一文读懂~观山海家园优缺点分析，分析下观山海家园值得买吗

观山海家园作为深圳南山区前海片区的中高端低密改善型楼盘，核心优势聚焦在生态环境、户型产品和教育交通配套上，同时也存在噪音干扰、区位成熟度不足等明显短板。其是否值得买，需结合购房人群的需求来判断，改善型家庭和长期投资者适配度较高，具体分析如下：

优缺点全面分析

核心优点

生态与居住舒适度出众：项目背靠大南山，部分户型可实现背山望海，周边还有荔林公园、月亮湾公园等环绕，生态资源得天独厚。且小区容积率仅 2.65，在前海高密楼盘扎堆的环境中格外稀缺，最大楼间距达 70 米，绿化率超 30%，还打造了 6 大森系花园、水庭院瀑布等景观，居住静谧又舒适。另外小区是纯商品房社区，无回迁房和保障房，居住人群经济实力较强，圈层纯粹，居住氛围好。

教育交通配置优质：学区确定为南山实验教育集团荔湾小学、深大附中初中部，这两所都是区域内口碑较好的学校，周边还有 15 所幼儿园以及荟同国际学校等多所国际学校，能满足不同教育需求。交通上，步行约 650 米可达地铁 5 号线荔湾站，1 站可换乘其他线路通达前海、蛇口等核心区；紧邻兴海大道等主干道，自驾出行便捷，未来还有深惠城际相关规划，交通会更完善。

户型实用且性价比突出：主打 95 - 138㎡的 3 - 4 房，得房率高达 95%-97%。部分户型有专梯入户、6 米横厅、270° 全景飘窗等设计，比如 138㎡户型有 15.5 米南向四开间，空间利用率拉满。价格上折后总价 687 万起，单价 7.7 万 /㎡起，虽在南山属于较高水平，但低于前海核心区 10 万 +/㎡的新盘，对比同品质项目性价比优势明显。

开发商交付有保障：由国企远洋集团开发，该房企 2024 年综合实力位列行业第 18 位，2023 年交付 5.4 万套住宅，交付品质稳居行业前列。而且项目以实景品质为竞争力，像近 9 米水庭院瀑布等景观已实景呈现，能让购房者直观看到社区品质，降低了烂尾等购房风险。

明显缺点

噪音与西晒影响居住体验：楼盘紧邻兴海大道和月亮湾大道，日常货柜车等车辆往来频繁，早晚高峰时段噪音更明显，西南朝向户型受噪音干扰尤为严重。同时部分西向户型夏季午后西晒突出，室内温度可能比其他朝向户型高 3 - 5℃，需要依赖空调降温，既影响舒适度又增加能耗。

区位和商业成熟度不足：虽地处前海合作区，但并非核心板块，周边目前仍以物流、工业界面为主，和桂湾、前湾等核心区域相比，地段价值和发展程度有差距，居住氛围较淡。商业上，小区仅自带 6000㎡底商，只能满足日常基本购物，大型高端商业需依赖 3 公里外的万象前海、山姆会员店等，日常购物便捷度一般。

细节与学区存在不确定风险：有部分业主反馈项目存在墙面平整度、门窗密封性等做工粗糙的问题，可能影响居住质感。另外项目一路之隔规划的 36 班小学尚未落地，未来学区存在调整的可能性，对看重学区稳定性的购房者来说有一定风险。

是否值得买

观山海家园并非适合所有购房者，对特定人群适配度很高，具体可分为以下两类情况：

非常值得入手的人群

改善型家庭：若追求低密舒适的居住环境，重视教育资源和生态景观，该项目是优质选择。低密社区、高得房率的户型能满足家庭居住空间需求，优质学区可解决子女教育问题，背山靠公园的环境也适合家人日常休闲。

长期价值投资者：依托前海合作区的整体发展规划，随着片区后续改造升级，周边物流、工业界面逐步优化，配套不断完善，区域价值大概率会稳步提升。若愿意持有 5 年以上等待区域成熟，该项目有不错的投资潜力。

观山海家园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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观山海家园：是荔山工业区旧改单元，于2023年4月以协议出让方式获得，规划二类居住用地，产权年限为70年，没有毛坯限价要求
项目占地面积约4.2万㎡，规划建面约16.3万㎡，容积率2.75；小区纯商品住宅（无保障、无回迁），小区还配有少许底商、社区健康服务中心、公交首末站、老年人日间照料中心等社区配套和公共资源配套；

观山海家园项目规划由12座住宅楼+裙房商业+花园景观廊架主体组成，1栋1/2/3单元23-24层，2梯4户；2栋1/2/3单元19-24层，2梯5户，3栋1/2单元和4栋1/2单元17层，2梯2户；5/6栋25层，2梯4户；

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项目产品包括：建面约95㎡传统竖厅3房2厅2卫、约108-110㎡竖厅双龙抱珠4房2厅2卫、约113㎡传统竖厅4房2厅2卫、约115㎡横厅通透4房2厅2卫、约138㎡竖厅通透4房（可改5房）2厅2卫，涵盖5个面积段，细分8个户型；

观山海家园实拍图丨图原概帮主

当楼市告别野蛮生长的时代，“产品主义”的浪潮正重塑置业逻辑。

从以前的“有没有”，转向如今的“好不好”，真正值得入手的好房子，早已不再是冰冷的钢筋水泥，而是能承载生活理想的品质载体。

无论如何，曾经单凭地段红利就能躺赢的日子已然过去。

现今的市场，如同大浪淘沙，唯有那些兼具核心地段基因、稀缺资源禀赋与硬核产品力的住宅，才能在分化加剧的楼市中成为穿越周期的“硬通货”。

年底买房紧盯核心区

前海热销红盘荣登双冠王

2025年，深圳楼市正经历着回暖与分化的双向裂变。

乐有家研究中心数据显示，上半年深圳新房成交31074 套，同比增长79.9%，住宅成交21867 套，同比涨幅达到49.3%。

然而，数据背后隐藏的残酷真相是，核心区与非核心区的成交差距也在持续拉大。

这种市场分化本质，恰恰是当前置业逻辑的重构：

当“产品为王”的时代降临，只有那些具备“核心地段+稀缺资源+高端产品力”的项目，才是真正能够穿越周期的硬通货。

在今年深圳楼市异彩纷呈中，位于前海热门板块的观山海家园，凭借现象级热销构建起深圳核心区又一网红IP。

7月1日，克尔瑞深圳发布的《2025上半年房企销售排行榜》显示：

项目以40.67亿销售金额、4.83万㎡销售面积，包揽深圳核心区金额与面积双料冠军。

实际上，观山海家园自面世以来，凭借“繁华前海里+不可复制的超低密一线山居+度假式品质生活”等优势，一直保持着极高的市场热度。

2024年，项目首开劲销14亿，以现象级热销，“撕开”前海低密山居的市场空白；

2025年3月，推售295套房源，1500批客户挤爆展厅，单日热销6.2亿，半个月成交量破200套，单周狂销127套；

4月底加推5/6栋南向楼王，以开盘当日劲销4.6亿的成交额，再次点燃深圳楼市。

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在这个用品质说话的时代，观山海家园这些滚烫的数据背后，恰恰体现了置业者对项目品质和潜力的双重认可。

前海罕见水庭院瀑布绽放

热销红盘密码以高品质支撑

观山海的爆红，本质是对当前置业者更看重品质和交付能力的精准回应。

当别人还在“靠概念驱动”来托势营销时，观山海家园却选择以“实景品质”的硬实力竞争：在不断精研产品力的同时，加快打磨交付品质。

就在今天，项目打造的近9米水庭院瀑布实景绽放。论形制、论规模，这处园林造景在前海乃至整个深圳都很罕见！

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水庭院的整体设计理念，是利用建筑所形成的立体空间，打造“藏于建筑之中的垂直山水诗画”。

从造景手法上看，其形、意、神都颇具传统东方园林造景之精髓。

例如，利用天井地势的高差，引飞瀑悬空而下，形成一幅“从天而降的立体山水画卷”，将山居意境浓缩于方寸庭院。

而取意传统院落“天井”的围合哲学，瀑布下方的下沉式庭院以层级式台地设计，构筑“隔绝尘嚣却纳天光”的私密场域。

灵动镜面水池如天空之镜，将流云、树影、瀑景悉数倒映，与四周绿植构成天然氧吧。

于此置一方茶席，观赏“大珠小珠落玉盘”的灵动之美，在前海城芯、大南山下，私享这一方“举目见天、垂眸遇景”的沉浸式自然剧场。

沿天井旁的架空栈桥拾级而上，抵达流瀑之上的景观廊架——这里既是俯瞰跌水的空中观景台，亦是融合建筑美学的艺术装置。

立廊桥而瞰飞雪，倚栏处自成风景。

当9米瀑布倾泻而下，水花如碎雪纷飞，廊架下的水雾在阳光下折射出虹光，人影与水光交织成流动的画卷。

驻足于此，既是观瀑者，亦成为他人镜头里的诗意剪影，让归家之路化作穿越山水的艺术之旅。

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然而，文字的苍白，很难去透射临瀑观景时的壮观。所以，概帮主也强烈建议各位最好亲临现场好好观赏一番。

整体来看，项目不惜重金打磨出这一前海罕见的水庭院美景，不仅是为社区增添了一处视觉奇观，更是对国人“天人合一”居住美学的现代演绎。

既兑现高端住区的交付承诺，更以“所见即所享”的实景呈现，为城市精英重构“大隐于市”的生活仪式感。

实际上，观山海家园热销至今，展示出的优秀产品力，已经成为其“金字招牌”。

（1）低密山居，户户观景设计

在前海普遍高密的住宅规划中，观山海家园规划容积率却仅有约2.66，楼间距最宽达到约46m，乃至在整个深圳楼市中都屈指可数。

同时，打造约54-78米（17-25层）低密山居，整体高度不超80米。相较超高层住宅，公摊更小，采光观景更足，居住舒适度更高。

为了将自然肌理与城市居住文明深度融合，为了最大化利用稀缺景观资源，观山海家园依山就势，建筑布局南北朝向，创造约8米高差台地式园林。

形成梯度景观带，视野错落开阔。基本实现每一户都拥有山景或城市景观，或高层海景视野。

（2）度假式社区，与山海生态共融

作为区域少见的低密山居楼盘，项目精著建面约4.2万㎡度假式社区，将大南山留作生活的背景画卷。

而且全部为商品房住宅，没有公租房，安居房，人才房等，充分保证了社区居住氛围的纯粹。

同时，为了不负这一方天赋生态，项目在园林打造上也极具匠心。

除了水庭院以外，还规划有观山泳池，以及山林飞鸟花园、台地花园、堂前休闲花园、山野风情花园、康体花园、山野精灵花园6大森系活力花园。
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项目效果图

真正让社区景观与外部自然生态相融共生，让“出则繁华，入则宁静”成为日常生活状态。

（3）匠造奢华高配公区，住家品质看得见

最难得的是，项目公区品质打造同样给了业主惊喜。

例如，超10米酒店式落客大堂+轻奢水院空间，超1:1尊享车位比，每一处都让业主感受尊崇归家的仪式感。

项目效果图

有时候，楼市的热销逻辑就是这么朴实。
当别人还在“卖图纸”，观山海已将9米水庭院瀑布、度假式社区园林实景呈现。这种“所见即所得”的诚意，恰是高端客群最看重的“交付力溢价”。

「在观山海，你买到的不仅仅是房子，还是前海的一片山、一帘瀑，和一种别人抢不走的生活方式。」

138㎡楼王单位即将登场

仅稀缺64套引爆市场期待

本次4栋总房源仅64套，首推4栋1单元32套，深圳罕有2.66容积率，超底密山居，自带强势吸粉力！

备案总价区间（详见下方备案价格表）

4栋一单元01户型1278-1361万

02户型1171-1253万

4栋二单元02户型1250-1332万

01户型1431-1514万

一单元折扣在（3个98折）。折后单价8万/㎡起

4栋1单元预计折后总价

02户型：1102万-1179万（单价7.98-8.54）

01户型：1202-1280(单价8.7-9.27)

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此次推出的4栋楼王单位，是前海罕见的纯板式低密山居。

楼栋背山面海，仅有17层、约54米高，尤其是2梯2户（相当于独门独户）设计，高端奢宅属性拉满，十分低密舒居。

项目效果图

4栋板楼对比传统塔楼，优势很多：

◎空间利用率更高

板楼因平面布局规整，更容易设计出方正户型。

像观山海家园4栋这样“2梯2户”的设计，天然规避了塔楼“锯齿形”的边角浪费，加上“私属”电梯厅空间，实际使用面积会更高。

◎采光＆通风＆景观面更宽敞

4栋板楼可以实现更大窗墙比，带来更充足的采光和观景优势，使每户都拥有更大的采光面，阳光更容易进入房间深处，整体室内光线充足、明亮、均匀。

而在景观面上，4栋也可以最大角度观赏社区园林景观，让诗意栖居成为生活日常。

根据目前曝光的户型图，138㎡户型隐藏的惊喜，绝对是追求高端改善人群的首选。

◎建面约138㎡四房两厅两卫

· 该户型打造出约15.5米南向四开间格局，把最好的阳光和景观留下，采光通风面极佳；

· 全屋270°飘窗环绕，加上私属电梯厅，大大增强了收纳空间及整体高实用率，可以媲美200平+奢宅格局；

· 南北通透的LDKB一体化客餐厅，充分拓展了家庭公区的活动范围，让休闲场景更丰富。

· 连接客厅的宽景阳台长约6米，这个尺度能够满足很多生活需求。除了日常晾晒以外，阳台的另一边可以作为植物小花园，或者设置卡座观景台等等；

大阳台生活场景示意丨图源网络

· 在居住空间打造上，双龙抱珠的格局，满足不同家庭成员起居互不干扰。而主卧配备奢阔大套房，畅享270°环幕采光，构建起日常生活的山海帷幕。

进入存量时代以来，深圳核心区大户型产品每逢入市必遭争抢。此次观山海家园推售的138㎡楼王单位，十分稀缺，未来入市也必定会被竞相“争藏”！

除了138㎡楼王单位外，项目目前热售的还有约113㎡的四房两厅两卫。

◎建面约113㎡四房两厅两卫

· 该户型拥有全明格局，南北通透，客餐厅一体化设计，勾勒出流畅的家庭休闲动线。

· 以约6米巨幕观景阳台为画框，将大南山的苍翠林海收纳为四季更迭的天然长卷；

· 主卧套房拥有270°环景飘窗，如同IMAX银幕，让晨光与暮色成为每日起居的背景光。

值得一提的是，这个户型最高可实现约96%拓展后使用率，所享有的空间绝对超过预期！

全部户型介绍：

建面约95㎡3房2厅2卫

西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。

02.

建面约108-110㎡4房2厅2卫

西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对面，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。

03.

建面约113㎡4房2厅2卫
竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。

04.

建面约115㎡4房2厅2卫
东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台也都非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。

户型1：

户型2：

户型3：

05.

建面约138㎡4房3厅2卫

2梯2户，位于社区最靠中间的位置，比较安静。户型格局有2种选择，皆为竖庭设计，更方便南北对流。

户型1：

户型2：

项目产品包括：建面约95㎡传统竖厅3房2厅2卫、约108-110㎡竖厅双龙抱珠4房2厅2卫、约113㎡传统竖厅4房2厅2卫、约115㎡横厅通透4房2厅2卫、约138㎡竖厅通透4房（可改5房）2厅2卫，涵盖5个面积段，细分8个户型；

观山海家园非新规建筑，不过，因为不是超高层建筑公摊面积会少一点，整体数据又优于大部分老建筑标准户型，得房率75-78%，使用率约90%；和目前市面新规后的建筑相比，得房率相差不大，但是空间使用率还是略有不及

二、可以前海 何必其它
繁华与隐谧的距离 只有约650m

前海“黄金三角”——三湾两城一山
项目所在前海合作区大、小南山片区西组团，规划定位重点安排教育、配套、体育等公共服务设施和生活服务设施（数据来源：《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》)
与【桂湾】国际金融城和【妈湾】深港国际服务城两大前海核心区引擎，形成前海“黄金三角”，工作、生意生活尽在掌握
三湾：桂湾、前湾、妈湾
两城：深港桂湾金融城+妈湾深港国际服务城
一山：大南山生态居住区

约650米两个红绿灯，转瞬约2.9k㎡妈湾理想城市
妈湾理想城市——前海三大核心区之一、前海标志性门户
约 53.8 公顷绿地公共空间，营造全域公园城市，宜业宜居的绿色人文之城
（数据来源：百度房产深圳站）

海陆空轨高效路网 ，极速出行，畅游大湾区
海：太子湾邮轮母港
陆：毗邻月亮湾大道、兴海大道两条主干道及新小南山隧道（建设中），快速抵达沿江高速、深中通道（已开通）、深珠通道（规划中）
空：深圳宝安国际机场
轨：距5号线地铁荔湾站直线距离约450米（数据来源：百度地图）
两大世界级超级工程
妈湾跨海通道（已开通）
前海综合交通枢纽工程（建设中）

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繁华商业环伺，从家门口开始享受便捷
家门口的商业配套
自带约6000㎡商业
家门口约2.6 万㎡泛海城市广场
双湾C位繁华商业圈
约 1 公里附近前海印里、世茂前海商圈
约 5 公里附近山姆会员店、万象前海、卓悦Intown、海上世界、K11艺术购物中心、太子湾花园城villa
（免责声明：上述距离为直线距离，数据来源于百度地图）

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与名校做邻居，优学优教铺就孩子成才路
学校就在家门口，一站式全龄教育
项目一路之隔规划36班小学（暂定名：荔山小学），周边多所幼儿园、小学及初高中，如荔湾小学、深大附中初中部和高中部
前海+蛇口双区国际学校群环绕
约2公里荟同国际学校，周边前海哈罗港人子弟学校、国王学校、南山中英文学校、SIS太子湾校区、深圳贝赛思国际学校等多个国际学校
深大附中
深圳大学附属中学，是一所由深圳市政府投资建设、市教育局领导、深圳大学管理的市直属公办重点中学，是广东省一级学校、广东省国家级示范性普通高中
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（免责声明：上述距离为直线距离，数据来源于百度地图；学校的学区划分及入学条件以政府教育主管部门公布为准，与本项目和学校物理距离无直接关系。）

三、前海以前无 以后再难有
千万级纯粹超低密社区 理想而矜贵的生活享受
豪宅血统：与“大南山别墅群”做邻居
南山顶级别墅区有三处，大南山独占其二，项目毗邻大南山紫园、德尚世家别墅区，氛围高端且纯粹
环山公园：1湾2山8园，前海悠然栖居
大南山公园、小南山公园、月亮湾公园、青青世界、兴海公园等

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古荔枝林：大南山文化地标
“南山百年古树荔枝”——深圳市内保存最好、树龄最老、范围最大的古树荔枝群
获全国首个地理标志产品保护的荔枝产品（内容来源：南山区人民政府网）

四、不止一线临山 更是三面环山
森林里生长出的房子 不可复制的永久一线大南山景
山景视野：一线临山 三面环山
紧邻约3.52k㎡大南山，收藏不可复制的永久一线大南山景，负氧离子浓度高，景观、健康、活力、隐谧兼得（数据来源：搜狐网）

与山邻距离：森林里生长出的房子
依山就势，南北朝向建筑布局，创造约8米高差台地式园林，“森呼吸感”微风社区，守护居者健康与舒适
五、繁华前海里 归家即度假
以超越价格的品质力 重新定义前海奢居

超低密 才是真正的前海奢侈品
低密意味着更大园林空间+更宽楼间距+更高自然舒适度+更充足采光的获得感
可以亲地舒居，何必高层大公摊
“深圳稀有屋种”约54-78米亲地舒居，整体限高80米，拉高了的“别墅”，比高层更宜居
少盖几栋楼，只为保证您的IMAX风景
最大约46m楼间距，视野开阔，鲜氧丰盈，推窗可见绿境风景
度假园林：建面约4.2万㎡度假式社区，约6个标准足球场大小
超10米酒店式落客大堂，出入门庭更显气派
约9m水庭院瀑布，前海惟此社区庭院瀑布
轻奢水院空间，每一次归家倍感尊崇
观山泳池，慢淌山水的静与奢
超1:1尊享车位比，归家尽享从容
6大森系活力花园
山林飞鸟花园、台地花园、堂前休闲花园、山野风情花园、康体花园、山野精灵花园

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社区配套：全生命周期社区
社区商业：自带约6000㎡商业
公交首末站：约3200㎡
小学：家门口36班
社康中心：约1400㎡
老年人日间照料中心：约1500㎡
【观山海家园】项目基础信息
开发商：深圳市远荔实业有限公司
总占地面积：约4.2万㎡
总建筑面积：约16.3万㎡
计规定建筑面积：约11.2万㎡
规定容积率：约2.66
居住户数：870套
物业管理费收费标准：6.8元/㎡/月
交楼时间：2026年12月30日，具体以买卖合同为准
停车位：987个小车位（其中40个为社会停车场车位）
土地使用年限：70年，自2023年5月18日至2093年5月17日止

项目导航：
中国 ·深圳 ·前海 ·大南山

主要业态：商品住宅、裙房商业、社康、公交首末站、社区老年人日间照料中心等

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