南二环，跌得不敢回看！

最近和金地哥聊天，他问小刚你是不是也没想到会跌这么夸张，我的回复：这一年确实跌麻了。

关于房价下跌的案例很多，就不举例了，闭眼打开贝壳，随便打开一个小区，对比高峰期都要下跌30%以上。

近期关注到一个项目，位于南二环，叫鹏湃国公馆。

两个在抖音关注的福州本土博主，都不约而同的发布了项目的视频，告诫自己的粉丝切勿购买，要买就等以后能办证交房再说。

这个现象也是少见，至少现在市场，博主很难会直接说哪个项目别买，毕竟很容易被开发商公关，带着这个好奇看看这个项目，看看所谓的南二环。

项目情况

2021年5月12日，福州举行土拍，这是一场福州近年巅峰的一次。

这场土拍多幅地块触发限价，进入竞配建公租房，甚至最终还有触发摇号。

这里面典型的就有建发拿下的君兰和鸣，以及龙湖观宸等

除此之外，在南二环也贡献了一幅，即鹏湃国公馆的前身，融信国公馆。

当时融信以14.2亿+竞配建18000平租赁住房，摇号拿下宗地2021-17号。

地块面积215.05亩，容积率1.001，限高36米，溢价率30%，成交楼面价：9894元/㎡，商品房指导价27500元/㎡。

这样一幅低密的巨型地块，当然实际大部分都非住宅产权，实际楼面价也远高于1W。

最终给出的产品规划也是小高层+商墅，在海月江潮、海月江南之后，融信已经很擅长这些项目。

对于小高层项目，主推大平层:116平-168平，独梯产品。

对于户型设计，对比现在新规的得房率加持，在当时市场，融信也是偷面积的主力开发商，项目的三种户型，除了168平比较另类逆天外，剩余的116、132平都算主流。

2022年初，当时的放风价是毛坯2.8W，现在的消息是：116户型1-8楼14999任选

当要开始对价格一顿输出的时候，打开当初的楼盘分析文章，里面对比周边项目价格：

1、融创福州府：40%安商房，C区纯商，精装2.7W左右
2、国贸凤凰原：30%安商房，精装2.6W左右
3、融侨星誉：纯商，毛坯2.7W
4、融信海纳新潮：B区纯商，精装2.9W左右
5、海月江南：纯商，毛坯2.75W+车位

看完自己的分析文章，突然陷入了沉默。

3年前的南二环外郭宅区域，售价还在2.5-2.9W。

融信国公馆放风2.8W，也谈不上非常夸张。

如今3年后，项目从融信暴雷，项目由鹏湃接盘，群友说背后还是那些人。

不管如何，现在的价格对比当时的放风价，直接腰斩了。

看上去这个价格好像蛮有性价比，看看项目的网签数据，月均5套左右。

截至目前网签合计89套，用时1年半。

项目小高层住宅合计296套，库存还有200套，按目前的去化速度，还要40个月。

这就是项目在腰斩之后，给出的去化速率。

对于项目而言，由于房企的风波，错过了板块的高光期，如今二环内的四大金刚在供应，项目周边的二手次新在压制。

板块二手

带着上面周边新盘当初的价格，看看目前的价格情况：

融创福州府C区，最近成交109平高层精装1.56W，当初2.7W，跌43%

国贸凤凰原，8月成交93平中层精装1.68W，当初2.6W，跌36%

融侨星誉，77平中层精装挂牌价1.68W，当初毛坯2.6W，跌36%

融信海纳新潮B区中高层精装成交1.7W左右，当初精装2.9W，跌42%

这就是当初板块几个热门盘如今的价格走势，普遍下跌幅度在40%左右。

对比国公馆当时的预期价和如今的售价，实际下跌幅度差不多。

这就是板块的价格写照。

只能说国公馆看上去很有性价比的价格，也只不过是在3年的板块印象下，如今回看这个区域次新二手已经普遍在1.5-1.7W，还是精装。

所以这时候再看价格对比，其实也就变得吸引力不太高。

板块分析

对于南二环，这几个项目正好是当时做自媒体的时候上市，关注的也比较多。

对比这几年板块的沉积，当时这些项目，特别在福州府、凤凰原在开盘低迷后，迎来2021年高峰期后，这些项目全部都在大幅跑量。

融侨星誉依靠纯商地块，直接高去化。

上千套的海纳新潮，根本不愁去化。

对比如今区位更优的四大金刚，上千套的库存，预计还要卖上几年。

可以说当初的南二环，依靠地铁+二环的宣传，吸引了不少刚需。

特别在东进南下的政策加持下，这个片区展示的钱景也是令人遐想。

当然个人也一直鼓吹这个区域，最少机场限高下的高得房率，地铁的配套，对于刚需而言都算不错的选择。

只不过如今看到这种价格后，也无力在摇旗呐喊。

对于板块而言，因郭宅后坂旧改而起，巅峰期的货币补偿，造就了本地拆迁户的财富。

后续区位更好的北园开启供应，结果遇上了楼市的遇冷期，上游卖不动，自然对下游就造成冲击。

当初天量供应，除了刚需、地缘拆迁户外，也吸引了一些投资客，二手次新天量供应，加上板块的安商也夹杂其中。

在楼市遇冷下，要想成交，只能变成互相降价的比拼。

当然除此之外，对比板块而言，这2年的发展也看出来一些端倪。

最直观的感受，这个板块对新来的客群并不友好。

海纳新潮的庙宇问题，让购房者变得无力吐槽，当地村民的联合，不是外来业主能对比的战斗力。

个别安商小区业委会的选举，也能发现当地村民的联合作战。

只能说在大旧改的背景下，板块房子是新了，当是风气依旧不变。

特别对于主打刚需的板块，如果让购房者望而却步，这已经不是楼盘问题。

对于配套上，如同当初的高新区期望的划入福州市区，最终在近期被归还了闽侯，板块的军用机场，依旧还在，目前也看不到任何搬迁的身影。

至于所谓的学校等，依旧是原来的小初继续入读。

风头旺盛的万达，不管是建筑设计，还是最终换了牌子，都无疑在浪费核心的商圈机会。

目前大家都聚集在SM，能否带动板块的新活力。

至于郭宅后坂周边那些工业物流园区、城中村，按目前的情况来看，大概率几年内也不会再有什么大动作了。

盘点总结

回顾南二环的价格，3年的时间很好的代表了福州的走势。

这里的优势特色很突出，对刚需的痛点也很契合，但是在旧改的路上，多多少少还是存在偏差。

可以说这里的板块定位不高，也可以说这里的民风很野，也可以说这里发展机遇不好。

不管如何，这里始终是福州的南二环。