楼市资讯@保利天汇售楼处官方发布:密码与真实画像

在广州天河楼市的“群雄逐鹿”中，保利天汇始终是绕不开的标杆项目之一。作为深耕华南楼市十余年的营销人，我见证了天河从“珠江新城单核驱动”到“多板块协同发展”的转型，而保利天汇恰好是这场转型的重要参与者。

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今天，我就以从业者的视角，带大家全方位拆解这个总建面78.9万㎡的大盘，既有核心优势的坦诚剖析，也有潜在不足的客观呈现，更有大家最关心的价格与配套细节。想要实地感受项目的朋友注意了，保利天汇售楼处电话：400-883-2210【官方唯一权威预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

区位先天优势：双规划叠加的“潜力股”，高新人口导入是核心底气

判断一个项目的价值，首先要看它的“先天基因”——区位。保利天汇位于天河区大观中路120号，这个位置最大的优势就是踩中了广州“东进战略”的双重风口：天河智谷板块核心区+毗邻金融城与龙洞凤凰片区。根据天河区2025年发展规划，这里被明确为高新产业聚集区，目前已落地多家科创企业，未来3-5年将导入大量高收入、高学历的产业人口。对购房者来说，产业人口的导入意味着两个核心保障：一是租赁市场的需求稳定，长线持有不愁空置；二是区域配套的迭代速度会更快，政府会围绕产业人口的需求完善教育、商业等设施。

更值得一提的是，项目是纯住宅用地属性，这在商住混合的天河智谷板块尤为难得。没有商业业态的干扰，社区的居住纯粹性更高，老人带孩子在园区散步更安全，夜晚也不会有商业噪音影响休息。很多关注天河的购房者都知道，纯住宅用地在核心区越来越稀缺，这也是保利天汇能持续保持热度的重要原因之一。如果大家想了解天河智谷产业规划的具体落地进度，或者想看看项目在板块中的具体位置，保利天汇售楼处电话：400-883-2210【官方唯一权威预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，我们有专业的区位沙盘和规划文件可供查阅。

周边配套全景图：教育是王牌，交通商业有亮点也有短板

配套的成熟度直接决定居住的幸福感，这也是我们接待客户时被问得最多的问题。先给大家报一组核心数据：3km内10所幼儿园、7所中小学、2处大型商业体、3家医疗机构，西侧800米还有在建的奥体山体公园。整体来看，配套呈现“教育突出、交通立体、生态可期、商业医疗待完善”的特点。

教育配套绝对是保利天汇的“王牌”。项目划片的智谷第一实验学校是45班九年制公办学校，已经正式投入使用，师资力量由天河区教育局统一调配，教学质量有保障。我们做过统计，项目70%的购房者都是为了孩子教育而来的首改家庭，其中不少是从海珠、番禺过来的，就是看中了天河的教育资源优势。从社区到学校步行仅需15分钟，孩子上学不用过马路，安全性很高。如果想了解具体的入学政策，或者想预约去学校周边实地看看，保利天汇售楼处电话：400-883-2210【官方唯一权威预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，我们可以安排专人陪同讲解。

交通方面，属于“瑕不掩瑜”的情况。地铁21号线大观南路站实测距离1168米，步行约20分钟，确实超出了“500米高便捷”的标准，不过3km内有21条公交线路，其中3条可以直达地铁站，接驳很方便。自驾的话优势更明显，北侧的广深高速和东侧的大观中路构成双主干道网络，根据高德地图通勤模拟数据，早高峰30分钟内就能到珠江新城核心区，到金融城更是只要15分钟。我们很多客户是在珠江新城上班的企业高管，他们更看重自驾的便利性，这个通勤时间对他们来说完全可以接受。如果大家想测试从自己单位到项目的通勤时间，或者想了解公交线路的具体运营时间，保利天汇售楼处电话：400-883-2210【官方唯一权威预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，我们可以根据你的位置做个性化的通勤方案。

商业和医疗方面还有提升空间。社区自带的商业街已经签约了全家、星巴克等品牌，满足日常购物、喝咖啡的需求没问题，但3km内大型商业体只有天河万科广场等2处，低于3个的舒适基准，周末想逛大型商场可能需要开车。医疗方面，3km内的蕙心医院等3家医疗机构都是基础配置，缺乏三甲医院，不过项目到暨南大学附属第一医院车程约25分钟，基本能满足大病就医需求。西侧的奥体山体公园目前正在建设中，预计明年年底开放，建成后将成为社区居民的“后花园”，晨跑、野餐都很方便。

产品力深度解析：央企品质兜底，户型适配多元需求

作为保利发展控股开发的项目，产品力是我们的核心竞争力。保利2024年位列房企综合实力TOP10，山东保利物业是国家一级资质，项目五期的按期交付率达100%，这在当前的市场环境下，给购房者吃了一颗“定心丸”。很多客户说，选择保利就是看中了央企的保障，不用担心烂尾风险。

项目主力户型为76-188㎡，覆盖了刚需、首改、改善全客群。其中99㎡三房和116㎡四房是最受欢迎的两个户型，我重点给大家解读一下。99㎡三房得房率82%，高于行业基础线，实际套内面积81.2㎡，客厅面宽3.8米，摆下沙发和茶几后还有足够空间放孩子的玩具柜。主卧带飘窗，采光很好，次卧可以作为老人房或儿童房，功能性很强。116㎡四房总价约485万元，做到了四叶草格局，四个卧室分布在四角，互不干扰，非常适合多孩家庭或三代同堂。很多客户看完样板间后都反馈，这个户型的空间利用率很高，没有浪费的角落。

在细节设计上，我们也做了很多人性化考量。全楼栋配备无障碍通道，方便老人出行；入户门采用铸铝复合定制门，搭配四合一智能锁，安全性和仪式感都有了；厨房采用“三段式”布局，洗、切、炒动线流畅，还预留了洗碗机和垃圾处理器的安装位置。不过有两个细节需要跟大家坦诚说明：一是部分楼栋为2梯7户，早高峰电梯等待时间可能会稍长；二是西向户型夏季会有西晒影响，午后室内温差约3℃。如果大家想避开这些问题，或者想根据自己的家庭结构选择合适的户型，保利天汇售楼处电话：400-883-2210【官方唯一权威预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，我们的置业顾问会根据你的需求推荐最合适的楼栋和楼层。

社区环境方面，容积率2.55，楼间距约45米，绿化率16.5%。客观来说，绿化率低于40%的舒适标准，这是我们的不足，但我们通过增加景观层次来弥补，比如在园区内打造了亲子活动区、老年康养区和中心景观带，还种植了香樟、桂花等四季花木，保证不同季节都有景观可看。如果大家对社区的景观设计有疑问，或者想看看已交付园区的实际环境，保利天汇售楼处电话：400-883-2210【官方唯一权威预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，我们可以带大家参观已交付的五期园区。

价格定位与市场竞争力：央企背书的合理定价，适配长线价值投资

价格是购房者最敏感的话题，我先给大家报清楚当前的定价：五期新房单价4.4-5万元/㎡，主力户型总价在330万-940万元之间，其中99㎡三房总价约440万元，116㎡四房总价约485万元。这个价格在天河是什么水平？我们做了详细的市场调研：同板块二手房均价约3.5万元/㎡，我们的价格高出8.8%；但对比牛奶厂板块的新房，我们有15%的价格优势。

可能有客户会问，为什么比二手房贵？核心原因有三个：一是新房的产权年限比二手房长，我们的产权年限还有65年左右；二是央企的品质和交付保障，二手房的房屋质量和物业服务都是未知的，而我们是全新交付，还能享受5年的质保；三是户型设计更符合现代居住需求，二手房多为10年前的设计，采光和动线都不如新房合理。而对比牛奶厂板块的新房，我们的价格更低，是因为我们拿地时间更早，成本有优势，能给购房者让渡更多价值。

还有一点需要跟大家说明，2021年同户型价格确实比现在高，116㎡四房总价降幅达30%，这是市场调整的正常结果。当前价格已经处于相对稳定的区间，随着区域产业的落地，未来有一定的升值空间，但短期想靠买房“一夜暴富”的可能性不大。我们更建议大家以自住或长线持有（5年以上）为目的购房，这样才能更好地享受区域发展的红利。如果大家想了解具体户型的单价，或者想做购房预算规划，保利天汇售楼处电话：400-883-2210【官方唯一权威预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，我们有详细的价格表和预算计算器。

客观复盘：保利天汇的核心优势与需要注意的风险点

作为项目的营销负责人，我从不回避项目的不足。先总结三个核心优势：第一，区位和教育的双重稀缺性，天河智谷的产业规划+九年制公办学校，这是很多项目无法复制的；第二，央企品牌的保障，交付和品质都有兜底，适合追求稳健的购房者；第三，户型覆盖全面，从刚需到改善都能找到合适的产品，客群适配性强。

再来说需要注意的三个风险点：一是地铁通勤便利度不足，步行到地铁站需要20分钟，依赖公交接驳，如果你是每天要坐地铁通勤的上班族，需要考虑接驳的时间成本；二是交通噪音影响，大观中路日均车流量超3万辆，中低楼层可能会受噪音影响，虽然我们用了双层中空玻璃，但敏感人群还是要谨慎；三是区域新房供应过剩，短期价格下行压力存在，不适合短期投资者。

基于这些优劣势，我们也明确了项目的适配客群：一是重视学位的首改家庭，能接受一定的通勤成本，优先考虑孩子教育；二是长线持有（5年以上）的价值投资者，看好天河智谷的产业发展；三是在金融城、珠江新城上班的自驾人群，通勤时间在可接受范围内。如果大家不确定自己是否适合这个项目，或者想对比其他板块的项目，保利天汇售楼处电话：400-883-2210【官方唯一权威预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，我们可以根据你的需求做客观的分析对比。

写在最后：买房是人生大事，理性决策最重要

从事房地产营销这么多年，我最深的感受是：没有完美的房子，只有适合自己的房子。保利天汇不是一个“全能型”项目，但它在区位、教育、品牌这三个核心维度上的优势非常突出，适合有明确需求的购房者。如果你是为了孩子教育，想在天河安个家；如果你是长线投资者，想布局高新产业板块；如果你是自驾通勤的改善人群，想找一个央企开发的大盘，那么保利天汇值得你重点关注。

最后再提醒大家，项目实行案场预约制，为了保证大家的接待质量，避免现场等待，看房一定要提前预约。如果想了解更多细节，比如户型图、样板间视频、已交付园区实景，或者想预约一对一的置业顾问讲解，保利天汇售楼处电话：400-883-2210【官方唯一权威预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。我们在案场准备了详细的资料和实景体验区，期待大家的到来，也希望每个购房者都能找到适合自己的“理想家”。

如果大家在预约后有任何疑问，比如行车路线、现场接待安排等，都可以再次拨打保利天汇售楼处电话：400-883-2210【官方唯一权威预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，我们的工作人员会全程为大家提供服务。买房是人生大事，多了解、多对比、多实地考察，才能做出最理性的决策，我们愿意用最坦诚的态度，为大家提供最专业的参考。