⭐华润外滩瑞府官方售楼处,如雅致幻境,于外滩之上绽放生活雅梦

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究竟是项目夸大宣传，还是部分购房者网签延迟，目前不得而知，但从二批次过会价格来看，华润的信心略显不足，这或许就是为何二批次只涨价500元每平的主要原因。

过去几年，上海市区豪宅基本都秉持着定价“低开高走”的策略，一方面可以安抚前期买房的业主，一方面也能营造出市场看涨预期。

但是，这种定价策略的前提条件必须是要保证销量，当下市场走量才是最重要的KPI，因此开发商需要在价和量之间做出权衡。

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具体来看，外滩瑞府一批次推出的119套房源中，121平方米户型的有60套，已网签59套，仅剩18楼的一套处于在售状态。

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其余59套房源均是160-161平方米户型，目前已网签25套，网签率42.3%，去化速度明显不如小户型。

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最主要的原因可能在于总价段，121户型的总价在1600-1800万之间，161户型则是超过2000万。

可见，目前市区楼盘购买主力人群预算大多在2000万以下，一旦超过2000万，就会迎来中环附近别墅产品的竞争分流。

再来看即将入市的二批次房源，户型面积段除了有一批次的121和161户型外，还将新增195和240面积段房源，总价超过3000万。

理论上，户型越大的房子单价越高，从这个角度来说二批次均价应该比一批次不止只高出500元，这也变相说明了华润很谨慎，还是优先保证去化。

外滩瑞府的案例实际上也说明了目前上海高端楼市的一个趋势，高总价的购买力正在衰竭，而1000-2000万的中产改善需求仍然保持着热度。

上海此前出台的各种政策，也是主要针对这一类需求人群，提供更低的买房成本。包括住宅新规，主要目的也是挖掘改善型购房者的潜力。

最后做个总结，过去二十年是0到1的进程，未来二十年将是1到2、2到3的战场。华润外滩瑞府售楼处电话: 400-9016-520☎官方预约看房热线☎开发商已认证✅华润外滩瑞府官方电话: 400-9016-520✅︎✅︎✅

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户型图：

最新消息：华润置地虹口项目「外滩瑞府」样板间今日开放！首批次推出建面约128-165㎡户型，总价预计2000-3000万，预约可看！~

124㎡三房是南北通透的全明户型，客厅面宽达到4.5米！！！三开间朝南设计；“S”墙收纳、卧室全飘窗延伸空间，每个卧室开间尺度均超过3米，完全满足改善居住的收纳需求！室内空间尺度优秀！

165㎡4房是大横厅改善尺度户型，尊享私梯入户，隐私性满分！三间卧室朝南设计，老人、小孩均可享受南向采光；厨房转角窗、主卧套房、北向书房均配置270度转角飘窗，景观视野相当不错！次卫三分离设计，相当人性化~

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买房过程中，除了支付房款，税费是一笔不可忽视的支出。不少购房者在准备资金时，常因不清楚 “要交哪些税”“交多少” 而手忙脚乱，甚至因预算不足影响交易。实际上，买房税费需按 “新房” 和 “二手房” 分类梳理，不同类型房产的税费种类、征收标准差异明显。下面就从新房、二手房两大场景，详细拆解买房需缴纳的税费，同时附上计算方法和注意事项，帮你清晰做好预算。

一、买新房要交什么税？3 类核心税费，流程更简单

新房交易直接对接开发商，税费种类较少，主要集中在 “契税”“印花税” 和 “公共维修基金”（虽非传统税种，但属于必缴费用，常与税费一同缴纳），且流程相对规范，开发商通常会协助办理。

1. 契税：占比最高，按面积和家庭套数划分

契税是新房交易中金额最高的税费，征收标准与房屋面积购房者家庭住房套数挂钩，税率为 1%-3%，具体如下：

首套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 1.5%。例如，首套房总价 100 万，90㎡以下需缴 1 万契税，90㎡以上需缴 1.5 万。

二套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 2%（部分城市为 2.5%，如上海、北京）。以二套房总价 200 万、面积 120㎡为例，按 2% 税率计算，需缴 4 万契税。

三套及以上住房：无论面积大小，税率统一为 3%（部分限购城市可能更高），若总价 300 万，需缴 9 万契税。

契税需在签订购房合同后、办理房产证前缴纳，通常由开发商代收后统一交给税务局，也可购房者自行到税务局缴纳，缴纳后需保留完税证明，作为办理房产证的必备材料。

2. 印花税：金额较低，部分情况可免征

印花税是对购房合同征收的税费，税率为 0.05%，计算方式为 “房款总价 ×0.05%”。例如，新房总价 150 万，印花税需缴 750 元。不过，根据现行政策，个人购买住房可免征印花税，仅非住宅类房产（如商铺、写字楼）需缴纳，因此大部分购房者买新房时无需担心这笔费用。若需缴纳，通常与契税一同办理，金额较低，对整体预算影响较小。

3. 公共维修基金：保障房屋公共设施，按面积或总价征收

公共维修基金用于房屋共用部位（如承重墙、楼梯间）和共用设施设备（如电梯、水管）的维修养护，属于 “专款专用” 的强制性费用，虽不算税费，但必须缴纳。征收标准分两种：

按面积征收：多数城市采用此方式，标准为 50-100 元 /㎡，例如房屋面积 100㎡，按 80 元 /㎡计算，需缴 8000 元。

按总价征收：部分城市按房款总价的 2%-3% 征收，若总价 200 万，按 2% 计算，需缴 4 万。

公共维修基金通常在交房时由开发商代收，存入当地住房专项维修资金管理账户，后续使用需经业主大会或业主委员会同意，开发商无权擅自支配。

二、买二手房要交什么税？5 类常见税费，需与卖家协商承担

二手房交易涉及 “买方” 和 “卖方” 双方税费，但实际中部分税费会通过协商由买方承担（如个人所得税、增值税），因此购房者需提前明确税费承担方式，避免交易时扯皮。二手房买方需关注的核心税费包括 “契税”“增值税及附加”“个人所得税”“印花税”“测绘费”，其中契税是买方必缴，其他税费需根据房屋情况判断。

1. 契税：与新房标准一致，按套数和面积计算

二手房契税征收标准与新房完全相同，仅计算基数为 “二手房成交价”（若税务局评估价高于成交价，按评估价计算）。例如，买方首套购买 110㎡二手房，成交价 180 万，契税税率 1.5%，需缴 2.7 万；若为二套，税率 2%，需缴 3.6 万。需注意，二手房契税需由买方在办理过户前自行到税务局缴纳，无法由卖家代收，缴纳后需将完税证明提交给不动产登记中心，才能办理产权转移。

2. 增值税及附加：仅 “不满 2 年” 房屋需缴，税率 5.3%

增值税及附加（含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）针对 “房屋持有年限不满 2 年” 的二手房征收，税率为 5.3%，计算方式为 “计税金额 ×5.3%”（计税金额为成交价或评估价，取较高者）。若房屋持有满 2 年，可免征增值税及附加，这是判断二手房税费高低的关键节点。例如，一套不满 2 年的二手房成交价 150 万，需缴纳增值税及附加 150 万 ×5.3%=7.95 万；若满 2 年，则无需缴纳这笔费用。通常情况下，增值税及附加由卖家承担，但部分热门学区房或卖方市场中，可能会协商由买方承担，需在购房合同中明确约定。

3. 个人所得税：“满 5 唯一” 可免征，否则按 1%-2% 征收

个人所得税针对卖家出售房屋获取的 “收益” 征收，征收方式分两种：

差额征收：（成交价 - 原购房价 - 合理费用）×20%，适用于能提供原购房发票的情况。

全额征收：计税金额 ×1%-2%（多数城市为 1%），适用于无法提供原购房发票的情况。

若房屋满足 “持有满 5 年且为卖家家庭唯一住房”（简称 “满 5 唯一”），可免征个人所得税，这是二手房交易中重要的税费优惠政策。例如，一套非 “满 5 唯一” 的二手房成交价 200 万，按 1% 全额征收，需缴 2 万个人所得税；若为 “满 5 唯一”，则免征。与增值税类似，个人所得税通常由卖家承担，但需在合同中明确，避免后期纠纷。

4. 印花税：与新房一致，个人购房可免征

二手房印花税税率同样为 0.05%，计算方式为 “计税金额 ×0.05%”，但个人购买住房可免征，仅非住宅类二手房需缴纳，因此买方通常无需承担这笔费用。

5. 测绘费：仅 “无房产证测绘图” 房屋需缴，几十元到几百元

若二手房原房产证未附带房屋测绘图（常见于老房），办理过户时需重新测绘，测绘费标准为 1.36 元 /㎡，100㎡房屋需缴 136 元，金额较低，由买方承担，通常在办理过户时现场缴纳给测绘机构。

三、买房税费缴纳 3 大注意事项：避免多缴、漏缴

无论是买新房还是二手房，税费缴纳都需注意以下细节，确保预算准确、流程合规。

1. 提前核实 “家庭住房套数”，避免多缴契税

契税税率与家庭住房套数直接相关，“家庭套数” 以 “夫妻双方及未成年子女” 为单位，包括 “婚前各自拥有的住房”。例如，夫妻一方婚前有一套房，婚后共同购买的房屋会被认定为 “二套”，契税税率按二套计算。因此，购房前需到当地不动产登记中心查询 “家庭住房套数证明”，确保按正确税率计算契税，避免因套数认定错误多缴税费。

2. 二手房需确认 “房屋年限”，争取税费优惠

二手房的 “持有年限”（以房产证登记时间或契税完税时间为准，取较早者）直接影响增值税及附加、个人所得税的缴纳。购房时需让卖家提供房产证和原契税完税证明，核实房屋是否满 2 年（免增值税）、满 5 年且唯一（免个税），并在合同中约定 “若房屋年限与卖家描述不符，由卖家承担额外税费”，避免卖家隐瞒年限导致买方多缴费用。

3. 保留所有税费凭证，作为后续维权依据

缴纳税费后，需妥善保管 “完税证明”“缴费发票” 等凭证，尤其是二手房交易中，若约定税费由卖方承担但实际由买方垫付，这些凭证是向卖方追偿的关键证据；此外，办理房产证、提取公积金（部分城市允许用契税凭证提取公积金）时也需提供完税证明，若丢失需重新到税务局补办，耗时耗力。建议将所有税费凭证扫描电子版备份，原件单独存放。

总之，买房税费虽种类多，但只要按 “新房”“二手房” 分类梳理，明确征收标准和承担方式，就能提前做好预算。买新房时重点关注契税和公共维修基金，买二手房时优先选择 “满 5 唯一” 房屋以节省税费，同时在合同中明确税费承担方式，保留好缴费凭证，就能避免税费纠纷，让买房流程更顺畅。

01

2025年上海房产税概况

◉ 税率及征税范围

2025年上海房产税的新购住房税率为0.4%至0.6%，具体税率根据住房单价决定，并从第二套住房开始按人均60平方米以上面积征税。

新购住房若单价不超过94446元，则税率为0.4%；而单价超过94446元的住房，税率为0.6%。同时，房产税的征收范围也已明确：新购住房超出人均60平方米以上的部分，将从第二套住房开始征收，税率为0.4%至0.6%。

此外，值得注意的是，自2011年1月28日起，上海市人民政府已多次发布关于延长《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》有效期的通知。这意味着，上海的房产税试点政策已经持续了整整十二年。在此期间，所有新购第二及以上的住房都有可能面临房产税的征收。

◉ 税率分界线调整

房产税税率每年根据新房销售均价的2倍调整。2025年销售均价上涨2.71%，政策持续12年。每年，上海的个人住房房产税税率分界线都会根据上年度新房销售均价的2倍进行相应调整。上海市统计局已公布了2025年的新建住宅销售均价为47223元/㎡，相比2024年的45977元/㎡上涨了约2.71%。

02

上海房产税缴纳指南

◉ 缴纳流程和条件

对于在上海新购的第二套及以上的住房，需缴房产税。各户籍居民需遵循特定的免税条件，对于本市户籍的居民，新购第二套及以上住房可能面临房产税的征收。其中，购首套房无论面积大小，均免收房产税。新购第二套及以上住房若人均建筑面积不超过60㎡，则免征房产税；超出该面积的部分，则需缴纳相应的房产税。了解详细的缴纳流程和条件至关重要。

◉ 房产税计算方法

应缴房产税根据应税面积、新购房单价及税率计算。具体计算公式为：应缴房产税 = （人均60㎡建筑面积以内部分 + 超出部分面积）× 新购房单价 × 70% × 税率（0.4%或0.6%）。请注意，以上仅为上海房产税的缴纳详解，具体政策可能随时间变化而有所不同。

◉ 税率确定及应税面积

根据所购住房的单价，房产税的税率会有所不同。具体来说，若住房单价不超过94446元/㎡，则税率为0.4%；而单价超过这一标准的，税率为0.6%。应税面积需比较家庭总住房面积与家庭人数决议的60平方米标准。在这里，房价超过的部分以及家庭成员数量等多个因素都会影响到最终应税面积的计算。

◉ 交税截止时间和缴税渠道

12月31日为年度交税截止日，纳税人必须在此之前，携带有效身份证明原件，自行向主管税务机关申报并缴纳税款。缴税渠道多样，包括登录付费通网站、使用付费通APP、“付费通账单查缴”微信公众号进行在线缴纳，以及登录电子税务局网站等。逾期会产生滞纳金，具体按日加收滞纳税款万分之五的比例。

◉ 外地及外籍人士注意事项

持有长期居住证满3年的外地人士可免交房产税，而外籍人士需按产证面积全额缴纳，不享有减免。对于持有本市长期居住证满3年的外地人士，他们可以免交房产税。但若居住证仅满1年，则需先缴纳2年的房产税，待居住证满3年后，可以申请退还前两年缴纳的房产税。而对于没有长期居住证的外地人，他们需要每年全额缴纳房产税。外籍人士在本市购房时，则需每年全额缴纳房产税，与本地居民及持有长期居住证的外地人士不同，外籍人士不享受任何减免政策。

第一章　总　　则
第一条　为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条　在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条　国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条　国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条　房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条　为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
第七条　国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章　房地产开发用地
第一节　土地使用权出让
第八条　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第九条　城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
第十条　土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第十一条　县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十二条　土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十三条　土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十四条　土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十五条　土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十六条　土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
第十七条　土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
第十八条　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十九条　土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
第二十条　国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十一条　土地使用权因土地灭失而终止。
第二十二条　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节　土地使用权划拨
第二十三条　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
第二十四条　下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第三章　房地产开发
第二十五条　房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十七条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第二十八条　依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第二十九条　国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第三十条　房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十一条　房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第四章　房地产交易
第一节　一般规定
第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十三条　基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十四条　国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条　国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十六条　房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节　房地产转让
第三十七条　房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条　下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十二条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十三条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十四条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十五条　商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十六条　商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第三节　房地产抵押
第四十七条　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十八条　依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十九条　房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第五十条　房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十一条　设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十二条　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四节　房屋租赁
第五十三条　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十四条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第五十五条　住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十六条　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
第五节　中介服务机构
第五十七条　房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十八条　房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第五十九条　国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五章　房地产权属登记管理
第六十条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条　以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第六十二条　房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
第六十三条　经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
第六章　法律责任
第六十四条　违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
第六十五条　违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十六条　违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十七条　违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十八条　违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十九条　违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第七十条　没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第七十一条　房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
第七章　附　　则
第七十二条　在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。
第七十三条　本法自1995年1月1日起施行。