从亏280亿到拿地“扫货”：揣着深铁的钱，在ICU门口练“造血”胜算几分？

一边是深铁砸了307亿“救命钱”，一边是半个月在5个城市悄悄拿地——万科最近的动作，像极了在ICU里刚稳住体征，就琢磨着怎么下床走路。但这“输血”能撑多久？“造血”又能不能真的成？

深铁307亿“续命”：钱怎么给，又要怎么花？

11月11号，万科又发了个公告：深铁再借16.66亿。算到这儿，今年深铁给万科的钱已经破300亿了，准确说是307.96亿。

这笔钱不算贵，利率2.34%，比市面上贷款低不少，而且用途很明确——专门还公开市场的债券。说白了，就是怕万科违约，先把最急的窟窿堵上。

图源：万科A公告

再往前看，深铁今年对万科那是“按月打钱”：从2月开始，前后给了11次，光6月底之后新增的、还有展期的钱就超145亿。有些借款甚至还拿到了深交所的“特殊豁免”，不用每次都走关联交易流程，效率拉满。

截至11月2号，深铁跟万科签的无担保借款合同已经有203.73亿，实际提了197.1亿，另外还有220亿的框架额度没动。这么算下来，深铁手里还攥着近430亿的“备用金”，就怕万科断了现金流。

为啥要这么救？看万科三季报就懂了：前三季度营收1613.9亿，比去年少了26.61%；净亏损280.2亿，光三季度就亏了160.7亿，比上半年加起来还多。手里的740亿现金，根本不够还短期债务。深铁这钱，就是“续命针”。

半月拿5块地：万科是胆子大，还是在“抄底”？

这边刚拿到“救命钱”，那边万科就在土地市场动了。10月底到11月初，半个月时间，在重庆、成都、徐州、西安、合肥各拿了一块地，总共花了10多亿。

但你仔细看就会发现，万科这次拿地特别“怂”：

重庆那块地，3.21亿底价成交，楼面价比2023年旁边的项目低了22.3%，等于捡了个便宜；

成都、徐州的地，都挨着自己在售的项目，比如徐州那块就在“檐语间”旁边，熟门熟路，风险小；

合肥更狠，连拿三块城市更新地，加起来货值超200亿，等于提前锁定了未来的销售。

再看全年数据，万科今年拿地其实很保守：前三季度新增的项目面积57.1万㎡，只够去年的68.5%；花的钱28.1亿，还不到去年的一半，而且每块地基本就几亿，不敢多拿。

就像上海镜鉴智合的张宏伟说的：“万科这不是在‘跑’，是在‘小步挪’，先把手里的存量盘活，不敢冒大风险。”

拆了“区域诸侯”：万科为啥要搞“大裁员式”改革？

拿地、要钱的背后，万科还在偷偷“做手术”——今年9月，把用了近20年的“集团—区域—城市”三级架构给拆了。五大区域公司、开发经营本部全撤了，改成16个地区公司，直接归集团管。

这事儿说通俗点，就是以前各个区域“各自为政”，你搞你的项目，我花我的钱，浪费不少还慢。现在集团直接管，就是要“把钱攥在自己手里，把效率提上去”。

为啥现在改？行业不好的时候，浪费就是等死。集权之后，资源能在全国调，成本能压到最低，才能腾出钱来还债务。

但改革归改革，卖房子的压力还在：上半年万科只卖了691.1亿，比去年少了45.7%。虽说在15个城市还能排前三，但整体卖得还是不行。

不过也有亮点，比如上海的“理想之地”项目，搞了个15分钟生活圈，2023年直接成了上海新房销冠。这说明只要产品好，还是有人买的，这或许是万科未来的出路。

关键问题：靠“输血”活下来，能靠“造血”一直活吗？

现在万科的处境很矛盾：

一方面，307亿输血占了前三季度营收的19.1%，等于每赚5块钱，就有1块是借的，离了“输血”根本活不了；

另一方面，拿地、做旧改确实能带来新货值，但问题是，万科现在拿的地大多是存量旧改，公开市场基本没动作。

张宏伟点出了核心：“旧改能救急，但想真的‘造血’，还是得在公开市场拿地。不然光靠盘活存量，撑不了多久。”这也是万科新管理层最头疼的事儿。

其实万科的情况，就是现在房企的一个缩影：政策喊着“高质量发展”，但企业到底怎么从“保命”转到“赚钱”，谁都没标准答案。万科这“输血+造血+改革”的组合拳，成了就是样本，败了就是教训。

可以说的是，300亿“输血”给了万科喘气的时间，5城拿地是它试着“造血”的信号。但能不能真的活过来，还得看它能不能把改革的劲儿、做产品的本事，变成真金白银的销售额。毕竟，ICU里的病人想出院，光靠输液可不够。

（内容参考来源：万科A公告、中国经济网、界面新闻、新京报及公开新闻报道）