十五年旧改蹉跎，珠光和山悦这次不会再“鸽”了吧

文/粤进深 李奕和

今年早些时候经历更名的珠光和山悦，传来了新动态。

前不久，深圳南山珠光村旧改的两个项目，被列入深圳第四季度计划入市楼盘清单。

当中的珠光和山悦项目，赫然在列。

根据计划预售情况，珠光和山悦计划入市住宅448套，商务公寓24套，商业15套。

看来，这个推进长达15年的旧改项目，终于要迎来入市时刻。

项目位于南山西丽珠光板块，桃源街道珠光一路与珠光四路交叉口西侧。

珠光村旧改早在2010年首次被纳入城市更新计划。

旧改分两期实施，一期又分为A、B项目。其中A项目即珠光和山悦，B项目为京基地产地块。

整个项目是一个包含超高层住宅、商务公寓、写字楼、大型商业的综合体，在西丽被称为是航母级的项目。

不过因为历史遗留、产权复杂、开发主体更替等原因，一直推进缓慢。

直到2021年12月，珠光村旧改才取得规划批复。

一期A项目珠光和山悦用地批复，则于2023年8月通过，同年9月正式动工。

至今终于被列入入市计划，已足足有15年之久。

珠光和山悦总建面46万㎡，当中住宅26万㎡（含保障房1.43万㎡）。

另外，商业、办公及酒店合计13.3万㎡，商务公寓5.6万㎡，公共配套设施1.4万㎡（含2所9班幼儿园）。

项目分两个地块，03-01地块为住宅和商业、公寓，03-02地块主要为保障房、回迁房和幼儿园。

当中可售住宅所在的03-01地块，主要包括3栋43-44层的超高层住宅，2栋7层公寓，2栋2层商业。

也就是说，珠光和山悦项目是一个住宅和公寓混住的项目。

总平图也可以看见，两栋公寓位于地块的南边，跟三栋住宅在一个小区。

整个小区只有一个人行主入口和一个人行次入口，没有做明显分隔。

据市场传出的消息，珠光和山悦首推主打刚改、改善产品，面积为113-140㎡。

包括113㎡的3房2厅2卫；120㎡的4房2厅2卫；140㎡的2厅2卫。

三栋住宅的户型布局一样，两户113㎡的户型在中间，140㎡、120㎡的户型则分别在两侧。

住宅楼均是一层四户的设计。

其实这个项目原来也叫“风格城事花园”，今年7月更名为“珠光和山悦花园”。

当时就被传或为入市做准备。不过项目没能成功入市。

这次被列入第四季度计划入市清单，不知道会不会再一次放鸽子。

至于价格方面，市场预测7-8万/㎡。

离项目最近的两个在售新盘，鼎胜金域阳光家园参考单价7.4万/㎡，总章翡翠公馆7.7万/㎡（贝壳找房数据）。

分析下项目的优缺点。

优点上主要是区位、交通跟环境。

1）位于西丽核心辐射区，靠近留仙洞总部基地、西丽湖科教城，产业、高校与研究机构聚集。

2）项目直线距离地铁7号线珠光站400米左右，2站可到在建西丽高铁站。

3）背靠塘朗山，自然生态、景观是一大亮点。

不过相对比优点，珠光和山悦的缺点也不少。

1）项目三栋住宅均是43、44层超高层，舒适度上会有一定影响，如果电梯配得少，高峰期等电梯都是一个问题。

2）小区住宅跟公寓混住，没做分隔，后期入住人员繁杂，流动性人口多，对管理、安全问题都会有比较大的影响。

3）户型上，目前传出的户型还较为粗糙，但从113㎡只做了3房这点来看，使用率估计不算高。

4）周边方面，距离大型商业较远，项目虽然有2栋2层的商业，但体量估计不大；另外，旧改项目附近老旧小区较多，城市界面改善需要一定时间。

珠光和山悦开发企业为深圳市宝祥源投资发展有限公司，执行董事、总经理为乔宇。

股权上，宝祥源投资由深圳市恒和基房地产开发有限公司100%持股，背后实际控制方为花伴里集团。

花伴里集团创立于1998年，是国内较早从事城市更新行业的企业之一。已形成以地产开发为主，涵盖建筑工程、商业运营、物业管理、创新投资等领域的业务版图，资产规模超过350亿元。

目前，该公司在运作城市更新项目有20多个，土地储备达200万㎡以上。业务遍布粤港澳大湾区核心城市深圳、广州、东莞等。

花伴里还与华侨城、招商地产等合作多个旧改项目，包括西丽新城项目、沙井东塘旧村项目、龙华龙胜项目等。其已建成代表项目则包括珠光花半里、花半里欣悦广场等。