离谱！悉尼买房地图曝光！悉尼人口暴增300%！租房市场疯了！

01

现实！悉尼$162万买房地图曝光，不同区差距大到离谱

根据PropTrack最新发布的《2025年10月房价指数》报告，悉尼独立屋的中位价首 次突破162万澳元，意味着购房者如今需拿出更高预算，才能在这座城市拥有一套住房。

但实际情况是，162万澳元在悉尼不同区域所能购买到的房产千差万别。

报告指 出，悉尼房价在10月平均上涨0.6%，已连续第十个月上涨，较去年同期上涨约12万 澳元。

当前，独立屋中位价为162万澳元，而公寓中位价为87.4万澳元，较去年增长4万多澳元。

*内城区购房仍紧张，东区涨幅领跑全市*

在悉尼的内城区与海港沿线区域，即便有162万澳元的预算，购房者依旧很难购得一套像样的独立屋。

目前，在Darlinghurst可用约162万澳元购得一套55平方米的两居室排屋，而Surry Hills则有一处两居室房产拍卖指导价为145万澳元。

东区市场过去三个月表现最为强劲，平均涨幅达4.49%，房价进一步远离中位价购房者的可及范围。

*北区与西南区：中位价可买到更多空间*

在悉尼北区，162万澳元仍有不少选择，例如Mount Colah的两居室住宅，或 Hornsby一套带有五间卧室的老房子。

在距离市中心约30公里的Condell Park或Revesby，这笔预算足以买下一套现代四 房双拼住宅，空间与配置都相对宽裕，性价比较高。

*利率下调与政策刺激推动购房热潮*

REA Group经济学家Eleanor Creagh表示，今年三轮降息显著提升了购房者的信心 与购买力，加上联邦政府扩大首置房担保计划，进一步放大了市场的购房热情。

“不仅利率下降提升了贷款能力，还带来了市场信心，让很多原本观望的买家提前入场。”

她说道，“他们担心房价会再涨，于是加快了购房脚步。”

Creagh补充道，政府10月扩大政策覆盖后，出现首置买家与投资者双重需求叠加的 局面，而房源供应并未同步增长，竞争愈加激烈。

*162万澳元仅能买“中环紧凑型三居室”*

LJ Hooker研究主管Mathew Tiller指出，当前挂牌量低于长期平均水平，新增挂牌房源供给不足，是导致房价稳步上涨的重要原因。

“我们在各个价格段都看到稳定的买家需求。”

Tiller表示，162万澳元的房价中位数，已让悉尼跻身全球高房价城市行列。

“这一价格并不能买到海边豪宅，更可能是在中环地段买到一套紧凑型三居室（小地块）房产。”

他还指出，以前这个预算可以在市区更近的位置买房，如今则只能将目光转向中环甚至外环区域，凸显购房者面临的可负担性挑战。

“要承担162万澳元的贷款并不容易，”Tiller说，“我们看到很多买家开始调整期待，要么在房屋大小、年代或品质上妥协，要么选择更远区。”

*卖家信心增强，春夏或迎挂牌高峰*

尽管买家面临压力，但对卖家而言，这波涨势是强心剂。Tiller指出，过去一年以及持有期在三到十年的卖家普遍获得了可观的资产增值。

“那些在春夏挂牌出售房产的卖家，有望获得不错的市场回报。”

*区域市场同步上涨，新州部分区域均价逼近百万*

报告还指出，澳洲区域市场10月房价同样上涨0.6%。独立屋中位价为69.1万澳元，公寓中位价为61.3万澳元。

在新州的纽卡斯尔、Hunter Valley和Lake Macquarie，当地平均成交价已高于全国区域平均水平，纽卡斯尔的均价目前约为90万澳元。

“自10月首置担保扩大后，我们看到更多首置买家进场，愿意提高预算。”中介表示，“今年越往后，购房者越愿意掏更多的钱。”

*墨尔本房价紧跟其后，公寓对首置者更具吸引力*

在墨尔本，10月房价上涨0.5%，独立屋中位价为100.7万澳元，公寓为62.5万澳元，相较悉尼仍具一定吸引力，尤其对首次置业者而言。

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5年人口暴增300%+！悉尼租房市场卷疯，租不起也买不起

悉尼一名租户揭露了当下租房者面临的残酷困境，她看过的多处房源要么“无法居住”，要么价格高得离谱，还有些房子甚至没来得及看就被人抢租。

Jess Gallagher目前在Surry Hills与三位室友合租，她说自己支付的房租“负担不 小”。

在悉尼瞬息万变的租房市场中，她感受到了激烈竞争。

“我经常要和很多人抢同一套房子，有些人出价太快，有时候你甚至没机会去看房，房东就已经同意让别人入住了。”

而当她找到没有太多竞争者的房源时，往往是有原因的。

“想找到一处符合标准的 房子太难了，我去看了好几套，虽然租金便宜不少，但这些房子设施老旧、环境堪忧，根本无法正常居住。”

金融服务平台Our Top 10的研究显示，自2021年以来，悉尼部分地区20至29岁的人 口增长了四倍。

面对市场上激烈的竞争和低质量的房源选择，Gallagher转向了Facebook，最终在 Surry Hills找到了合租房。

虽然她之前在Double Bay租一套更小的公寓也花同样的租金，但Gallagher称， Surry Hills的房租“绝对还是偏贵”。

结合过往经历，Gallagher希望房产经理能重视悉尼租房者现在支付的租金水平。

“当租客有需求时，尤其是在大家已经花了这么多钱租房的情况下，希望他们能更快捷、更积极地回应，这一点非常重要，”她说。

她希望政府能出台政策，让租户在竞争激烈的市场中拥有更公平的机会。

Gallagher说，在悉尼，自己买房的愿望“遥不可及”。

“你大概需要双份收入才能负担得起，所以买房虽然是目标，但在当前环境下，确实感觉很难实现。”

租房压力可能是许多年轻租房者现在选择搬离市中心的原因。

Our Top 10的最新分析指出，澳洲各州首府城市中，部分区域20至29岁人口正以前所未有的速度激增，部分地区五年内增长超300%。

在20至29岁租房主力军人口激增的区域中，Box Hill过去五年该年龄段人口增长了 337%。

Marsden Park-Shanes Park地区同年龄段人口增长了275%。

Our Top 10负责人Simon Ma表示：“西北和西南走廊的人口增长速度惊人……这得益 于新住宅区的开发以及悉尼地铁、西悉尼机场等基础设施的建设。”

目前Box Hill 的独立屋周租中位数为800澳元。

03

澳大利亚低价房产涨幅领跑市场，首付新政刺激购房需求

澳大利亚低价房产正以超越高端市场的速度增值。最新数据显示，符合政府”5%首付计划”价格门槛的住宅十月环比上涨1.2%，超出高端房产1%的涨幅。这一现象源于首次购房者激增、投资者需求及贷款政策调整的多重作用。

Cotality报告显示，自十月起政府取消首付计划名额与收入限制后，悉尼150万澳元、墨尔本95万澳元、布里斯班100万澳元及珀斯85万澳元以下的房产需求显著提升。十月全国低价位住宅（市场最低25%价格区间）价格季度涨幅达4.2%，远超高端住宅2.2%的涨幅，该趋势在悉尼（3.4%对1.7%）、墨尔本（2.5%对0.5%）等主要城市尤为明显。

Cotality研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）指出：”低价市场表现出明显优势。”十月政府发放5778笔首付担保，较去年同期增长1878笔，其中2700笔受益于新政。住房部长克莱尔·奥尼尔（Claire O’Neil）表示，该数据印证了财政部关于新政六年内推高房价0.6%的预测。

利率因素成为关键推手。劳利斯分析称：”6%贷款利率下，银行要求借款人通过9%偿贷缓冲利率测试，导致购买力受限的买家集中争夺低价房产。”投资者同样瞄准低价市场，试图在资本增长加速期获利。

墨尔本购房顾问温迪·张伯伦（Wendy Chamberlain）观察到，预算在50万至95万澳元间的首次购房者咨询量激增：”低价市场充满活力，但公寓供应过剩导致区域分化。拍卖现场竞标者数量明显增加。”

悉尼购房机构米歇尔·梅（Michelle May）证实同类现象，其描述价格门槛内的拍卖”非常激烈”，”父母银行”（指父母资助子女购房）深度参与：”常见父母激励子女’我帮你付款’的场景。”

劳利斯强调低价房领涨并非新政独力推动：”可负担性与偿贷能力约束长期引导需求流向中低端市场。”数据显示，该趋势在独栋房屋市场较单元房更为显著，如珀斯低价房季度涨幅达6.6%，远超高端房4.5%的涨幅。

04

哪里能找到近 10% 的租金收益率？

住房供应紧张和流动性劳动力正推高地区性市场的租金收益率，但房地产投资者仍需谨慎考量相关风险。

成功的住宅房地产投资核心在于一个选择：押注显著的资本增值，或是优先考虑租金收入带来的现金流。

如果你的目标是后者，你一定对 “租金收益率” 这个术语不陌生 —— 它是衡量房产年回报与售价或市值占比的指标。

举例来说，一套价值 100 万澳元的房产，周租金为 500 澳元（约合每年 2.6 万澳元），其毛收益率即为 2.6%。

根据 Domain 9 季度租金报告，首府城市以外的地区收益率正大幅攀升，其中区域城镇（尤其是矿业中心）领跑。

坎巴尔达西（Kambalda West）是珀斯以东约 7 小时车程的小型矿业城镇的一个郊区，截至 9 月的年度毛租金收益率高达 9.4%，位居全国首位。

即便是西澳大利亚州卡尔古利的乡村郊区萨默维尔（Somerville），其全国排名第十的收益率（8.81%）也超过了首府城市中收益率最高的郊区 —— 达尔文的格雷（Gray），后者收益率为 8.73%。

Domain 研究与经济学主管尼古拉・鲍威尔（Nicola Powell）表示，这些地区的房东要求更高的租金回报，以抵消在就业周期起伏不定、资本增长较低地区投资的额外风险。

“另一个体现是低空置率，” 她说，“当租赁市场竞争愈发激烈时，显然会推动租金上涨。”

必须指出的是，虽然高收益率让投资者欢欣鼓舞，但对当地人来说却是负担。以西澳大利亚州卡拉萨镇的佩格斯溪（Pegs Creek）为例，过去五年租金上涨了 100%；同镇的米勒韦尔（Millars Well）涨幅更是达到 118%。

SQM 研究公司董事总经理路易斯・克里斯托弗（Louis Christopher）说：“矿业城镇的收益率要高得多，但这背后有充分的理由。”

他指出，房产价值可能大幅波动，并引用 SQM 数据称，卡拉萨的住宅中位价从 2012 年的 80 万澳元跌至五年后的约 30 万澳元。

“租金回报自然必须很高，因为这些地区的风险更高。未来某个时候，矿业城镇还会遭遇另一次大幅衰退。”

抛开区域市场不谈，首府城市收益率排名前十的郊区中有九个位于达尔文。

“达尔文是名副其实的‘房东市场’，” 鲍威尔说，“流动性劳动力带来的持续供需失衡，以及相较于东海岸的相对可负担性，让租金保持高位，也巩固了其‘澳大利亚高收益之都’的声誉。”

在所有首府城市，公寓的收益率都高于独栋房屋。

其中一个原因是公寓售价更低：低价值房产加上强劲的租金增长，共同推高了收益率。

克里斯托弗表示，达尔文以及西澳大利亚州和昆士兰州区域热点地区的情况，充分说明了房地产投资者面临的风险与回报权衡。

他说：“在房产价格易波动的地区，更高的租金回报是对投资者承担波动性风险的补偿。”

“我们知道达尔文经历过多次大幅衰退，目前正处于复苏阶段，这对现有房地产投资者来说是好事，但这也很好地解释了为什么达尔文的租金收益率高于其他首府城市。”

鲍威尔指出，墨尔本中央商务区（达尔文以外唯一进入前十的郊区）也值得投资者关注。

“虽然近期它的资本增值表现不佳，但强劲的收益率和投资者兴趣的回升表明，该市场可能正在重拾动力，” 她说，“像墨尔本这样过去五年房产价值相当平淡的市场…… 这本身也有助于相对于房屋价值推高租金收益率。”

房地产投资者面临的关键问题是，能否同时享受资本增值和可观的租金回报；如果不能，哪一个更重要。

鲍威尔指出，虽然所有首府城市的公寓租金收益率都超过独栋房屋，但从历史上看，公寓的资本增值幅度低于独栋房屋。

例如，达尔文中央商务区东南 24.9 公里处帕尔默斯顿的贝克韦尔（Bakewell）郊区，过去一年公寓的中位周租金上涨了 15% 以上，但房产价值总体变化不大。

“这些高收益率通常出现在区域市场或远郊地区，那里的购房价格要低得多，” 鲍威尔说。

克里斯托弗表示，首府城市的收益率通常较低，但波动性也更小。

“投资者都想鱼与熊掌兼得，但现实是，在高收益率地区投资，你需要承担更多风险，” 他说，“这种风险意味着你可能在相对较短的时间内看到估值大幅上涨，或者相反，投资者可能会面临非常糟糕的局面。”

目前，只有布里斯班和达尔文的独栋房屋和公寓租金仍在上涨。其他地区的租金在达到历史高点后已陷入停滞。

Domain 数据显示，所有首府城市的独栋房屋租金连续五个季度保持不变，这是约 10 年来的首次；公寓租金在过去六个月持平，年度涨幅放缓至 3.2%，为 2021 年以来的最低水平。

鲍威尔表示，这意味着，对追逐资本增值的投资者有利的房价上涨，正在损害以收益率为导向的投资者。

“我确实认为，随着房地产市场购房价格回升，收益率表现可能会开始恶化，” 她说。

鲍威尔指出，尽管强劲的租金收益率和资本增值之间存在反向关系，实现平衡颇具挑战，但仍有其他因素需要考虑，比如租赁需求。

“你必须平衡这样的问题：这套房子出租难度有多大？我将面临多少其他投资者或投资房产的竞争？关键在于权衡资本增值、收益率潜力以及需求水平。”

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