青岛市城市管理局通报五起查处物业违法问题典型案例

物业无小事，事事连民心。2025年，青岛市城市管理局围绕“建设群众满意的城市管理”核心目标，针对物业管理矛盾易发、多发的问题，统筹市区两级综合执法力量，深入开展执法护航专项行动，以严格规范公正文明的执法稳定性应对物业问题的复杂性和群众诉求的多样性，查办了一批非法催收物业服务费用、违规选聘物业服务企业、擅自改变物业管理区域内公共建筑用途等典型案件。现选取5起查处物业违法问题典型案例通报如下。

案例1：查处某物业服务公司采取中断供电方式催收物业服务费用案

基本案情

城阳区综合行政执法局在与物业管理、公安、市场监管等部门联合检查中发现，某物业服务公司对其服务的写字楼某室采取断电的方式催收物业服务费用。经调查，该公司的行为违反了《青岛市物业管理条例》第六十二条第三款“禁止采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费用”的规定，构成采取中断供电方式催收物业服务费用的违法行为。

依据《青岛市物业管理条例》第八十八条第四项“违反本条例规定，物业服务人有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（四）物业服务人采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费用的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款”的规定，城阳区综合行政执法局对其作出罚款1万元的行政处罚。该物业服务公司已改正违法行为，按规定缴纳罚款，履行行政处罚决定。

案例2：查处某建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业案

基本案情

胶州市综合行政执法局接物业管理部门移交案件线索，发现某建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业。经调查，该公司的行为违反了《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”的规定，构成住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的违法行为。

依据《物业管理条例》第五十六条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”的规定，胶州市综合行政执法局对其作出警告、罚款3万元的行政处罚。该物业服务公司已改正违法行为，按规定缴纳罚款，履行行政处罚决定。

案例3：查处某物业服务公司擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途案

基本案情

崂山区综合行政执法局检查发现，某物业服务公司将小区公共建筑出租经营，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑用途。经调查，该公司的行为违反了《物业管理条例》第四十九条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”的规定，构成擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑用途的违法行为。

依据《物业管理条例》第六十三条第一项“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款”的规定，崂山区综合行政执法局对其作出警告、罚款5万元的行政处罚。该公司已按规定缴纳罚款，履行行政处罚决定。

案例4：查处某物业服务公司擅自改变物业管理用房用途案

基本案情

莱西市综合行政执法局在检查中发现，某物业服务公司将物业管理用房出租经营，擅自改变物业管理用房的用途。经调查，该公司的行为违反了《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”的规定，构成擅自改变物业管理用房用途的违法行为。

依据《物业管理条例》第六十二条“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用”的规定，莱西市综合行政执法局对其作出警告、罚款1万元的行政处罚。该公司已按规定缴纳罚款，履行行政处罚决定。

案例5：查处某物业服务公司未按照规定公示、更新有关信息案

基本案情

青岛西海岸新区综合行政执法局在检查中发现，某物业服务公司未按照规定公示有关信息。经调查，该公司的行为违反了《青岛市物业管理条例》第五十九条第一项、第三项“物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息：（一）营业执照、联系方式以及物业服务投诉电话；（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等”的规定，构成未按照规定公示、更新有关信息违法行为。

依据《青岛市物业管理条例》第八十八条第三项“违反本条例规定，物业服务人有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（三）未按照规定公示、更新本条例第五十九条第一项至第四项有关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款”规定，青岛西海岸新区综合行政执法局责令其改正违法行为，该公司未在规定期限内完成整改，青岛西海岸新区综合行政执法局依法对其作出罚款5千元的行政处罚。该公司已改正违法行为，按规定缴纳罚款，履行行政处罚决定。

综合提示

依法经营、诚信履约是开发建设单位、物业服务企业的基本责任和义务。各开发建设单位、物业服务企业和个人应严格遵守法律法规，切实履行合同约定，规范服务行为，不得侵占业主共有收益，保障业主合法权益；应全面开展自查自纠，对照法律法规和服务合同，排查在物业公司选聘、公共建筑使用、物业收费、公共区域管理、服务质量等方面存在的问题，举一反三，及时整改到位；应强化企业自律意识，树立“守信得益、失信受惩”的经营理念，不断提升管理服务水平，共同推动我市物业服务行业规范健康发展。

市城市管理局将组织全市综合行政执法部门持续开展物业小区执法护航专项行动，强化与相关部门联动，对违法违规行为依法严肃查处，并通过曝光典型案例、纳入信用记录等方式实施惩戒，引导开发建设单位、物业服务企业守法履约尽责，优化服务质效，携手共建“幸福家园”。

来源： 青岛市城市管理局