江北嘴，为什么被重庆人低估？

江北嘴，作为重庆两江四岸核心区少有的全新开发的板块，是重庆的金融中心，号称“上有江北嘴，下有陆家嘴”！但是这个板块确被重庆本地人严重低估！

外地的TZ客户是很看好这个板块的，举个例子，中海紫御江山紫峰，因为江北嘴地处两江四岸核心，高峰期21年单价突破2万+，而最新成交单价也就1万出头，还是个精装修的房子。

这到底是为什么？当TZ热潮褪去，本地人就这么不看好江北嘴吗？不愿意去接盘，这太反常了！

首先表明观点，我没有唱空，相反我坚定认为江北嘴是被严重低估了，甚至是超跌了！现在反而是极佳买点，而不是卖点。

而本文我更多的是想去理性分析一下背后的原因，存在即合理，我们拆开真相简单分析一下：

1）“千年水码头”，核心不核心

别看现在江北嘴城市界面很新，高楼林立。在过去，老重庆人的心中，江北嘴就是个“渔村”，“千年水码头”。在重庆人的眼中，甚至觉得这个位置还有点偏。

江北嘴是从03年才正式开始拆迁新建的，发展分为三个阶段。房地产开始大量开发也是2013年左右才开始的，所以江北嘴很新，是重庆真正一环，三大CBD（解放碑CBD、江北嘴CBD、弹子石CBD）里面唯一全新开发的板块。

所以甚至刚开始，很多重庆本地人觉得这里很偏，啥都没有，我记得早期紫御江山特价房有卖过六七千的单价的。

另外就是江北嘴虽然在两江四岸核心位置，但稍显“核心不核心”，因为被两江分隔，相应辐射范围实际会打折扣，东面又是铜锣山山脉，向东辐射空间有限，向东又是寸滩、港城工业园区，购买力并不强，反而是向西向北辐射有纵深。

包括新两江新区，以及从大的中部槽谷来看，重庆的城市发展中轴是“重庆天地-观音桥-照母山”这些板块，因此你会发现重庆的很多购买力天然的，或者有某种神奇的力量，在往这条中轴线上去牵引。

2）江北嘴之殇，烂尾体质

江北嘴整体界面是很新，规划也非常好，但这个板块真的有点招烂尾体质。

这个短板，一直也被吐槽，就是这些大坑，烂尾楼。比如你从江北大剧院轨道站出来，就会很清晰的看到一个大坑，很影响体验，这个坑也是一波三折，被世茂拿下修世茂城市之门也烂尾了，后三次拍卖仍无人举牌。

再往前走不久呢，又是另一个坑，这个坑是之前规划的是要修重庆环球欢乐世界，根据规划还有一个很高的灯塔，极具昭示性。

后来烂尾被法拍，经历11次法拍，23年被渝开发子公司拍下。

不过，近期这块地终于迎来一些好消息。根据公开信息，这块地正在进行招募投资意向人，截止时间到11月9日，目前有2名投资意向人参与洽谈。希望能谈妥。

真的江北嘴有点招烂尾楼体质的，另外几个坑还有，江北嘴第一高楼，以前叫世界之花，后叫A-one，恒大中央广场烂尾楼，新鸥鹏二期部分烂尾，万科御澜道集中商业烂尾。

但江北嘴未来这些问题也在逐渐解决，比如新修的钻石广场、三洞桥商业又成为新的网红打卡地，未来的

W酒店也将惊艳亮相。

3）书包、商业配套相对短板

江北嘴现在主要分三个细分板块：江北嘴CBD书包是江北嘴实验学校，五里店板块有巴川量子中小学，溉澜溪板块有洋河花园实验小学+诚善中学（两江巴蜀教育共合体）。整体书包也不算太差，但肯定比不上照母山、礼嘉、中央公园这些第一梯队的书包，这是一个短板。

其二就是商业，江北嘴CBD板块有IFS国金中心、三洞桥商业还可以，但不像光环、天街这种亲民、实用综合商业体。但五里店板块恒大、新鸥鹏二期集中商业烂尾，溉澜溪板块万科集中商业烂尾。因此商业也不算短板，但也缺些遗憾。

4）缺乏真正豪宅

一个板块的上限还得需要豪宅带动，甚至是多个豪宅，要看豪宅密度。而江北嘴缺乏真正的豪宅，很多产品都是刚需的房子，这对江北嘴的地块是有点浪费的，再加之部分小区烂尾，就更有影响。

江北嘴稍微好点的房子，万科御澜道、天澜道11号、寰宇天下、壹号院东苑，但从产品业态、品质来讲，多多少少还是差点意思的，缺乏观宸、启元、壹号半岛、两江峯、舜山府这种豪宅。

但是马上远达的地块项目要出来了，五里店地块未来也会拍卖，江北嘴未来也会有高品质楼盘出来，会对板块带来一些变化。

而且根据规划，远达做的产品还是非常值得期待。根据目前获得消息，规划户型建面130-268平，12栋楼，新规四代住宅产品，下面我贴的图片是远达在成都做的产品，还是不错的。

上述都是江北嘴面临的一些问题，但反过来来看也是一些机会。

随着新的两江新区定位，江北嘴未来更值得高看一头。

1、地理位置：无论如何江北嘴都是重庆两江四岸核心区，全新开发板块，整体城市界面很新，北滨二路即将通车，邮轮母港建设，未来仍有好的预期。

2、产业引领：江北嘴是重庆金融中心，重庆是西部金融中心，江北嘴已集聚320家金融机构，汇聚全市超三成金融资产 上市企业数量和市值全市第一。且也可承接解放碑CBD、弹子石CBD购买力。

3、居住环境：江北嘴城市界面很新，居住环境其实很好，公园环境也不错，江景，塔山公园、滨江公园、溉澜溪体育公园、江滩公园，甚至也有个江北嘴中央商务区中央公园，居住体验感不输中央公园，但是跟中央公园一个价格，但地段完全不在一个层级，这明显不合理。加之未来江北嘴的烂尾楼、商业逐渐改善，城市配套亦会升级。

4、豪宅面世：远达项目，未来五里店项目逐步面世，甚至包括龙湖江山颂、西派城等泛江北嘴项目销售，均会增加江北嘴板块的豪宅密度，拉升板块整体价格和价值。

综上，江北嘴是一个被严重低估的板块，过去的CF风气把江北嘴推到过一个很高的位置，然后又回落下去，波动有点大，同时因为缺乏好的产品，烂尾等原因未能支撑住板块的价值。

但是我们拉长周期，江北嘴的地段和价值难以撼动，也希望ZF能投入更多的能量和资源好好打造这一核心板块，发挥其真正价值。

对于买房者而言，江北嘴无论自住还是TZ均是非常推荐，租售比也很高。如果你依然不知道怎么选择，欢迎链接老谭。