵行

同时，根据“十四五规划”，紫竹还将加快推进大型绿地公园建设，重点推进包括兰香湖在内的多个大型生态绿地和公共空间建设，共将实现新增公共空间及绿地约400公顷！象屿天誉兰香售楼处电话：400-891-9910看房方式：象屿天誉兰香售楼处位置电话 400-891-9910（已认证）预约方式：拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。预约：成功预约后，有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打象屿天誉兰香售楼处电话 400-891-9910（已认证）

紫竹板块景观结构分布图，图源今日闵行

商业北街、星月步道、文化艺术长廊、赛艇俱乐部、商业南街等多个景点塑造之下，世界一流的公共客厅正在诞生。

优势生态资源，为紫竹高知人群的闲暇时光，提供了多元的休憩场景：

未来在近4公里的岸线上，设置了3个游艇码头，串联起商业街、星月步道、文化艺术长廊、赛艇俱乐部、兰香湖亲子酒店和阳光乐园、青少年活动中心等十多个景观节点。

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借助丰富的水资源，皮划艇、游艇等水上体育运动项目能丰富当地居住的日常生活，这也意味着兰香湖将不仅是新的网红打卡地，更将为市民假日休闲提供新选择：

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萌宠时刻

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2025 房产交易税费全解 + 100 个核心术语精简版（优化版）
一、2025 最新房产交易税费明细（按交易主体分类）
（一）个人与个人之间交易
1. 住宅交易
· 买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%，按房屋套数、面积阶梯征收）；产权登记费 80 元 / 套
· 卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年且为家庭唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，房屋持有不满 2 年征收）
2. 非住宅交易（商铺、写字楼等）
· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元，按产权类型区分）
· 卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）
（二）个人与公司之间交易
1. 个人购买公司住宅
· 买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%）；产权登记费 80 元 / 套
· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）
2. 个人购买公司非住宅
· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元）
· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）
3. 公司购买个人住宅
· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套
· 卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，不满 2 年征收）
4. 公司购买个人非住宅
· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套
· 卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）
（三）公司与公司之间交易
1. 住宅交易
· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套
· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）
2. 非住宅交易
· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套
· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）
温馨提示：购买非住宅类房产时，需向交易方索取完整的购房发票及契税发票，作为税费核算与产权登记的必备凭证。
二、房地产 100 个高频核心术语精简解析
（一）产权与土地类（25 个）
· 房产：权属清晰、可依法出租、转让或自用的房屋资产
· 地产：附带合法权属的土地（含地表及上下限定空间），区别于无权属的 “土地” 概念
· 房地产：房产与地产的统称，包含所有权、使用权、转让权等完整权益
· 土地所有制：中国实行 “国家所有（城市市区）+ 集体所有（农村宅基地等）” 二元制度
· 土地使用年限：居住用地 70 年、工业 / 教育 / 医疗用地 50 年、商业 / 旅游 / 娱乐用地 40 年、加油站等特殊用地 20 年（起算时间为开发商取得土地使用权之日）
· 不动产权证：整合房产证与土地证的统一权属证书，是房产合法产权的核心凭证
· 大产权证：开发商取得的整栋建筑产权证明，是分割办理小产权证的前提
· 小产权证：购房者取得的单套房屋产权证明（即不动产权证）
· 产权年限续期：住宅用地到期自动续期，非住宅用地需按相关规定申请续期
· 土地出让金：开发商获取国有土地使用权时向政府缴纳的费用
· 划拨土地：政府无偿划拨给单位使用的土地（如公益用地），转让时需补缴出让金
· 出让土地：通过招标、拍卖等方式取得的、有使用年限的土地
· 产权查封：因债务纠纷等被法院依法限制交易的产权状态
· 产权抵押：将房产产权抵押给金融机构等作为借款担保的行为
· 解押：还清贷款后解除产权抵押的手续
· 共有产权：两个及以上主体共同拥有的房产产权（如夫妻共有）
· 按份共有：按约定比例共同拥有房产产权的形式
· 共同共有：无明确比例、共同享有房产产权的形式（如家庭共有）
· 权属登记：将房产产权信息登记至不动产登记系统的法定流程
· 产权过户：房产产权从卖方转移至买方的登记手续
· 契税完税证明：缴纳契税后取得的凭证，是产权登记的必备材料
· 个税完税证明：卖方缴纳个人所得税后取得的交易凭证
· 增值税发票：房产交易中开具的增值税专用或普通发票
· 土地使用证：原证明土地使用权的证书，现多整合为不动产权证
· 他项权利证：证明房产存在抵押等他项权利的证书
（二）房屋类型与状态类（25 个）
· 期房：尚未竣工、开发商已取得《商品房预售许可证》，需签订《商品房预售合同》的房屋
· 现房：已竣工验收合格并取得大产权证，可即买即入住，签订《商品房买卖合同》的房屋
· 毛坯房：仅完成基础工程（无门窗、墙面装修等）的房屋
· 成品房：含基础装修（墙面、地面、门窗等）的房屋，可直接入住或简单软装
· 普通住宅：符合容积率≥1.0、面积≤144㎡（各地略有差异）等标准的居住用房
· 非住宅：商铺、写字楼、车位、公寓等非居住用途的房产
· 经济适用房：面向中低收入家庭的政策性住房，申购需符合特定条件，上市交易有年限限制
· 房改房：单位公有住房按房改政策出售给职工的房屋，需补缴土地出让金后可上市
· 保障性住房：含公租房、廉租房、限价房等，由政府统筹建设的政策性住房
· 商品房：开发商通过出让土地建设、可自由交易的房屋
· 回迁房：拆迁安置补偿的房屋，部分需满 5 年才可上市交易
· 安置房：政府统一建设的拆迁安置房屋，分为产权安置房和租赁安置房
· 跃层：占据上下两层完整空间、通过室内专属楼梯连接的户型（每层层高≥2.2 米）
· 复式：在单层高（通常 3.5 米以上）空间内增设夹层形成的户型，夹层层高略低
· 错层：户内不同功能区楼面高度相差 30-60 厘米，通过小型楼梯连接的户型
· 平层：所有功能区位于同一水平面的户型
· 塔楼：以中央电梯井和楼梯间为核心、户型环绕分布的高层住宅
· 板楼：由多个独立单元线性排列、户型多南北通透的住宅
· 独栋别墅：独立占地、无共墙的别墅户型
· 联排别墅：多栋房屋联立、共享侧墙的别墅户型
· 双拼别墅：两栋房屋拼接而成的别墅户型
· 叠拼别墅：上下两层叠加、独立入户的别墅户型
· 学区房：位于优质学校招生范围内的房产（招生范围以教育部门划分为准）
· 江景房：可直接观赏江景的房产
· 海景房：可直接观赏海景的房产
（三）面积与规划类（25 个）
· 建筑面积：房屋外墙外围测定的各层平面面积总和，含使用面积、辅助面积及结构面积
· 套内建筑面积：套门以内的面积，由套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积组成（计算得房率的核心指标）
· 公摊面积：整栋楼共用区域（楼梯间、电梯井、门厅、设备间等）的面积，按套内面积比例分摊给业主
· 得房率：套内建筑面积与建筑面积的比值（高层 70%-80%，多层 80%-90%），需平衡公摊配套与使用面积
· 套内使用面积：户内实际可使用的净面积（如卧室、客厅等，俗称 “地毯面积”）
· 阳台面积：封闭阳台按全额计入建筑面积，半封闭阳台按 50% 计入
· 容积率：项目地上总建筑面积与规划建设用地面积的比值（越低居住舒适度越高，住宅通常 1.0-3.5）
· 绿地率：规划建设用地内有效绿地面积与用地面积的比值（仅统计符合标准的绿地，如距建筑 1.5 米外的绿化）
· 绿化率：项目绿化覆盖面积与用地面积的比值（含屋顶绿化、盆栽等，数值通常高于绿地率）
· 建筑密度：建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（越低小区公共空间越充足）
· 楼间距：相邻两栋建筑的水平距离，核心满足日照标准（冬至日底层满窗日照≥1 小时）
· 日照间距：保证后排建筑日照的最小楼间距，与建筑高度、朝向相关
· 进深：房屋从前墙到后墙的水平长度（过大易影响采光）
· 开间：房屋从左墙到右墙的水平宽度（越大空间越开阔）
· 层高：下层楼板上表面到上层楼板上表面的垂直距离（普通住宅 2.8-3.0 米）
· 净高：下层地板上表面到上层楼板下表面的垂直距离（净高 = 层高 - 楼板厚度）
· 赠送面积：开发商额外赠送的使用空间（如飘窗、露台，部分不计入建筑面积）
· 产权面积：不动产权证上登记的面积（即建筑面积）
· 实测面积：交房时专业测绘机构测定的房屋面积（与合同面积允许误差≤3%）
· 预测面积：期房销售时，开发商根据设计图纸测算的面积
· 公摊系数：整栋楼公摊面积与套内面积总和的比值（系数越大公摊面积越多）
· 用地面积：项目规划批准的建设用地总面积
· 总建筑面积：项目所有建筑物建筑面积的总和（含地上、地下部分）
· 可售面积：开发商可对外销售的建筑面积（不含不可售的配套设施）
· 套内墙体面积：户内独用墙体面积与共用墙体分摊面积的总和
（四）交易与流程类（25 个）
· 五证：开发商合法售房的必备资质，含《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》
· 二书：交房时开发商需提供的《住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）、《住宅使用说明书》（房屋使用规范）
· 按揭贷款：购房者以房产为抵押，向银行申请贷款支付房款，按月偿还本息（含商贷、公积金贷、组合贷）
· 商业贷款：银行发放的普通住房贷款，利率按市场报价利率（LPR）浮动
· 公积金贷款：住房公积金管理中心发放的低利率贷款，仅限缴存公积金的购房者
· 组合贷款：同时申请商业贷款与公积金贷款的购房贷款方式
· 转按揭：已办理按揭的房产，将贷款主体变更给第三人的手续（如二手房交易中买方承接卖方贷款）
· 公共维修基金：购房时缴纳的专项基金（通常为房款 2% 或按面积征收），用于小区共用部位、设施的维修（归全体业主共有）
· 商品房预售：开发商取得预售许可证后，提前销售期房的行为
· 商品房现售：开发商取得大产权证后，销售现房的行为
· 网签：将购房合同备案至房产交易系统，防止 “一房多卖” 的流程
· 备案：购房合同网签后，向不动产登记中心备案的法定程序
· 定金：购房时支付的担保金（通常不超过总房款 20%），买方违约不退，卖方违约双倍返还
· 订金：购房意向金（无担保效力），交易不成可退还
· 首付款：购房时首次支付的房款（首套通常 20%-30%，二套 30%-50%）
· 尾款：购房最后支付的剩余房款（通常交房或办证后支付）
· 契税：房产产权转移时，买方缴纳的一次性税收（核心交易税费）
· 个人所得税：房产交易中，卖方因转让房产取得收益需缴纳的税收
· 增值税及附加：房产交易中，卖方需缴纳的流转税（含增值税、城市维护建设税等）
· 土地增值税：转让国有土地使用权及房产时，卖方需缴纳的税收（非住宅交易必缴）
· 印花税：房产交易中，买卖双方缴纳的凭证税（税额较低）
· 过户：房产产权从卖方转移至买方的全套手续
· 验房：交房时对房屋质量、配套设施的检查流程
· 交房：开发商将符合标准的房屋交付给购房者的流程
· 不动产登记：将房产产权信息登记至国家不动产数据库的法定程序
四、实用避坑指南（精简版）
（一）产权登记流程
1. 备齐材料：购房合同、付款票据、身份证、户口本（已婚需结婚证）、测绘报告
2. 递交申请：前往不动产登记中心填写申请表，提交材料并缴纳登记费、印花税
3. 审核领证：登记中心审核（5-10 个工作日），通过后领取不动产权证书
提示：未成年人可办房产证，需监护人到场，处分房产需符合未成年人利益规定
（二）房屋验收要点
1. 文件核查：确认开发商已取得《竣工验收备案表》，同时提供 “二书”
2. 质量检查：墙面 / 地面无空鼓、门窗开关顺畅密封良好、水电设施正常使用
3. 面积复核：合同面积与实测面积误差≤3% 按实际面积补 / 退房款，误差＞3% 可要求退房
提示：建议聘请专业验房师，重点排查渗水、电路隐患等问题
（三）贷款申请核心条件（2025 参考）
贷款类型
申请条件
额度与利率
公积金贷款
连续缴存 6 个月以上（或累计 1 年），未使用过公积金贷款或已还清
最高 80 万（部分城市上浮），利率约 3.25%
商业贷款
征信良好（无严重逾期），收入证明≥月还款额 2 倍
利率按 LPR 浮动（首套通常低 10-20 个基点）
组合贷款
同时满足公积金与商业贷款条件
额度 = 公积金额度 + 商业贷款额度，利率分别执行对应标准
提示：提前还款需提前 10 个工作日申请，部分银行对 “不满 1 年提前还款” 收取违约金
（四）期房 vs 现房选择建议
对比维度
期房
现房
价格
比现房低 5%-10%（开发商回笼资金需求）
价格较高，直观可见房屋实际状况
风险
存在烂尾、货不对板风险（需核查五证）
无烂尾风险，质量、户型、采光可实地考察
交付时间
通常 1-2 年（需跟踪施工进度）
付款后可尽快入住
适合人群
预算有限、能接受等待的购房者
急需入住、追求稳妥的购房者（如婚房、学区房）
五、收藏提示
1. 税费地域差异：本文税率为全国通用标准，北京、上海、深圳等城市有特殊政策，实际交易需咨询当地不动产登记中心
2. 术语更新：房地产政策调整频繁（如土地年限续期、公积金政策），建议每 1-2 年更新常识库
3. 避坑核心：核查产权清晰度（无抵押、无查封），留存所有交易票据（发票、合同、缴费凭证），拒绝口头承诺