袁海霞：如何进一步促进房地产市场止跌回稳

第一，经济名义增速和实际增速出现背离，截至今年二季度，我国GDP平减指数累计同比已经连续9个季度为负；

第五，生产端的强劲表现与需求端疲弱形成反差，制造业企业面临增收不增利的困境。

这些数据背离的背后有短期的经济问题，但更多体现出我国经济运行的深层结构性矛盾与周期性问题相互交织。从下半年经济走势来看，在关税博弈的影响逐步显现，投资边际放缓、地产走弱、价格持续低迷，内需偏弱、有效需求不足有所改善但尚未明显好转的背景下，我国经济增长面临的压力将加大。对此，政策层面，一方面需进一步加大逆周期调控力度，财政与货币政策在下半年应继续协同发力，以对冲经济下行风险，特别是针对消费趋弱、房地产基本面承压等突出问题，应及时出台接续性措施；另一方面，必须同步推进结构性改革，通过改革释放制度红利，如深化要素市场改革、加快全国统一大市场建设、优化收入分配制度改革等，避免单一政策维度应对多元矛盾。值得注意的是，提振消费与扩大内需并非孤立任务，单一政策也难以独立化解当前困境，唯有将财政、货币政策与结构性改革有机融合，方能形成有效、可持续的解决方案，保障下半年经济持续平稳增长。

（二）房企流动性压力依然较大，信用风险仍在释放

从资金到位情况看，今年上半年房地产开发企业到位资金5.02万亿元，同比下降6.2%，降幅逐月扩大，其中占比较高的定金及预收款（29.7%）、个人按揭贷款（14.0%）同比减少7.5%、11.4%，新房销售动能减弱仍然是拖累房企流动性的主要成因之一，此外，国内贷款（占比16.6%）同比减少1.7%，银行放贷整体趋于谨慎。与此同时，今年上半年，房企境内债券融资规模进一步收缩，共发行2121.49亿元，同比、环比降幅分别为23%和13%，净融资延续流出态势，且累计净流出528.23亿元，较去年同期增加225.61%，融资环境难言乐观。其中，国央企主动缩表以应对市场调整，净融资转负，但民企信用债券融资渠道仍然没有恢复，仅有3家民企发债。

（三）由于房地产是宏观经济运行的关键节点，行业下行对经济的拖累较为深远，仍需保持平稳着陆

尽管当前“房地产市场供求关系发生重大变化”，但行业基本面变化并不意味着其要快速下行，需要在相对平稳的状态下向新发展模式转型。一方面，房地产对宏观经济运行具有系统性影响，行业超调严重拖累经济增长。房地产占居民财富的60%，相关税收以及土地出让收入贡献占地方财政三本预算近40%，行业增加值占GDP的比重在10%-15%之间，同时也贡献了大量的就业。此轮房地产超调不仅冲击了居民的资产负债表，还通过上下游产业链拖累消费与投资，流动性风险与债务风险不断发酵并向金融系统传导，土地财政弱化也加剧了地方财政收支矛盾，严重拖累经济修复。另一方面，新动能持续较快增长，但目前仍不能完全弥补房地产等传统动能的下滑。近年来，高技术产业投资增速保持较快增长，占固定资产投资比例由2016年的7.9%上升至2024年的16.2%，其接近11%的增长目前还无法完全抵消房地产开发投资11%左右的下滑；从投入产出的角度来看，尽管高技术产业的拉动系数在提升甚至超过房地产，但其总产出的贡献依然低于房地产。

其三，居民信心不足叠加购房观念转变，居民购房意愿下降。一方面，烂尾、房价下行等冲击居民购房信心，包括“持房换房”在内的改善型需求多在徘徊犹豫；另一方面，从社会学的角度来看，年轻人购房观念在发生快速改变，购房意愿不足。根据DT商业观察和DT研究院发布的《2024年轻人购房意愿调查报告》，调查数据显示，超过3成的年轻人认为房子不是必需品，一线城市这一比例超过40%，年轻人因不想背负房贷、降低生活品质或房价超出承受范围而选择不买房。

综上所述，人口结构变化、居民杠杆及收入预期、代际观念转变三方面构成当前房地产需求收缩的核心约束。尽管官方明确“房地产市场供求关系发生重大变化”，但着眼于未来止跌回稳，仍有三个方面的需求空间。

（二）供给端库存仍处高位，去化压力持续较大

目前，房地产去库存压力仍然较大，截至2025年6月，商品房待售面积达到7.69亿平方米，已经高于上一轮库存新高（2016年2月7.39亿平方米）。从收储进展看，自 2024 年 5 月中央提出收购存量商品房用作保障性住房以来，全国已有超过60个城市表态支持“收储”工作，相关工作已经取得阶段性成效。当前贵阳、长春、保定等 10 多个城市收购商品房项目落地, 筹集保障性住房超过15万套；广州、佛山探索了将收购存量商品房与城中村改造相结合的途径，部分城中村改造项目使用城中村改造专项借款收购存量商品房作为安置房；专项债收储方面，当前用于收购存量商品房的专项债仅落地浙江、四川两省且规模较小，专项债支持相关领域仍面临一些难点。相对于商品房库存高位来说，当前收储进展仍然偏慢，主要原因在于：

四、如何进一步加大力度促进房地产止跌回稳？

鉴于需求端与供给端均存在制约因素，下一阶段须按照国务院部署，以“商品房+保障房”双轨供给体系为抓手，推动房地产市场止跌回稳。近期召开的中国城市工作会议也再次明确，住房体系应坚持“市场归市场、保障归保障”的原则。从短期供求关系看，一线和新一线城市有望完成“止跌回稳”目标，大部分城市仍将面临房价下跌压力，复苏分化将成为新常态。针对这一结构性特点，建议采取以下措施：

鉴于成本与收益匹配难度较大，建议由中央主导商品房收储，通过发行国债或者特别国债丰富资金来源，地方用好用足保障性住房再贷款和专项债等支持政策，以降低资本成本、提升项目盈利空间。此外，可考虑由中央和地方共同建立商品房收储基金，基金资金一方面用于房源收储，另一方面通过制度安排缓释房企流动性风险。同时，通过建立合理的激励机制提升房企和地方政府参与商品房收储的意愿，如由中央给予地方收储贴息、对收储工作完成较好的地区给予适当奖励等。

收储房源的用途须与宏观人口结构及城市人口流动趋势相匹配：一方面，优先用于一线城市供给短缺的长租公寓、人才公寓，并同步降低申请门槛，以有效缓解青年群体与新市民的居住压力；另一方面，应结合人口老龄化进程，适当向养老公寓等适老化住房产品倾斜，形成多层次、差异化的住房保障体系，推动房地产去库存的同时托底民生。

（五）构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式，还需深化土地管理制度改革

当前严控新增的调控政策需与土地财政现实及新需求空间重新平衡。新增需求的空间分布与人口流动、人口规模和产业布局高度相关，因此土地供应应避免“一刀切”，而应由局部均衡走向整体均衡，建立动态化、差异化的供地机制。盘活存量方面，建议推动集体地入市，有效盘活存量闲置、低效、破碎化土地，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，提升城市建设用地规划弹性，建立健全城乡统一的建设用地市场，有效盘活存量闲置土地。