丈夫去世后 妻子追讨房屋售房款 法院结合善意取得 判他人支付补偿款

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一、案情介绍

（一）核心事实背景

亲属关系与房屋基本情况

赵丽（本案原告）与陈建（已故，2022 年 12 月 25 日去世）系夫妻关系，二人婚后育有一子陈阳（本案第三人）。陈建的父母均先于其去世，陈建生前未订立遗嘱，赵丽与陈阳为其法定继承人。

争议财产为一号房屋（位于北京市海淀区），2018 年 6 月 4 日登记至陈建名下，属于赵丽与陈建的夫妻共同财产，无其他权利瑕疵。

原告诉求与事实理由

赵丽起诉主张：①判令被告孟航立即返还房屋折价款 413.8 万元，并支付资金占用损失费；②本案诉讼费由孟航承担。

理由：①陈建是一号房屋原所有权人，2018 年 6 月 20 日与孟航签订《北京市存量房屋买卖合同》，将房屋过户至孟航名下，但孟航始终未支付购房款；②此前陈建曾两次就购房款纠纷起诉孟航，2022 年 12 月法院判决二人签订的买卖合同无效，孟航上诉后被驳回；③孟航明知自己对一号房屋无处分权，仍于 2019 年 7 月将房屋以 413.8 万元卖给案外人郭明，现陈建去世，自己作为合法继承人，有权要求孟航返还房屋售房款及相应资金占用损失。

被告与第三人情况

（1）孟航（被告）：经法院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩、质证权利。

（2）陈阳（第三人）：经法院合法传唤未到庭应诉，但提交《放弃遗产承诺书》，载明自愿放弃陈建所有遗产的继承权，同意所有遗产由母亲赵丽继承。

法院查明的关键事实

（1）房屋交易与合同无效：①2018 年 4 月 12 日，陈建、赵丽共同出具《授权委托书》，委托儿子陈阳处理一号房屋的买卖签约、抵押贷款等事宜；②2018 年 4 月 19 日，陈阳手写《声明》，称其与孟航合伙经营房地产相关业务（含收购纠纷房、小额放贷），因资金短缺，想将一号房屋抵押借款，但房屋老旧无法获得银行贷款，故协商将房屋过户至孟航名下，以孟航名义申请民间借贷；③2018 年 5 月 27 日，陈建出具《委托书》，委托陈阳收取一号房屋 “订金” 10 万元，当日孟航向陈阳账户转款 10 万元，但法院生效判决认定该款项并非购房订金，而是用于清偿一号房屋此前拖欠的物业费，使房屋具备后续交易条件；④2018 年 6 月 20 日，陈建与孟航签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价 100 万元，买受人孟航应于 2018 年 7 月 1 日前付款，当日房屋转移登记至孟航名下，孟航未按约定支付任何购房款；⑤2019 年 1 月 24 日，孟航与陈阳签订《协议书》，约定陈阳因典当孟航的两块朗格手表无法赎回，自愿用一号房屋（已登记在孟航名下）抵偿损失，同时房屋所欠债务转移给孟航；⑥2019 年 7 月 19 日，孟航以出卖人身份，与买受人郭明签订《北京市存量房屋买卖合同》，以 413.8 万元价格将一号房屋出售给郭明，当日房屋过户至郭明名下，郭明已足额支付购房款；后郭明将房屋赠与女儿郭晓，郭晓又于 2020 年 10 月将房屋赠与回郭明；⑦2022 年 12 月，北京市西城区人民法院作出（A 号）民事判决，确认陈建与孟航 2018 年 6 月 20 日签订的买卖合同无效；2023 年 4 月，北京市第二中级人民法院作出（B 号）民事判决，驳回孟航上诉，维持原判，判决载明 “陈建有出售房屋的意思表示，但孟航无购房合意，二人系为抵押借款才将房屋过户，无真实买卖意思”。

（2）继承与财产认定：①陈建 2022 年 12 月去世后，一号房屋作为夫妻共同财产，其中 50% 份额属于赵丽个人财产，剩余 50% 份额为陈建的遗产；②陈阳虽提交放弃继承声明，但法院审查认为，无法确认该声明是陈阳真实意思，且结合生效判决查明事实，陈阳与孟航对买卖合同无效存在过错，二人之间可能另有债权债务纠纷，故对 “陈阳放弃继承” 的主张不予采信。

（3）其他情况：赵丽起诉初期，曾将郭明列为共同被告，并申请查封一号房屋，后法院出具裁定查封房屋；郭明提出异议后，法院解除查封，赵丽遂申请撤回对郭明的起诉，法院予以准许。

二、裁判结果

被告孟航于本判决生效之日起七日内，向原告赵丽支付一号房屋补偿款 3103500 元；

被告孟航于本判决生效之日起七日内，向原告赵丽支付资金占用费（以 3103500 元为基数，自 2023 年 4 月 27 日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；

驳回原告赵丽的其他诉讼请求；

三、法院说理

1. 合同无效后的责任认定：房屋无法返还，应折价补偿

民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。具体到本案：

（1）陈建与孟航的买卖合同已被生效判决确认无效，孟航基于该合同取得的一号房屋本应返还给原权利人；

（2）但孟航已将一号房屋出售给郭明，郭明在不知情（不知登记错误）、已支付合理对价（413.8 万元）且办理过户登记的情况下，符合不动产善意取得条件，已合法取得一号房屋所有权，故孟航客观上无法返还房屋，应向赵丽、陈建（继承人）折价补偿。

2. 补偿款的计算与继承分配逻辑

（1）补偿款基数：孟航出售一号房屋的实际成交价 413.8 万元，是房屋的合理市场价值，故以此作为折价补偿的基数；

（2）夫妻共同财产分割：一号房屋是赵丽与陈建的夫妻共同财产，对应售房款 413.8 万元中，50%（206.9 万元）属于赵丽的个人财产，剩余 50%（206.9 万元）为陈建的遗产；

（3）法定继承分配：陈建无遗嘱，其遗产（206.9 万元）由第一顺序继承人赵丽、陈阳均等继承，每人应得 103.45 万元；

（4）赵丽应得总补偿款：个人财产 206.9 万元 + 继承份额 103.45 万元 = 310.35 万元（即 3103500 元）；

（5）陈阳份额的处理：因法院对陈阳放弃继承的真实性存疑，且陈阳与孟航存在过错及潜在债权债务，故未将陈阳的 103.45 万元份额纳入赵丽的补偿款范围，陈阳可就该份额另行向孟航主张。

3. 资金占用费的合理性调整

赵丽主张资金占用费具有事实与法律依据（孟航占用售房款期间的利息损失），但法院结合案件实际调整计算方式：

（1）起算时间：应以买卖合同无效的终审判决生效次日（2023 年 4 月 27 日）起算，此前合同效力未确定，无法认定孟航 “违法占用”；

（2）计算标准：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合 “填补实际损失” 的民事赔偿原则，避免过高主张加重义务人责任。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）