机遇，在这座「杠上开花」的城市。︱刘德科

*本文根据2025年10月29日刘德科在宁波绿城·凤栖云庐产品发布会的主题演讲《文雅的疯狂》整理

演讲 ︱刘德科

很高兴又来到宁波。今天〔2025/10/29〕是重阳节，我们有幸在409米的宁波中心大厦里，登高畅谈。更奇妙的是，我们是在「浙江第一高楼」里聊一个低密楼盘，绿城·凤栖云庐。

书藏古今 港通天下 杠上开花

为什么看到合院或叠墅会心动？其中一个关键原因是：为了安放我们的爱好。当你到了一定的人生阶段，你需要有一个非凡的空间能够充分地容纳你的各种兴趣爱好。这个爱好可以是非常高雅的弹钢琴，也可以是很日常的打麻将。刚才跟钢琴家刘琉老师四手联弹了《沧海一声笑》，我的每一音，都是不对的。我不会弹钢琴，但我打麻将还行。说到麻将，它与宁波有非常特别的渊源。麻将是宁波人发明的。

宁波有一座「麻将起源地陈列馆」，在天一阁里。以前我只知道天一阁是很神圣的地方，是中国现存最古老的私家藏书楼，是读书人的朝圣地。后来我才知道，天一阁竟然放了一个「麻将起源地陈列馆」。这就太妙了。麻将是晚清时期的一个宁波读书人发明的，他叫陈鱼门（1817-1878），官至内阁中书，加三品衔。他还会英文，他还教英国驻宁波领事夏福礼打麻将。那是麻将风靡全球的起点，英国人、美国人、日本人都打。说个题外话，日本人为什么把麻将叫做「麻雀」？在宁波话中，麻将与「麻雀」是类似的发音。在宋元明清的大几百年间，宁波一直是日本人心目中的中国第一城市。

天一阁这么神圣的藏书楼，是怎么与世俗且有生活气息的麻将融为一体的？我原本没想明白，后来在麻将陈列馆里看到了梁启超的一句话，瞬间就觉得两者的融合实在是太合理了：「唯有打麻将可以忘记读书，唯有读书可以忘记打麻将。」

因此，我们不应该去分割高雅与日常，这两者一点都不矛盾。宁波有一句非常著名的城市SLOGAN——「书藏古今，港通天下」，我觉得这是全中国最完美的城市SLOGAN。但我还忍不住想要再给它加上四个字——「杠上开花」。21世纪的海洋文明主导者，是中国；「书藏古今，港通天下」的宁波，还将涌现出无数「杠上开花」的机遇。

从生活的角度看，宁波是一座很善于融汇高雅与日常的城市。我最近写了一本书《诗词歌赋有限公司：绿城产品哲学》，里面专门有一章讲的是「文脉与烟火气」——「既要创造形而下的生活场景，又要赋予形而上的辉光，正是这两样珍贵的事物，让你之所以是你，而不是格格不入的局外人」。

每一个优秀的楼盘都要去创造很有烟火气的生活场景，也要有文脉的辉光。这两样东西缺了一样，这个楼盘在我眼中就不够高端。我们可以带着「文脉与烟火气」的视角，去看一看宁波市中心的这个全新低密楼盘——绿城·凤栖云庐。

绿城·凤栖云庐的一系列精妙设计

不仅仅是绿城·凤栖云庐，整个绿城在打造每一个标杆项目的时候，都会去考虑文脉的表达，考虑烟火气的表达。

「庐系」是当前绿城一个很红的低密产品系。凤栖云庐并不是复制此前的「庐系」作品，更是融合贯通之后的再一次跃升。我们先来感受一下今年新冒出的两个我非常喜欢的绿城「庐系」作品：杭州的溪径恒庐，它用雅典卫城式的会所与很有仪式感的长廊，做出了富有高级烟火气的沿街面；义乌的凤栖逸庐，它让图书馆的温暖灯光面向一整座园林浓度极高的立体园林，还在其中创造出了无数的视线交织。

杭州的溪径恒庐有一些法式的感觉，义乌的凤栖逸庐则是偏向于中式的气质，那么宁波的凤栖云庐是什么风格？大家都已经去看过凤栖云庐的全维示范区了，看完以后你恐怕也很难给它定性为是一种什么风格。我们可以说它是溪径恒庐与凤栖逸庐的复合体——重新整合、提炼与升华之后，形成了一个全新的凤栖云庐。

▲凤栖云庐大门实景图，宁波

我们可以从大门开始，一起再来感受一下——

·隐性的显赫

从大门走进去，你看到的是绿城非常经典的中轴对称。这种中轴对称不是像过去一样纵深对称，当你往里走几步，马上会感受到有一个巨大的「华盖」笼罩着你，它的灯光会照耀着你回家的身影。你根本不需要思考，你的潜意识就会让你抬头。走在街上的时候根本注意不到里面有这么强的震撼力，只有往里走几步进去了才能感受到，所以我把这个大门里的「华盖」，叫做「隐性的显赫」。

▲凤栖云庐大门实景图，宁波

我们需不需要「显赫」？简单点讲，我们需不需要显摆？买这么好的房子当然要显摆，可是如果赤裸裸地显摆会显得很没水平，所以显摆的方式要很高级。入住之后，你的亲朋好友来你家，看到一座很文雅的大门，往里走几步，又能够感受到「华盖」所带来的显赫，他们的感受是很有层次的，就像喝很贵的红酒那样能喝出层次感。现在很多所谓的高端楼盘大门，几乎都是横向铺开，比拼的都是谁的大门做得更长；当然那样也不错，但是那是赤裸裸地炫耀。小学生都知道，当你要写风的时候，不能直接写风，要写什么「柔柔的柳儿飘进你的心中」。做房地产也一样，它需要跟你的潜意识对话，凤栖云庐的大门就是更高级的一种设计手法。

在这个「华盖」下90度转弯，你可以看到一条拱廊——它就像是一艘停泊在水边的画舫。走在这条廊上，一边是天光水影，一边是拱廊的辉光，你会有一种走红毯的感觉，但地面上分明没铺红毯——我称之为「隐形的红毯」。照片没有办法拍出这条廊的神韵，因为这条拱廊从室外的「灰空间」一直延伸到了室内，室内外的拱顶高度是不一样的，高差非常难处理，如果不是功力很精妙的设计师与操盘团队，那么就会觉得非常突兀。现在，如果你不仔细看，根本就不会觉察到我说的拱顶高差，你看到的是一条一气呵成的拱廊。

▲凤栖云庐大门实景图，宁波

更精妙的设计在于凤栖云庐的接待台，它退到了拱廊的一侧，但当你还没走入室内时，你就可以看到接待台的温暖灯光。过去的楼盘都有大堂，大堂里的接待台通常都占据C位；但大家有没有想过一个问题：C位要留给服务人员吗？他们坐在那里觉得不舒服，你看了也不舒服。他们又必须在场，因为随时可能要提供服务。所以我把凤栖云庐的接待台叫做「一种退隐的在场」，服务人员一直都在，但是很低调地退隐在边上。更高阶的服务，来源于细腻的空间设计。

·美术馆级的诗意空间

再向内走，可以看到一架非常炫酷的悬浮楼梯，它串联起了凤栖云庐的三层会所。我擅自给它取了一个名字——「青云梯」，因为李白写过：「脚著谢公屐，身登青云梯。」谢公屐就是南宋大名士谢灵运为了登山发明的拖鞋。这是一个令人心醉的美术馆级的诗意空间。顺着悬浮楼梯再往下走，你一定会在底下的沙发区坐一会儿，晴天的时候，阳光就会打在你的身上，你的内心会想起那些很美好的感受，你就会获得属于你的「诗意大爆发时刻」。更重要的是这架悬浮楼梯与街道之间的关系，当你从街道上看到这架悬浮的楼梯，同样能感觉到它的美。

▲凤栖云庐三层会所实景图，宁波

凤栖云庐的室内恒温泳池与别人又做得不一样，我把它叫做「深渊之静」，因为贾谊写过一句话：「澹乎若深渊之静，泛乎若不系之舟。」他说一个人如果心境很淡泊，会像深渊一样安静，又像没有缆绳的小船一样自由。绿城是把山水的意境完全融入了这个室内恒温泳池里。当然，现在所有的室内恒温泳池都有采光，都有风景，可是做出像一幅画、一首诗一样的风景，形成诗画同构的水准，难度就非常高了。正是因为室内设计师琚宾先生与景观设计师非常融洽的配合，才能够形成这样一个非常安静但又非常有活力的室内恒温泳池。

▲凤栖云庐泳池实景图，宁波

·场景秘诀：视线的交织

泳池的隔壁是健身房与瑜伽室，这两个空间的关系又展现了绿城非常精妙的功力。健身房与瑜伽室是叠加在一起的，健身房在下面，瑜伽室在上面，瑜伽室在两头都退让了空间，于是在瑜伽室的两头可以俯瞰健身房。健身房与瑜伽房又都对着窗外山涧一般的景观设计，有松影与瀑流。功能混合不是功能的堆砌罗列，而是视线的交织。每一个楼盘都有健身房、瑜伽室，但是大多都只是堆砌和罗列；厉害的设计师，会考虑视线之间的穿透与交织。

▲凤栖云庐瑜伽室实景图，宁波

女王空间的动人之处，是有一个专属的非常有包围感的大露台。跟大家分享一个绿城的小秘密：绿城要求所有楼盘的公共配套里面，最好的位置必须得留给女士。所以凤栖云庐的公区里面，最好的位置就是女王空间。

▲凤栖云庐女王空间实景图，宁波

凤栖云庐的绅士酒廊，同样有一个露台。这个绅士空间的动人之处在于，你坐在这里可以眺望街景。在今天我们中国，住宅楼盘特别稀缺的一种场景是什么？是当你坐在公区室内，能看到街道上的车水马龙，能感受到街道的流动。等你上了一点岁数，可能就会更加感受到，能看到街道的流动性有多重要，它会让你感受到「结庐在人境」的那种心安。

▲凤栖云庐绅士酒廊实景图，宁波

有一次我和绿城中国的行政总裁郭佳峰先生聊天，他跟我说，他晚上下班以后不直接回家，而是让司机把他送到一个街边的咖啡馆，坐在咖啡馆里或者外摆区，打开OA再批几个文件，然后再回家。他说看到人来人往的那种感觉，是待在家里无法替代的。这就是高级烟火气，这就是街道的流动性，对豪宅来讲尤其重要。

你在这个绅士空间的露台上俯瞰，可以看到大门里拱廊下的那条路。如果你约了朋友打麻将，他要是住在附近刚好溜达过来，你就可以在这个露台上看他到了没有，只要他一进楼盘大门，你就能看到他，朝他说句话，他就能听见。这样的眺望，同样是视线的交织。

凤栖云庐的图书馆中，同样有对望关系。坐在图书馆里可以看到正对着的水景。走到嵌入水景中的沙发区，再回看图书馆，又是非常迷人的景象，特别是夜晚灯光亮起、又有人在图书馆里面走动的时候。这种对望，仍然遵循了场景秘诀：视线的交织。

▲图书馆与水景的对望，凤栖云庐，宁波

·豪宅项目的必答题：由光与人影构成的街景

感受了一遍这些会所空间，我们再来看凤栖云庐的平面图：他们其实是把会所放在街边，让会所取代了这一段围墙，创造了一段非常美好的街景（或者说是城市界面）。

很多开发商在聊城市界面时，会强调自己造了一座多么奢华的围墙。再豪华的奢石，到了晚上都会变得冷冰冰的。在我眼中，温暖的城市界面必须有两个要素：第一是灯光，第二是人影。当你沿着凤栖云庐门口的沧海路漫步，或者在对面的明昕公园里活动，看到凤栖云庐里透出的温暖灯光，看到有人在里面聊天，有人影在里面走动的时候，你会感觉到这座城市的温度。

▲凤栖云庐街景实景图，宁波

即便你不是业主，是一个路过的市民，看到这个楼盘，你会觉得这个楼盘肯定很贵。如果只是路过一段很豪华的围墙，你不会多看一眼，因为没有灯光，没有人影，便没有感情。没有感情，你不会想要对这个楼盘作出评价，没有评价就没有影响力的累积与叠加。由光与人影构成的街景，是为了让更多人知道它的价值。这么做是为了业主，是为了楼盘在交付之后的形象，更是顺便给这座城市创造了美好的街景。

其实这是一个非常巧妙的创新：把会所放在沿街面。大家可以回想一下，全中国那么多新冒出来的楼盘，有多少会把会所直接放在沿街面？几乎没有，会所通常都是窝在楼盘里面的。这是绿城的神来一笔。因为凤栖云庐的地块比较小，既要有会所，又要有街景，同时还要把更多的功能融进去，这是一个非常巧妙的解题思路。

▲位于沿街面的会所实景图，凤栖云庐，宁波

市中心合院与新一代叠墅

凤栖云庐的合院基本上不用多聊，因为在这么市中心的地方，能拥有如此稀缺的三层合院，就已经说明了一切。为什么以前的合院都在郊区，现在市中心也可以有这种很舒适的低密合院了？正因为现在是楼市低谷期，市中心的宅地才有可能降低容积率；容积率降下来，才能做出这样的合院产品。

▲建筑面积约352平米合院实景图，凤栖云庐，宁波

在楼盘的公区要创造更多的视线对望，可是到了私区就要隔绝对望。凤栖云庐的合院，非常强调不同户型之间的视线隔离。凤栖云庐是在露台上做了一体化设计的视线隔离——这种流线型的设计手法，不仅实现了视线隔离的功能，还让整个外立面更美。

▲建筑面积约352平米合院实景图，凤栖云庐，宁波

在凤栖云庐的叠墅产品中，上叠、下叠各有各的好；如果连中叠都做得扣人心弦，那就更显示功力所在了。所以，现在我来重点讲一下中叠。凤栖云庐的中叠是独立入户的，不仅有地面入户空间，地下还有独立的地下室，空中还有露台。他们在中叠的地下空间做出了骑行爱好者的场景——每个人都有自己的爱好，你的钓鱼装备、露营装备同样可以做出这样不会打扰家人的独立场景。

▲建筑面积约256平米中叠的地下室实景图，凤栖云庐，宁波

中叠户型同样是「客餐厨LDK一体化设计」，让一家人在厨房、餐厅、客厅等不同空间的时候，能够有更多的眼神对视，这在过去的叠墅或者合院是做不到的。以前大家会觉得，买中叠还好意思叫买叠墅吗。凤栖云庐这样的中叠才有资格叫中叠——这样的叠墅产品，与过去相比已经做了翻篇的升级。

▲建筑面积约256平米中叠实景图，凤栖云庐，宁波

直挂云帆济沧海

现在的房地产行业非常「卷」。时代变了，房地产行业的迭代方向也变了，现在正在从「材料感知时代」变为「场景体验时代」，这是基于社会思潮与客户视角的住宅产品大迭代。

什么叫做「材料感知时代」？过去的开发商做豪宅，就是堆叠材料。设备或石材，什么贵就堆什么，因为购房者第一眼就能看到它的贵。所以，「材料感知时代」，差不多就是「粗暴地堆叠」。这种粗暴不是不好，至少开发商愿意投入，购房者也有受益。可是现在时代变了，进入「场景体验时代」，购房者的要求更进一步：比起「粗暴地堆叠」，更需要「文雅的疯狂」——「文雅」是绿城的基因，「疯狂」也是绿城对品质管控的一种基因；绿城的独特之处在于，他们对于产品品质的疯狂坚持，都是用文雅的方式表达出来。

当我们谈论「场景体验时代」，我们可以谈论无数个维度，今天我们努力把它归纳为最简洁的三项——

·材料的昂贵：这是豪宅的第一重境界。「场景体验时代」，不意味着对「材料感知时代」的否定，豪宅当然要用昂贵的材料，但是更要用昂贵的材料来实现文雅的表达。

·功能的惬意：这是豪宅的第二重境界。要创造惬意的功能，没有惬意的功能就不能叫场景，只能叫空间。

·文脉的辉光：这是豪宅的第三重境界。在功能之上，还要赋予产品精神价值。

当境界不断向上升的时候，并不是否定过去的自己，第一重境界依然有，第二重境界又加持了，到了第三重境界就遥遥领先了。

在房地产非常不景气的楼市低谷期，我们为什么还要买房？我们买的不只是钢筋水泥混凝土，我们买的是人生的映照和生活的写照。我相信买凤栖云庐的每一位业主都拥有丰盛的内心，都拥有非常浓厚的兴趣爱好和令人羡慕的生活场景。

大家可能还会说，凤栖云庐的产品是不错，那么楼市低谷期到底什么时候过去？放眼全世界，没有一座向上的城市房价会一直停滞不动，宁波毫无疑问是中国最向上的城市之一。此刻我们置身于东海之滨的「浙江第一高楼」，送给大家一句非常熟悉的诗，李白写的：「长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。」李白的意思是说，「沧海」就是辽阔的宇宙，不仅是生活的宇宙，也是房价的宇宙，资产的宇宙。我是刘德科，谢谢大家！

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科