“以数治税”下房产税的高频涉税风险与控制

2025年10月20日财政部对外公布了全国1—9月税收收入为132664亿元，同比增长0.7%；其中房产税3478亿元，同比增长11.5%，增幅在我国18个税种名列前茅；这也在一定程度上说明2025年全国各级税务机关加大了房产税的征管力度，在“以数治税”的背景下，税务机关运用“五步”工作法，借助“规上企业无房源且无承租少未缴房产税”等税务预警指标、督促企业针对房产税纳税申报情况进行自查，不少企业面临补缴税款和滞纳金等风险。

这是您在祥顺企服阅读的第 21，447篇

涉税风险分析

风险点1：房产税征收范围界定不清晰

1.“私房公用”未申报缴纳房产税

所谓“私房公用”是指私营企业租借其公司老板或股东的住房，双方签定无租使用合同，将房产作办公或营业用途。不少企业认为：房产属于公司老板、股东私人所有，以免租金的形式租借给公司使用，不存在私人按房产原值或按租金收入计缴房产税的问题；但根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条：“房产税由产权所有人缴纳...”；根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条：“...个人所有非营业用的房产免纳房产税...”。按照以上相关政策规定，自然人非营业用变为营业用的房产应该依法依规缴纳房产税，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳…”。

2. 企业从存货转为投资性房地产未申报缴纳房产税

房地产开发企业将开发的商品房从存货转为投资性房地产后，因为并未实际出租，未申报缴纳房产税，不少企业认为：根据《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条关于“房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税”，将存货转为投资性房地产不属于应税房产；但根据国税发〔2003〕89号第一条“对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”的规定，房地产开发企业将其持有的房产在会计账目上从库存商品转入投资性房地产科目，按投资性房地产进行管理和核算，并且房地产价值随市场变化产生了损益，实际上构成对房产的实际使用，不再符合"房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税"的规定，因此，对投资性房地产中未出租部分也应该缴纳房产税。

风险点2：房产税计税依据不正确

实务中不少企业自用房产仅将“固定资产”科目记载的原值作为房产税计税依据，出现少计房产税计税依据、少缴纳房产税问题；根据《中华人民共和国房产税暂行条例（2011年修订）》“房产税依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳”，房产原值不一定是固定资产中记载的原值，这是因为，第一，《企业会计准则第6号—无形资产》应用指南规定，“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理，外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配”；但《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”因此，会计核算中土地使用权计入了无形资产，固定资产中记载的房屋没有包含地价，也就不能仅使用固定资产中记载的原值计算房产税，计税房产原值应包含相应地价。第二，《企业会计准则第4号—固定资产》第五条规定，“固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产”；但《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）进一步明确，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值、计征房产税。比如企业办公楼加装的电梯、楼宇自动化等其他设备、会计上确认为单项固定资产的，如果属于“与房屋不可分割的各种附属设备”应计入房产原值缴纳房产税。

风险点3：房产税纳税义务发生时间界定不准确

不少企业未竣工验收但已实际使用或对外出租的房产，因竣工验收程序复杂、耗时较长（可能达数月甚至数年以上），企业以“未竣工验收”为由未及时申报房产税。依据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第8号）第十九条明确规定：“纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税”。同时，《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕第89号）规定，“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税”。因此，房产税的纳税义务发生时间以“实际使用”为核心判断标准，并不完全以“竣工验收”为唯一判定标准，建议企业应在房产投入使用（包括自用、出租、出借）的次月起，无论是否完成竣工验收，均应及时履行房产税申报义务，避免因政策理解偏差导致税务合规风险。

房产税税企争议问题的处理与解决

1.农村建造的经营性房产是否缴纳房产税？

根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔1987〕财税地字第003号）第一项，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。是否符合“房产”的定义是农用房纳税义务判断的关键因素，即如果符合“房产”的定义，且属在房产税征税范围内的，则是房产税的征税对象。

关于房产税征税范围的确定，《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条规定：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔1986〕财税地字第8号）关于城市、建制镇征税范围的解释明确“建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村”。但是，关于建制镇的具体征税范围、随后《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》（国税发〔1999〕44号）第二条规定：关于建制镇具体征税范围，由各省、自治区、直辖市税务局提出方案，经省、自治区、直辖市人民政府确定批准后执行。因此，农村建造的经营性房产是否缴纳房产税，需要按照房产所在地的省人民政府的解释进行判断确定，例如，《山东省房产税征收管理暂行办法》第四条规定，“镇：为镇人民政府所在地(包括镇政府所在的行政村) ”；《浙江省人民政府关于房产税和城镇土地使用税征税范围的批复》（浙政函〔2006〕50号）规定：“除乡行政区域外，浙江省内用于生产、经营的房产和土地，均须依法缴纳房产税和城镇土地使用税；在乡行政区域内，常住人口（含务工人员）超过5000人、公共服务设施配套且区域内企业数量较多或规模较大的集镇或工商企业集中地，经市、县（市、区）政府确定，由省税务局审核后报省政府批准，可作为工矿区开征房产税和城镇土地使用税”；《陕西省房产税实施细则》第二条规定，“建制镇为镇行政区的区域范围” ；《福建省税务局关于房产税、城镇土地使用税若干政策问题的公告》第一条规定，“建制镇是指镇人民政府所在地，不包括所辖的其他村”。因此，提醒企业注意的是，房产税属于地方税，各省的执行口径有可能不一致，为稳妥起见，需要与当地主管税务机关确认。

2.房地产开发企业抵押给银行的待售房地产是否需要缴纳房产税？

税务检查过程中，个别税务机关认为，房地产公司将商品房办理房产证并登记到自己企业名下，已经对商品房进行了法律意义上的持有，用于银行抵押贷款，性质上已属于将售前商品房变成自用房产，构成国税发〔2003〕89号第一条所规定的“使用”应该征收房产税；但我们认为上述观点值得商榷，根据《民法典》的规定，抵押权属于他物权，设定抵押权系发挥了房地产的“处分”权能、而非“使用”权能，也就不属于国税发〔2003〕89号第一条所规定的“使用”；房地产开发企业抵押在银行的房产仍属于待售房产，不属于自用房产，故不需要缴纳房产税。不过，需要说明的是，既然房地产开发企业实际并未自用，账务上亦不应转入固定资产或投资性房地产科目核算。

文 章 来 源 ：祥顺企服特聘专家原创文章，祥顺研究院出品。