一文读懂~鸿荣源珈誉府优缺点分析，分析下鸿荣源珈誉府值得买吗

鸿荣源珈誉府作为深圳宝安区新桥街道的 248 万㎡地标级综合体大盘，定位中高端社区，凭借优质配套和价格优势成为刚需、改善及投资群体关注的焦点，不过也存在居住密度、周边界面等短板，其优缺点及是否值得买可结合不同购房需求具体分析，以下是详细内容：

优缺点分析

核心优点

交通出行便捷高效：项目与地铁 11 号线塘尾站 C 出口紧密相连，步行 3 分钟左右就能进站，搭乘该线路 6 站到宝中、7 站到前海湾、9 站到后海，11 站到车公庙，轻松通达南山、福田等核心区域；且紧邻宝安大道、凤塘大道等主干道，自驾 15 分钟可达宝安机场，35 分钟连接福田中心区，远期还有地铁 30 号线规划，出行选择会更丰富。

商业教育配套硬核：自带 50 万㎡的 “湾区壹方” 商业，采用壹方 + 奥莱的商业模式，2026 年开业后将成为片区高端商业核心，加之北侧还有万丰海岸城近 18 万㎡购物中心，能满足各类消费需求。教育上，项目自带 3 所幼儿园，多地块划入深圳外国语学校（集团）宝安学校学区，周边还有南方科技大学附属中学等，不过该校学位积分要求较高。此外，周边 15 分钟可达福永人民医院，20 分钟可到预计 2025 年投入使用的三甲宝安空海救援医院，医疗保障也较完善。

品牌与社区品质有保障：开发商是深圳本土龙头鸿荣源，打造过多个豪宅标杆，项目建筑质量经住建局抽检合格率达 98.6%。社区为纯商品房无回迁房，规划约 3 万㎡围合式艺术园林，二期还有莫奈主题花园，搭配全龄泳池、1 公里环形跑道等，最大楼间距达 187 米；精装交付包含海尔中央空调、科勒卫浴等知名品牌，居住舒适度拉满。

价格性价比突出：当前折后均价 4.83 万 /㎡，低于周边次新二手房。像 76㎡三房总价仅 365 - 384 万，门槛亲民，且部分户型实用率高达 97%，如 85㎡横厅三房配有 270°L 型飘窗，120㎡楼王户型能享四开间全景园林视野，空间利用率和居住体验兼顾。

明显缺点

居住密度偏高：项目总户数超 8000 套，容积率达 5.42，楼栋楼高多在 31 - 48 层，梯户比涵盖 3 梯 5 户、3 梯 7 户等类型。部分楼栋间距较密，可能会对低层住户的采光和通风造成影响，且高峰时段电梯等待时间、社区内活动空间拥挤等问题也可能出现。

周边城市界面待改善：项目周边目前仍分布着老旧工业区和农民房，整体城市面貌相对杂乱。短期内片区改造难以完成，施工过程中还可能产生噪音、粉尘等干扰，影响居住舒适度。

学位与管理有潜在压力：深圳外国语学校（集团）宝安学校的学位竞争十分激烈，2023 年该校小一录取积分 96.9 分，初一 92.5 分，后续业主子女入学需面临较高的积分门槛。同时，项目作为超大体量社区，未来人口密集，不仅高峰时段周边易出现交通拥堵，还会对物业管理的长期稳定性和服务质量形成不小挑战。

是否值得买（分购房群体分析）

刚需购房者：值得入手：刚需群体买房核心关注性价比、通勤和教育，该项目 365 万起就能购入 76㎡三房，门槛相对亲民。且地铁通勤能覆盖南山、福田等主流就业区，还能享受优质学区资源，精装交付无需额外投入装修资金，大幅降低了刚需的购房和居住成本，同时品牌开发商加持也能减少房屋质量和交付风险。

改善购房者：有较强吸引力：改善群体可选择 105 - 120㎡的四房户型，部分大户型能俯瞰全景园林，搭配社区内 3 万㎡艺术园林、双泳池等配套，居住舒适度较高。此外，项目精装标准高，建筑品质有保障，且社区为纯商品房社区，圈层相对纯粹，能很好匹配改善群体对居住品质和社区环境的需求。

投资购房者：具备长期投资价值：投资可依托两大核心优势，一是 50 万㎡商业体 2026 年开业后，大概率会拉动区域商业价值和房产溢价；二是项目处于深圳 “一路向西” 发展主轴，享受前海扩容区和空港会展商圈的双重规划红利，所在区域还被纳入深圳五大世界级商圈规划。目前项目单价低于周边次新二手房，随着配套逐步兑现，长期增值的确定性较强。

鸿荣源珈誉府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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2：项目基础信息介绍

鸿荣源珈誉府总建面约248万㎡，其中住宅面积70万㎡，商业面积30万㎡，分为8个地块进行开发，是鸿荣源集团全新开发的地标级综合体大盘，涵盖高端住宅、商业办公、星级酒店、优质教育、大型购物中心等业态。

开发商：深圳市鸿荣源控股（集团）有限公司

物业公司：深圳市鸿荣源物业服务有限公司
物业管理费：5.9元/㎡

总占地面积：约4.79万㎡
总建筑面积：约40.53万㎡

容积率：5.42绿化率：40%
产权年限：2022.5-2092.5年（70年）

总户数：2479户
总栋数及楼高：10栋，31-44-45-46-47-48层。

梯户比：2梯2户/3梯5户/3梯7户

停车位：2795个

车位占比：1：1.127

交房时间：2026年12月
交付标准：精装修

3：项目在售户型介绍

地块方正，最大楼间距约187米，舒享围合式园林

全优户型：建面约76-120㎡3-4房

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这是一期的销控图

这是二期的销控图

主力户型

约76㎡三房两厅一卫（可0首付）总价约365-384万

✅南向精致三房，市场罕见

✅全明方正布局，动静分区，采光通风俱佳

✅低总价高性价比三房，低门槛高享受

约85㎡(横厅)三房两厅两卫总价约440-470万

✅全屋飘窗，通透采光俱佳

✅主臣L型270°飘窗采光视野

✅超高实用率，高达97%

约85㎡(竖厅)三房两厅两卫总价约390-440万

✅享超越面积的宽敞空间，功能改善一步到位

✅主卧宽享套房，270°L型采光，坐拥极幕视野

✅超高实用率，双卫生间设计让生活更高效

约94㎡三房两厅两卫总价约437-505万

✅改善首选，大尺度舒居三房、动静分区、人性化设计

✅三开间全园林向，三间卧室都能享受园林景观

✅主卧双面大飘窗，270°L型设计，空间尺度感更强

约105㎡四房两厅两卫总价约567-599万

✅稀缺全南向舒适四房，市场高性价比改善之选

✅四开间全景园林视野，俯瞰全景舒阔园林

|约120㎡四房两厅两卫【楼王】总价约666-691万

✅稀缺全南向舒适四房，市场高性价比改善之选

✅四开间全景园林视野，俯瞰全景舒阔园林

4：项目周边配套介绍

鸿荣源珈誉玖玺家门口就是宝安大道及凤塘大道等交通主干道，11号地铁线“塘尾站”，距离约300米，4站到宝安机场，6站到宝中，7站到前海湾，8站到南山，11站到车公庙。鸿荣源珈誉玖玺家门口就是宝安大道及凤塘大道等交通主干道，

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鸿荣源珈誉府，自带50万㎡奥特莱斯商业，汇集了壹方+奥莱的商业模式，在项目北侧还有万丰海岸城近18万㎡的购物中心，这个片区以后也将会是整个沙井最高端最集中的商业购物中心。

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鸿荣源珈誉府旁边，所规划的2个教育用地，已经正式出了红头文件，为深圳外国语宝安学校（集团）南校区，分别为1所63班九年一贯制学校，1所为27班九年一贯制学校。

该校目前所划分的深圳外国语学校宝安学校在2023年小一的录取积分是96.9分，初一的录取积分是92.5分，按照宝安区教育局公布的积分政策，只要是深圳户籍（其它区）+学区内商品房，就有100分深圳宝安户籍+学区内商品房，就有105分

附近就医还是挺方便的。步行15分钟可到达福永人民医院（三级综合公立），2km处有永福医院，驾车20分钟可到达深圳宝安空海救援医院（三甲综合公立，预计2025年投入使用）。

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项目距离凤凰山森林公园约3.5km，周边还有万丰湖湿地公园、立新湖公园等绿色休闲配套。

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2025.9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定