带你看中国｜2025年第三季度办公楼市场概览

2025年三季度，我国经济延续总体平稳、稳中有进的发展态势，在内外风险挑战交织的复杂环境下，依然体现了坚强韧性。虽外部环境趋紧、新旧动能转换阵痛影响部分行业，但政策精准发力有效激活新动能。今年以来，众多科技领域实现突破，人工智能等前沿技术超前布局，带动数字经济等行业快速增长。三季度，中国主要城市的甲级办公楼市场需求有所复苏，部分城市受科技行业带动，需求持续增长。然而整体市场表现依旧谨慎，成本依旧是租户首要考虑因素，供需矛盾依旧凸显，各城市甲级办公楼租金继续下行。

在2025年三季度，全国主要城市甲级办公楼市场整体净吸纳量录得74.2万平方米，较上季度增长显著。科技互联网企业带动多个城市甲级办公楼需求持续修复，部分城市展现地域优势在消费零售、出海相关等赛道成需求修复关键动力。整体市场依旧利好租户方，企业搬迁仍以成本优化为核心因素，租金下行使部分城市中甲级办公楼租户搬迁换租频率加快。

三季度，一线城市净吸纳量共计63.7万平方米，环比显著上升。在北京，区域间租金壁垒的打破增强了跨区域流动性，然而增量需求相对疲软，非续租租赁成交仍以小面积段搬迁为市场主力需求。在上海，全市净吸纳量录得19.0万平方米，成本驱动型搬迁和升级需求仍是办公楼市场主要需求来源，随着甲级与乙级办公楼之间的租金价差逐渐缩小，更多企业选择搬迁入甲级楼宇以实现性价比更高的升级。在广州，处于行业风口期的企业正积极把握当前市场窗口期，通过办公空间整合与办公环境优化提升运营效率，成为三季度广州甲级办公楼市场租赁需求的主旋律。深圳全市净吸纳量约为12.5 万平方米，部分租户把握租金调整机遇，从乙级办公楼或创意园区搬迁至甲级项目，实现了办公环境与品牌形象的双重提升。

三季度，1.5线及二线城市甲级办公楼市场共录得净吸纳量10.5万平方米。杭州净吸纳量约为3.6万平方米，数字科技创新型企业较活跃，金融企业需求趋缓。物流运输、能源矿业等传统行业的新租需求有所抬升。武汉、南京甲级办公楼净吸纳量分别录得3.2万平方米和2.7万平方米，需求活跃度小幅上升。成都甲级办公楼市场持续呈现存量博弈的特征，内部换租活动持续，新租与退租的面积基本持平。西安甲级办公楼净吸纳量共计录得约9,000平方米，换租升级流动日渐常态化，增量需求依旧有限。

三季度，科技互联网仍是多个城市的核心需求来源。在上海，人工智能行业持续扩张，相关企业在上海多个板块贡献大面积成交。广州科技互联网企业密集迁入广州国际金融城片区甲级办公物业；同时，电商平台、跨境电商及外贸服务等新兴行业表现较为活跃，带动需求端修复。深圳科技企业仍是市场需求的主力，贡献了约三成租赁成交面积。消费电子、人工智能应用、数字营销等细分领域表现较为活跃，带动科技园、前海等区域出现整层及以上规模的租赁成交。在成都，科技互联网行业需求持续复苏，本季新租面积突破3万平方米。细分领域中，软件开发和互联网平台企业表现活跃，人工智能与无人机等前沿科技类租赁需求首次跻身需求前列。

在上海，金融服务业保持韧性，其中私募基金需求有所上升。此外，以户外运动为代表的零售品牌租赁需求较为活跃。随着电商直播、即时零售等新消费业态的发展，广州潮玩服装、美妆日化、农业食品等热点电商领域加速转型升级，同时直播服务商也加速规模扩张，共同带动了甲级办公需求提升。深圳消费电子企业的出海势头显著，成为办公市场需求修复的新兴驱动力，多家具有全球销售网络的头部及新兴消费电子企业于第三季度新租或升级至甲级办公楼，合计面积超过一万平方米，主要用于海外营销、品牌管理及跨境商务拓展等关键职能。

三季度，全国主要城市的甲级办公楼市场新增供应总计101.2万平方米，其中一线城市新入市总量共计82.0万平方米。上海两个非中央商务区项目竣工交付，总建筑面积录得12.8万平方米。本季度有限的供应叠加租赁活跃度的上升，整体市场空置率环比下降0.5 个百分点至24.1%。广州甲级办公楼市场迎来三个新项目入市，其中两座为全自用总部大楼，仅一座面向市场开放租赁；因此，新增供应对全市空置率未形成明显压力，全市空置率环比下降0.7 个百分点至23.2%。深圳甲级办公楼市场迎来六个新项目入市，合计供应约38 万平方米，主要集中在前海与后海片区。新增供应的集中释放推动全市空置率环比上升1.1 个百分点至27.6%。

三季度，1.5线及二线城市新增供应体量共计录得19.2万平方米。成都金融城板块迎来东方希望中心二期项目交付，新增甲级办公面积约9.2万平方米。全市空置率环比上升1.2个百分点至34.0%，去化压力持续凸显。杭州录得一个新项目入市，位于钱江世纪城子市场，带来约10.0万平方米的新增供应，甲级办公楼平均空置率升至25.3%。

2025年三季度，全国主要城市的甲级办公楼租金仍处于下行通道。多数城市业主方提供更加灵活的租约条件，以维持现有租户，应对去化压力。部分城市租户面对市场租金与现行租约之间的差距，试图寻求租约重组谈判的机会。

一线城市中，北京租金延续前几个季度的下行趋势，环比下降3.2%。业主愈发重视现有租户的留存，正通过提供更为优惠的续约条款稳定楼内租户。优质的大面积租户作为稳定楼内租赁结构的压舱石，部分业主愿意在续租时为其提供公区重新装修等附加服务。上海甲级办公租金环比下降4.5%，业主为保留现有租户同时吸引新租户，在续租及新租条件上保持灵活的议价空间。部分业主表示愿意在延长租约的前提下接受租约重组。在广州，租金环比下降2.0%，企业成本敏感度仍处高位，大部分业主预料仍将继续采用让利的定价策略。深圳租金环比下跌2.8%。面对市场租金与现行租约之间的差距，更多租户寻求租约重组谈判。多数业主在新租及续租谈判中展现出更高灵活性，愿意调整租金及相关条款，以稳定或吸引优质租户。

1.5线与二线城市中，部分城市租金表现持续承压。杭州市场租金下行压力不减，三季度甲级办公楼平均净租金环比下降1.6%。南京甲级办公楼市场租金环比下降1.1%。成都甲级办公楼市场租金下行趋势延续，企业租赁成本控制意愿尤为强烈，租金环比下降1.8%。除降租外，业主正通过提供配套服务等方式竭力强化对存量租户的维系力度。

*本文标题插画部分为AI生成后二次创作