10月“好房子”去化居前但加速分化

预判11月，我们认为新房成交绝对量延续低位波动，城市间、项目间分化还将持续加剧。

◎ 文/ 俞倩倩

“银十”成色一般，新房供应显著缩量，成交持平上月，项目去化率同环比齐降。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？11月预期成色几何？

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10月30城去化率同环比齐跌至34%
北上广深蓉等热度转降

10月市场热度持续回落，据CRIC监测数据，30个重点城市10月平均开盘去化率为34%，环比降6pcts，同比亦下降4pcts。厦门、长春、东莞、珠海、徐州等5城本月无项目加推。

分城市来看，去化率超6成城市为天津、成都、杭州、长沙、西安，除杭州、成都为短期热度较高城市之外，天津、长沙、西安等主要得益于个别网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。

从变化趋势看，典型城市大体可分为以下几类：一是北京、上海、广州、深圳、成都等热点城市本月市场热度稳步回落，北上广10月去化率环比持降，广州10月去化率降至10%。深圳、成都虽环比持增，但同比不及去年同期，市场走弱趋势初显。二是苏州、合肥、南京、昆明等二线城市市场延续弱复苏走势，本月去化率环比持增；三是福州、青岛、南宁、宁波等10月去化率均不足2成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。

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穗蓉渝郑汉等部分“好房子”产品去化居前
项目间持续分化

目前来看，各地高得房率四代宅、新规项目入市对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用，特别是在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，产品力较强的优质改善盘成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目。以武汉为例，10月全市共计11次推盘，共计推出1354套，首日去化率为29%。其中新规项目推盘9次，推盘套数占比90%，首日去化率32%；老规范项目推盘2次，推盘套数占比10%，首日去化率仅为6%。

下表我们罗列了部分10月去化率居前产品力突出的“好房子”项目。可以看出，天津、成都、西安、武汉、南京、重庆、郑州等城市均有四代宅/新规项目热销。典型代表为天津龙曜城凤鸣项目，所在北辰南仓板块，凭借一期产品实景品质兑现+二期超配产品设计：一方面下跃户型增加地上院，独门独院，首层住户可通过南向走道直接入户；另一方面超高层高，洋房127平和139平户型，1-2层层高3.5米，3层-次顶层高3.2米，顶层3.4米；此外2700平会所面积，涵盖泳池，健身房、虚拟高尔夫、台球瑜伽等，获得客户认可，首开全部去化。

不过值得关注的是，随着各地新规/四代宅产品集中入市，销量亦有分化迹象，并非所有项目均能热销，以广州为例，2025年第二季度新规项目集中入市以来，整体去化率呈现出波动下行走势，近3月新规项目综合去化率明显回落，据CRIC监测数据，10月全市共11个新规项目入市，推货量占全市超七成，认购量占全市八成；但是去化率由2025年9月的25%降至10%，为近半年来最低位。

项目间分化逐步加剧：一方面番禺区的信达繁华里项目去化率高达77%，而同为番禺区的广州地铁地产·珑曜上城项目，8月推盘210套，去化率却不足10%。另一方面，即便是同一项目，因推售时间不同，去化率也有转降迹象，典型代表为增城区华润置地公园上城项目，7月去化率为63%，9月则降至58%；再如黄埔区中交科城·黄埔未来城项目，去化率由8月58%降至9月48%。

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优质配套“锦上添花”
津宁供给稀缺片区、长沙学区房热销

除了强产品力之外，健全配套设施也是吸引购房者的重要因素之一，尤其是具备强教育资源的学区房，也成为当前撬动销量的不二法门。下表我们罗列了10月部分主要是通过优质配套获得销售佳绩的热销盘。

天津建投奥体誉院项目所在南开奥体板块，市区高价值板块；板块多年无新房入市，市场竞争蓝海，项目凭借其优质区位+300万总价南开置业门槛+完善配置配套为核心卖点，首开2栋中高（94-120平)、3栋洋房（120-150平），合计160套，去化率高达100%。

长沙中建博萃府项目凭借中建信和“教育红盘”口碑延续，前期湘郡培粹顶级配套红头文件背书，100-120平刚需低门槛户型+首开当日89折优惠，实现首开热销。具体来看，项目配套入读湘郡培粹隆平校区一校两址本部，交通层面，距离6号线东湖站地铁口约800米，6号线直达黄花机场，并可换乘1/2/3/4/5号线，通达全城。商业配建社区底商，满足日常生活需求。约2.5公里10.5万方龙湖芙蓉天街，隆平高科板块大型商业体综合体，包含电影院、餐饮、娱乐、百货购等多种业态，完全满足日常的生活所需。生态层面，家门口东湖生态公园，南向约300米浏阳河风光带。

南京颐和·金陵印项目如是，因地处城南软件谷断供多年，此次为板块内首个四代小高层项目，客户关注度较高；且首开小户型产品，总价控制在400万以内，客群基数较大，故去化较好。

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镐苏郑汉等部分楼盘加速“以价换量”
特价房等助力去库存

而对于部分市场相对低迷的弱二线城市诸如西安、苏州、郑州、武汉等部分项目或加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金等，均取得了不错的营销效果。

譬如西安部分项目去化依赖降价销售，中国铁建花语博悦10月案场优惠点位由7个点扩大至12个点；万科东望国庆推出额外8个点优惠，整体认购量稳中有增，10月认购套数均在70套以上。

苏州10月销量TOP10中超半数项目因高性价比或以价换量入榜，以城市外围板块项目为主，中建御璟峯因国庆降价优惠入榜，折扣力度约7折。

郑州10月主城区认购TOP5项目均为特价项目，其中保利缦城和颂精装特价销量上涨453%；②特价/降价销售已成为三代住宅的必要手段，价格“见血”项目销量增长显著。

武汉10月老规项目以价换量效果显著：中建壹品汉芯公馆（二七）利用十一假期积极营销，以特价房、清栋促销名义让利促销，实现较高转化；武汉二十四城（吴家山新城）以工抵房名义促销让利，单周认购水平小有提升。

预判11月，我们认为新房成交绝对量延续低位波动，基于去年11月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅仍将有进一步扩大的可能。城市间、项目间分化还将持续加剧：京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，下行压力依旧较大，市场热度变化与新盘供应量和质密切相关；武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏走势，购房信心逐步修复；还有部分城市诸如南宁、福州、常州等弱二三线城市，预期整体去化率仍处于2成以下低位徘徊。值得关注的是，随着高品质改善住宅集中入市，高端市场亦存在热度转降迹象，并非所有高端住宅都可实现热销，内部也存在一定的分化行情，只有具备核心区位、优质配套、产品力佳的复合优势类项目才能保持高热。

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