商住小区独栋别墅翻建、扩建，如何办理规划审批？

事件背景先看新京报评论《200平别墅扩建到700平，谁给办的新房产证？》的报道。按照建设项目的报批报建逻辑，首先应具备有土地使用权，规划部门出具宗地的规划条件，再由开发人编制总平设计方案，再依据规划条件和相关规定规范进行审查后，自然资源部门核发工程规划许可，再经住建部门施工图审查后，核发施工许可。建设完成后，由自然资源部门进行土地核验和规划核实，完成各专项验收，在住建部门办理项目竣工验收备案，再办理权利人为开发人的房地一体的不动产权登记。再依据经备案的《商品房买卖合同》，办理房屋从开发商转移登记至业主名下的不动产权登记。商住小区宗地内的独栋别墅重建如何办理审批？

一、共有宗地问题

对于商住小区，开发商取得宗地土地使用权进行土地开发，在宗地内建设多栋高层住宅或低层独栋别墅，商品房建成销售并办理不动产转移登记，也就是办理了分户的不动产权证后，业主对该小区土地使用权形成共有。

在不动产登记程序中，开发商取得土地后办理记载土地使用权利的不动产权证，再报建开发，预售，开发项目经竣工验收备案，办理权利人为开发商的房地一体的房屋栋证。再根据商品房买卖情况，办理不动产权分证给业主。而在不动产转移登记中，业主办理的不动产权证证载面积为共有宗地面积，在权利其他情况中记载分摊土地使用权面积。而这种分摊的土地使用权面积，并没有在空间位置说哪一块属于哪个业主，仅是数字的分摊，并没有实际意义。且小区公共部分的绿化、地面停车位、消防登高场、体育设施、小区道路、物管用房等业主共有部分并不参与分摊，属全体业主共有，对共有部分为共有产权。

共有分为按份共有和共同共有，对于绿地、小区道路等公共设施业主共有部分应为共同共有；对房屋建筑占地部分应为按份共有，以房屋产权面积占总建筑面积的占比计算份额。转移登记到业主名下的土地使用权为共有宗地面积，分摊的土地使用面积并没有实际意义，所以商住小区独栋别墅业主是没有土地范围的。根据《民法典》第三百零一条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外”之规定，笔者认为业主独栋别墅重建应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，如超过原有建筑占地涉及占用公共部分应当经全体共同共有人同意。

如需要经共有人同意，无论是共同共有还是按份共有，肯定是很麻烦的事情，涉及到很多户很多人，各有各的观点，也肯定有一些业主不会同意，特别是扩大规模占地的，共有业主更难同意。而对于宗地内每一栋建有围墙院落的别墅，是否可以视同为围墙院落内为业主专有土地使用面积，无需经业主同意，或者在重建审批中视同为业主土地权属范围？

二、容积率问题

商住小区的规划条件是以整宗地给定的，出让前土地评估也按规划条件设定的容积率进行评估。在规划核实时，也是以整宗地内建筑面积的总量来核实规划容积率。譬如：某小区宗地面积为10000平方米，出让合同约定的宗地容积率为小于或等于2.0，开发商可建计容建筑面积为20000平方米。而在总平设计阶段就有两种可能，一种是开发商按合同约定容积率开发建设，建设了20000平方米；另一种是开发商为提升小区品质，按1.5容积率建设并办理工程规划许可，只建设15000平方米。对于第二种情况，实际计容建筑面积较出让合同约定可建计容建筑面积还有5000平方米体量。

对于以宗地核算的容积率，开发商没有建满的容积率，在重建过程中还是否可以使用？业主重建独栋别墅，能否再增加建筑面积，譬如原来两层的能否建三层、四层？而对于有围墙单独院落的别墅，假如重建建筑占地不超出围墙范围，但每户围墙院落内的绿化面积，在规划设计审批和核实中又计入了绿地率，院落内绿地改为建筑占地，则整宗地绿地率又降低了。

作为土地和规划主管的自然资源部门，在保障其他业主权利、共有权利人权利、规划指标的情况下，能否进行规划许可？怎样开展重建规划许可？