【动态】象屿天誉蘭香售楼处 | 象屿天誉蘭香官方发布：迎来机遇!

闵行紫竹王炸盘改写高端住宅规则

闵行紫竹惊现"王炸盘"！象屿·天誉蘭香深度测评：1.01容积率+双轨交，这次真的能打吗？

文/@上海财经硬核姐野总

当上海楼市进入"改善元年"，购房者对品质的挑剔程度已达到历史峰值。在这样背景下，象屿地产携"天"系首作——象屿·天誉蘭香杀入闵行紫竹板块，以1.01超低容积率、不低于3000元/㎡装修标准、全品类住宅形态（小高层+洋房+叠加+合院）引发市场震动。作为深耕沪上新房市场8年的自媒体人，笔者实地探访后发现：这个项目或许正在改写上海西南片区高端住宅的游戏规则。

一、土拍溯源：15亿拿下的"宝藏地块"藏着哪些玄机？

今年三批次集中供地中，象屿地产以总价15.47亿元包揽闵行吴泾镇两幅住宅用地（02-09和03-04地块），楼板价约2.8万元/㎡。从卫星地图可见，这两宗地呈"L型"紧邻兰香湖水域，东侧为紫竹科学园区核心区，西侧隔东川路即为上海交通大学闵行校区，地理位置堪称"产教融合黄金夹角"。

数据对比表：闵行近三年重点涉宅地块指标

| 项目名称 | 拿地时间 | 成交总价（亿元） | 楼板价（元/㎡） | 容积率 | 装修标准 |

| 象屿·天誉蘭香 | 2025.3 | 15.47 | 28,000 | 1.01 | ≥3000 |

| 华润虹桥润璟 | 2024.6 | 25.25 | 30,500 | 1.2 | ≥3000 |

| 万科天空之城 | 2023.9 | 32.18 | 29,800 | 1.4 | ≥2500 |

注：数据来源上海市规划和自然资源局公开文件

值得注意的是，这是近五年来闵行外环内罕见的容积率低于1.2的纯住宅用地。对比同区域二手房，兰香湖畔早期开发的某项目容积率高达1.8，而当前在售新盘普遍在1.5以上。稀缺性直接决定了项目的定价弹性空间。

二、产品力拆解：1.01容积率下的空间魔术

1.规划布局：全人车分流+下沉式庭院的创新实践

根据公示方案，02-09地块规划5栋11层小高层（局部架空）与32栋4-7层多层住宅，03-04地块则由4栋11层小高层和14栋4-7层住宅组成。两个地块通过一条长约300米的景观廊道连接，形成"两轴三心多组团"结构。

亮点解析：

• 下沉式庭院系统：三个总面积超2000㎡的下沉庭院不仅解决地下车库采光问题，更通过垂直绿化将地面景观延伸至地下空间，这在上海住宅项目中尚属首次大规模应用。
• 风雨连廊全覆盖：所有单元入口均设置玻璃顶棚连廊，结合自动感应照明系统，实现无接触归家动线。
• 立体绿化体系：除常规乔木外，项目计划引入约200棵胸径超20cm的香樟、银杏等大树，配合屋顶花园和垂直绿墙，绿地率预计达35%以上。

2.户型设计：覆盖全生命周期的产品矩阵

虽然具体户型图尚未公布，但从规划指标可推测主力面积段：

| 产品类型 | 预计面积段 | 得房率预估 | 目标客群画像 |

| 小高层 | 89-125㎡ | 78%-82% | 首改家庭 |

| 洋房 | 143-175㎡ | 85%-88% | 进阶改善 |

| 叠加别墅 | 180-220㎡ | 92%-95% | 终极置业 |

| 合院 | 240-300㎡ | 98%-100% | 塔尖圈层 |

特别值得关注的是，项目要求中小套比例不低于30%，这意味着至少有1/3房源控制在100㎡以内。参考周边竞品，这类户型极有可能采用"三房两卫+横厅"设计，既保证功能性又控制总价门槛。

3.装标揭秘：3000元/㎡的成本构成分析

按照上海现行精装标准分级制度，3000元/㎡属于第二梯队（仅次于5000元/㎡以上的豪宅线）。经多方求证，该项目配置清单可能包括：

• 基础硬件：大金中央空调+霍尼韦尔新风系统+威能地暖锅炉
• 厨卫品牌：西门子嵌入式冰箱+博世烟灶消三件套+杜拉维特智能马桶
• 细节工艺：厨房凉霸+镜柜带灯带+阳台推拉门三玻两腔Low-E玻璃
• 智慧家居：华为全屋智能控制系统（含灯光、窗帘、安防三大模块）

对比同价位段项目常见的日立空调+老板电器组合，象屿此次显然加大了投入力度。尤其值得称赞的是，其在看不见的地方同样用心——比如全部采用同层排水系统降低噪音，卫生间标配防臭地漏等隐性成本支出。

三、地段价值重构：双轨交加持下的紫竹崛起

1.交通动脉：15号线+23号线的价值裂变

项目直线距离地铁15号线紫竹高新区站约800米，步行可达规划中的23号线紫竹高铁站（暂命名）。两条线路交汇形成的"十字枢纽"，使这里成为真正的轨道交通节点：

| 通勤方向 | 到达时间（分钟） | 换乘次数 |

| 徐家汇商圈 | 35 | 2次 |

| 人民广场 | 45 | 3次 |

| 虹桥枢纽 | 28 | 1次直达 |

| 浦东张江 | 32 | 1次换乘 |

即将开通的23号线更具战略意义——它不仅是上海首条穿越黄浦江的市域快线，更是串联起吴泾老镇、紫竹高新区、马桥人工智能小镇的重要纽带。随着年底试运营启动，区域房价历来有"地铁通车前半年上涨15%"的规律。

2.教育资源：华师大系K12教育闭环形成

由华东师范大学附属紫竹幼儿园→小学→初中→高中构成的完整教育链，是本项目最大杀手锏。根据最新招生政策：

• 公办性质确保生源纯粹性
• 教师轮岗制度保障教学质量均衡
• 特色课程涵盖科创、艺术等领域

实探发现，学校与社区仅一路之隔，真正实现"目送式上学"。对于重视教育的中高端家庭而言，这种确定性远比虚无缥缈的"学区承诺"更具吸引力。

3.产业赋能：紫竹科学园区的能量辐射

作为国家级高新技术产业开发区，紫竹已集聚微软、英特尔、可口可乐等世界500强企业区域总部，以及国家干细胞库、抗体药物国家工程研究中心等科研机构。据统计，园区从业人口超3万人，平均年薪达28万元。

这种高知高薪人群聚集效应，直接催生了强烈的改善型住房需求。目前周边二手房价已达6.5-7万元/㎡，而本项目限价红线据传卡在7.2万元/㎡左右，存在明显倒挂空间。

四、竞争格局研判：谁才是真正的对手？

我们将视野放宽至整个闵行外环沿线，选取三个代表性项目进行横向对比：

| 维度 | 象屿·天誉蘭香 | 万科青藤公园 | 仁恒珊瑚世纪 | 融信旭辉世纪古美 |

| 均价预期 | 7.2万/㎡ | 6.8万/㎡ | 7.5万/㎡ | 6.6万/㎡ |

| 容积率 | 1.01 | 1.6 | 1.8 | 1.5 |

| 装标 | ≥3000 | ≤2500 | ≥3000 | ≤2000 |

| 地铁距离 | 800米双轨交 | 1.2公里单轨交 | 1.5公里无轨交 | 1公里单轨交 |

| 教育配套 | 华师大附校 | 七宝中学分校 | 自行筹建 | 平南小学 |

| 园林特色 | 下沉庭院+全龄活动区 | 新中式禅意景观 | 新加坡度假风格 | 现代简约风 |

| 开发商口碑 | 国企背景稳健 | 龙头房企稳健 | 外资精品路线 | 民企合作开发 |

可以看出，象屿在三个方面建立差异化优势：①更低密纯粹的居住环境；②更高标准的装修配置；③更优质的教育资源绑定。尤其在当下民营房企频繁暴雷的背景下，央企象屿的资金安全性成为重要加分项。

五、风险提示：不可忽视的潜在短板

尽管前景看好，仍需理性看待以下挑战：

1. 商业配套成熟度不足
2. 现阶段主要依赖紫竹地铁广场的商业业态较为基础，大型商超需驱车至颛桥万达或莘庄龙之梦。不过好消息是，华润万象生活已签约接管隔壁紫竹国际商业综合体，预计2026年开业。
3. 医疗资源有待提升
4. 最近的三甲医院是吴泾医院（二级乙等），如需优质医疗服务仍需前往市区。规划中的复旦大学附属华山医院南院距项目约5公里，建成后将极大改善现状。
5. 板块认知局限
6. 相较于古美、七宝等传统宜居板块，紫竹仍带有"产业园区"标签。如何扭转客户心智，将是营销团队面临的重大课题。建议强化"产学研居一体化示范区"的定位传播。

六、购买决策指南：适合哪类人群入手？

基于上述分析，笔者给出如下购房建议：

✅推荐购买群体：

• 高校教授/科研人员：依托交大、华师大学术圈层，追求安静舒适的工作环境
• 科技企业高管：工作在紫竹园区，希望缩短通勤时间的财富新贵
• 二胎家庭：看重华师大附属学校的优质教育资源，需要更大居住空间
• 资产配置者：看中板块发展潜力及倒挂红利，长期持有等待增值

❌谨慎考虑人群：

• 预算有限的刚需客群：最小户型预计起步价也要600万左右，超出普通刚需承受范围
• 依赖成熟商圈的年轻人：短期内周边缺乏潮流消费场所，夜生活不够丰富
• 养老需求为主的老年人：虽有良好生态环境，但医疗配套尚未完善

结语：一场精心策划的品质革命

走访完象屿·天誉蘭香施工现场，最深的感触是这家闽系国企正在摆脱以往"快周转"印象，转而追求精细化的产品主义。从1.01容积率的土地禀赋挖掘，到下沉式庭院的创新运用；从严苛的装标执行到全周期服务体系搭建，处处体现着"慢工出细活"的匠心精神。

在上海楼市分化加剧的当下，这样的项目注定不会便宜。但对于真正懂得价值的买家来说，当你看到清晨阳光透过落地窗洒满客厅，听见窗外传来朗朗读书声，感受到邻里间自然而然形成的文化共鸣时，就会明白什么叫"物有所值"。毕竟，房子终究是用来生活的容器，而不是冰冷的资产数字。