专家再度预测房价，房价和老破小都说到了

家人们，最近房产圈炸了个大消息，不知道你们刷到没？就是上海交大那位研究房地产的权威教授，咱先搞明白这人分量 —— 耶鲁博士毕业，师从诺贝尔经济学奖得主，2016 年就写了本《刚性泡沫》预警房地产风险，后来真被他说中了，可不是那种只会纸上谈兵的专家。

他最近在采访里说得特实在：从 2024 年初算，房地产还得调 3 到 5 年，房价还要再跌 20%-30% 才能到底，尤其劝手里握着重型 "老破小" 的，赶紧出手别犹豫。这话听着扎心，但你去二手房市场逛逛就知道，早有苗头了。上海老闵行有位阿姨，卖一套 59 平的老公房，6 楼没电梯，厨卫加起来才 8 平米，挂 135 万没人理，五个月后降了 5 万才出手，期间 38 组看房的，一大半一听 "没电梯" 直接走了。还有静安区那套 40 平的老破小，2021 年能卖 254 万，去年 5 月 190 万就成交了，一年多跌了 60 多万，这可不就是这位教授说的调整在慢慢兑现嘛。

那为啥房价非得跌这么久、跌这么多？咱掰开揉碎了说，根本不是谁故意打压，是市场真的变天了。首先最要命的是 "人不够了"，现在年轻人要么不结婚，要么结了不生孩子，刚需直接少了一大截。这位教授也提过，90 后 00 后跟咱们不一样，他们见过烂尾楼，见过房价跌，还面临工作不稳定，哪敢掏空六个钱包买房？很多人宁愿租房也不碰房贷，刚需接盘的人少了，房价能不跌吗？

再看老破小的处境，简直是雪上加霜。以前买老破小图啥？要么等拆迁，要么靠学区。现在呢？城市更新早就从 "大拆大建" 改成 "旧改" 了，刷个墙修个水管就完事，拆迁暴富的梦基本碎了。学区政策也在变，"多校划片" 一搞，老破小的学区优势没了，剩下的全是硬伤：没电梯、户型差、物业几乎没有，年轻人根本看不上。闵行那边二手房挂牌量都破 3 万套了，老破小占了三分之一还多，成交周期动不动就半年，买家还得砍价 10% 左右，这哪是资产，分明是烫手山芋。

更核心的是，以前房价涨得那么疯，全靠 "刚性泡沫" 撑着 —— 大家都觉得政府会兜底，房价肯定不会跌，就算贵也敢买。但现在这个泡沫正在破，这位楼市专家研究过美国、日本的楼市，他们泡沫破了都调了十年，咱们这 3-5 年、20%-30% 的调整，其实已经是在争取软着陆了。说白了，以前房价是脱离普通人收入在涨，现在要慢慢跌回跟大家工资匹配的水平，这才是正常的市场规律。

这波调整对咱们普通人影响可太大了，尤其是手里有老破小的家庭。我见过不少叔叔阿姨，一辈子积蓄就砸在这套房里，本来想给孩子当婚房，结果现在卖不掉、租不上价，急得整夜睡不着。更揪心的是资产缩水，一套 100 万的老破小，跌 30% 就剩 70 万，相当于好几年白干了。而且这还不是最惨的，要是房龄超 20 年，以后银行都可能不给贷款，到时候真成 "砸手里" 的死资产了。

但有一说一，这波调整也不是全坏消息。以前那种 "买套房躺着赚钱" 的歪风该刹刹了，房子终于要变回 "住的地方"，而不是投机的工具。这位教授也说过，第一套房本来就该是消费品，不是投资品，能方便上班、满足居住就行，别总想着升值。这话戳中了要害 —— 以前咱们把房子看得太重，好像没房就没面子、没安全感，但现在市场教育了我们，房子真不是万能的。

不过我得说句实在的，专家提到的 20%-30% 跌幅，不是所有地方都一样。那些人口净流入的核心城市，比如北京、上海的好地段，跌的幅度可能小一些；但三四线城市的老破小，跌得更狠、更难卖。这就是楼市的 "分化"，以后不是所有房子都能叫 "资产" 了，得看地段、看配套、看居住体验。

我最想跟大家说的是，别被 "房价永远涨" 的老观念坑了。老破小的价值崩塌，其实是楼市回归理性的必然结果。以前咱们总听中介说 "老破小总价低，好上车"，但没人告诉你，这玩意儿流动性差、增值难，等你想换房的时候根本卖不掉。现在这位专家把这话点透了，不是要制造焦虑，是提醒咱们普通人要看清现实。

最后想说，楼市这波调整，本质上是在给过去的泡沫还债。对咱们普通人来说，不用恐慌，但一定要清醒 —— 房子从来不是稳赚不赔的买卖，以后买房、持房都得更理性。那些喊着 "老破小要涨价" 的言论，听听就行别当真，市场的真实情况就摆在那儿：没人接盘的房子，再便宜也是负担。