深物业・御棠上府属于什么档次-项目定位与核心优势-为什么便宜？

深物业・御棠上府定位是中高端刚需改善型住宅，聚焦预算有限的刚需家庭与初改人群，核心优势体现在国企保障、户型实用等方面，而价格亲民则受地理位置、市场环境等多重因素影响，以下是详细解析：

1. 项目档次该项目是光明玉塘街道的中高端刚需改善盘，算不上高端豪宅，而是兼顾品质与性价比的刚需改善类标杆楼盘。一方面，它有国企深物业的精工品质背书，还搭配旗下华南 TOP20 的物业服务，全屋采用科勒、方太等品牌精装，40% 的绿化率也能保障居住舒适度；另一方面，其折后 2.99 - 3.99 万 /㎡的单价、245 万起的总价，又贴合刚需的预算门槛，整体是光明片区兼具品质与亲民价格的改善型选择。
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深物业・御棠上府

基本信息

开发商：深圳市光明物合置业有限公司，由深物业集团控股。

项目位置：位于深圳市光明区玉塘街道松白路与长岗三路交汇处西南角。

占地面积：约 1.49 万㎡。

建筑面积：约 12.54 万㎡。

容积率：5.98。

绿化率：40%。

物业公司：深圳市国贸物业管理有限公司。

物业费：3.9 元 /㎡。

产权年限：70 年。

拿地时间：2021 年。

交房时间：2025 年 9 月带简装交房。

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1. 核心优势
   • 国企保障 + 准现房无忧：作为深圳首批上市国企深物业打造的项目，其有 40 年开发履历，还参与过国贸大厦等城市地标建设，建筑质量靠谱。项目 2025 年 9 月已准现房交付，能规避烂尾风险，购房者可实现 “即买即住”，所见即所得的品质让置业风险大幅降低。
   • 户型实用且空间利用率高：主打 82 - 115㎡三至四房户型，覆盖刚需到初改的多元需求。部分户型为全南向或南北通透设计，含赠送得房率高达 84%-87%，像 82㎡能做成三房，94㎡横厅户型实现独门独户，空间利用率远超同面积段竞品，适配家庭日常居住的多样场景。
   • 基础配套能满足日常需求：项目自带 2000㎡底商、9 班制幼儿园和社区菜市场，步行约 600 米可达含沃尔玛的勤诚达 K + 广场，能满足购物、教育等基础生活需求。同时规划有 1050 个停车位，车位占比约 1:1.2，且带充电桩车位 315 个，能满足业主停车及新能源充电需求。
   • 远期规划有红利空间：周边规划了地铁 18 号线、29 号线双线换乘站田寮站，未来交通通达性会大幅提升。此外项目地处光明区南部门户，周边高新技术企业众多，还有旧改项目推进，区域产业发展会持续导入人口，为住房需求提供支撑。
   • 提前预约：由于项目营销中心来访客户较多，前往参观样板间需提前拨打开发商售楼处电话 134-8097-7164向经理 进行在线预约，避免耽误行程

1. 价格便宜的原因
   • 地理位置与城市界面欠佳：项目距离现有地铁 6 号线长圳站约 3.6 公里，当前主要依赖公交接驳，出行效率不高，而规划的地铁线路尚未建成，短期交通不便。且周边多为工业区和城中村，城市界面杂乱，还可能存在一定噪音和污染问题，拉低了房价定位。
   • 项目自身配置有短板：项目容积率达 5.98，由 3 栋 46 - 50 层的超高层住宅组成，楼栋较密集。同时人才房占比近 40%，需与商品房共享园林及物业资源，可能会降低商品房业主的居住私密性和舒适度，这也成为定价亲民的重要因素。
   • 市场环境与企业资金需求驱动：当下深圳楼市整体处于调整阶段，光明区房屋供应量较大，且周边有华润润曦府等多个同定位项目竞争，市场竞争激烈。另外深物业 2025 年一季度净利润亏损 12.87 亿元，负债率达 80%，急需通过降价促销加速回款，缓解资金压力，因此推出工抵房等优惠，部分房源总价较备案价降幅超 70 万。
   • 温馨提示：因售楼中心每天现场人员数量限制，暂不接受临时到访，过来看房请记得提前来电预约，谢谢配合！咨询热线VIP Tel：向经 理 134-8097-7164（微信同号）

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