买房必看：深圳满京华金硕华府值得买吗？价格折扣/优缺点解析

深圳满京华金硕华府凭借光明核心区位、丰富配套和较高性价比，对刚需、改善群体及长期投资者较为友好，但也存在容积率高、短期生活氛围不足等问题，是否值得买需结合自身需求判断。以下是其价格折扣、优缺点的详细解析，可助力你做出决策：

最新价格及折扣 户型 备案相关价格 折后价格

89㎡三房两厅一卫

备案均价 4.65 万 /㎡（毛坯），对应总价贴合 368 万 - 722 万的项目整体备案总价区间

总价 350 - 369 万，单价 3.93 - 4.1 万 /㎡，另有渠道显示该户型总价 347 万起

99㎡三房两厅两卫

同上述备案均价标准

总价 382 - 434 万，单价 3.89 - 4.41 万 /㎡

103㎡三房两厅两卫

同上述备案均价标准

总价 409 - 456 万，单价 3.99 - 4.38 万 /㎡

120㎡四房两厅两卫

同上述备案均价标准

总价 498 - 517 万，单价 4.18 - 4.31 万 /㎡

139㎡四房两厅两卫

同上述备案均价标准

总价 608 - 670 万，单价 4.38 - 4.78 万 /㎡

此外，项目当前有综合约 9.03 折的购房优惠，部分特殊房源折后单价可低至 3.7 万 /㎡起，进一步降低了入手门槛。同时提前电话预约看房，还能尊享开发商内部专属优惠服务。

核心优点

区位与配套优势显著：项目位于光明科学城核心区块，属于深圳北部中心的 “城市心脏”，未来区域发展潜力大。交通上，临近地铁 6 号线光明站等站点，还有在建的 6 号线支线、13 号线，外加龙大高速等三条高速环绕，不管是地铁出行还是自驾都很便捷。教育方面，配建 3 所幼儿园，周边还有深圳小学光明学校狮山校区等多所中小学，能满足 15 年教育需求。生态上，直面约 208 万㎡的科学公园，周边还有狮山公园等多个公园，居住环境舒适。商业上自带超 3 万㎡创意街区，周边还有蓝鲸世界、万达广场等大型商业体，后续生活购物十分方便。

产品实用且交付有保障：项目主推 89 - 141㎡三至四房户型，得房率约 86%-95%，部分户型配备 6.2 米宽景阳台、U 型厨房等，空间利用率高，能适配刚需和改善等不同群体的需求。且开发商满京华集团无公开债务违约记录，资金实力雄厚，目前项目已为准现房阶段，能大幅降低延期交房的风险，房屋质量也能直观看到。

百万方大盘稀缺性强：它是光明真中心区目前唯一的近百万方标杆大城。大规模社区意味着能承载更完善的内部配套，同时在区域内同类项目中，这种大体量楼盘的综合竞争力更强，后续在二手房市场也可能具备一定的差异化优势。

明显缺点

容积率高影响居住舒适度：项目一期容积率达 6.0，这个数值在住宅项目中相对较高。高容积率会导致小区人口密度大，不仅高峰时段电梯等公共设施的使用压力大，还可能出现部分户型采光、视野被周边建筑遮挡的情况，对居住的私密性和舒适度有一定影响。

短期居住体验欠佳：周边虽规划了丰富的商业配套，但部分仍处于建设中，目前生活便利度有待提升。而且周边处于施工建设阶段，大概率会产生噪音和粉尘污染，短期内会干扰业主的日常生活环境。

存在一定市场风险：一方面，当前光明区新房库存充足，市场竞争激烈，未来项目可能面临一定的去化压力，进而可能影响房价走势

满京华金硕华府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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光明最红盘 百万大盘首期 强势加推

120-141㎡公园阔景4房

98㎡一步到位舒居3房

1⃣89㎡3房：单价3.9-4.05万/㎡ 总价347-360万

2⃣99㎡3房：单价4.05-4.25万/㎡ 总价401-421万

3⃣102㎡3房：单价4.1-4.3万/㎡ 总价418-439万

4⃣120㎡4房：单价4.2-4.4万/㎡ 总价504-528万

5⃣139㎡4房：单价4.3-4.5万/㎡ 总价598-626万

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【满京华·金硕华府】

满京华·金硕华府

光明最红盘 百万大盘首期 强势加推
120-141㎡公园阔景4房

98㎡一步到位舒居3房

项目信息

XIANGMU

【开发商】：深圳市满京华置业投资有限公司

【地址】：深圳·光明中心·光辉大道与狮山三街交汇处·6号线光明站D出口约800m

【总占地面积】：约11万㎡

【总建筑面积】：约88万㎡

【一期占地面积】：约2.28万㎡

【一期建筑面积】：约19.80万㎡

【一期总套数】：1138户

【产品户型】：建面约88㎡三房一卫、建面约99㎡三房两卫、建面约104㎡三房两卫、建面约120㎡四房两卫、建面约139㎡四房两卫

【交付标准】：全装修

【梯户比】：3T4/6户

【车位比】：1：1.14

【容积率】：6.0

【物业费】：4.3元/㎡/月

【产权年限】：70年

【批地时间】：2023年 4月

【交楼时间】：2025年

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必看理由01

超芯地段：绝对稀缺的中心资源

光明中心区作为光明城市“会客厅”，将打造成光明科学城国际化高品质优质公共服务配套区，深圳北部中心的“城市心脏”。金硕华府占据光明中心区C位，享中心发展红利。

数据来源：

光明政府在线：https://www.szgm.gov.cn/xxgk/qbmbscxxgkml/sghgtwgmglj/xxgk/qt_118421/tzgg_118423/content/post_10556351.html

https://www.szgm.gov.cn/gmqrmzfbgswzgkml/gmqrmzfbgswzgkml/qt/zsyz/tzhj/content/post_5809693.html

02

超级稀缺：光明真中心区唯一在售近百万方大城

整个深圳近百万规模的项目屈指可数，金硕华府居标杆大城中央，为光明真中心区目前唯一的近百万方标杆大城，纵享“繁华”与“宁静”。

03

超强配套：深圳版“中央公园” 顶级市政首府级配套享受

金硕华府直面占地约208万㎡的科学公园，近享深圳国际美术馆、深圳科技馆新馆、科学城体育中心、光明文化艺术中心等市级文体配套；还坐拥狮山公园、约9.4万㎡的东周文化公园，约10万㎡的开明公园，约56万㎡的新城公园等丰富绿色生态资源，享深圳最稀缺的城市诗意栖居。

数据来源：

深圳光明：https://mp.weixin.qq.com/s/S_3Fjla7dm4aNFneBOJikg

https://mp.weixin.qq.com/s/5qGj7sul4mN5noRFr0g8eg

04

超速交通：1高铁三地铁三高速环绕

3地铁：邻6号线光明站/光明大街站、6号线支线 (在建中)、13号线 (在建中)

3横3纵：光辉大道、科学大道、光明大道、光明大街、光侨路、华裕路

3高速：龙大高速、南光高速、外环高速

1高铁：光明城站

05

超凡商业：创意街区+四大商mall 超30万方繁华汇聚

项目自带超3万㎡创意街区

约13万㎡蓝鲸世界、约4.5万㎡万达广场

约6.3万㎡星河coco city（在建）、约4.3万㎡绿地商业（在建）

06

超优教育：3所深小学校环绕 家门口享15年教育

• 优质幼儿园：配建3所幼儿园
• 优质小学：项目东侧规划一所小学（深圳小学光明学校狮山校区）、东周小学、光明小学、华师大附属光明星河小学、修远小学、深圳小学光明曙光学校等
• 优质初中：项目南侧规划一所初中（深圳小学光明学校初中校区）、光明中学、华夏中学等
• 九年一贯制：中山大学深圳附属学校、光明区荔园学校（在建）、深圳市教育科学研究院实验学校、深圳实验光明学校、中科院深理工附属实验高级中学、楼村第四学校(暂定名)等

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数据来源：

光明政府在线：https://www.szgm.gov.cn/132100/135232/xwsq/xqhfjzxdh/content/post_10616458.html

07

超享社区：纯居大城 至臻生活

国际前沿审美追求，打造现代轻奢极简立面，于城市建筑之中尽显不凡；内部园林借鉴新加坡园林风格，打造出温情向阳的社交场、有趣有料的互动空间。

• 科学公园旁 封面天际地标

• 儿童游乐场：打造主题性的多维儿童游乐空间

• 全龄泳池：在家就能享受日光浴SPA

• 社区会客厅：在社区会客厅里与邻里朋友自由畅谈

• 高品质公区

高品质入户大堂、停车场入户大堂，归家仪式与空间交融

08

超能品牌：大城运营力强保障

满京华集团深耕城市25载，成长为涵括城市更新、置地开发、资产运营管理、文化运营、汽车五大业务版块的综合型投资集团

• 城市更新：力求将居住、产业、文化、消费等多元功能融合重组，重塑土地价值体系。
• 置地开发：深耕创意文化，构筑作品级项目，推动城市品质生活。
• 资产运营管理：服务品牌超300个，总服务资产价值超500亿，运营面积超100万㎡。
• 文化运营：多元生态，创建“文化+产业平台” ，聚合产业发展多元能量。
• 汽车：成功打造安骅汽车品牌，发展成为上汽通用华南地区最大经销商。
• 已开发项目：满京华·云著、满京华·喜悦里、云晓公馆、满纷天地、中央西谷大厦、SOHO艺峦、盈丰中心、科创工坊等。

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09

户型图

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2025.9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。