物业不敢起诉欠费多的业主，却敢起诉欠费少的？

在房地产红火的时候，大家都非常开心，当时无论是高价买房，还是物业费，都是属于小事，因为买完房就能升值，一切的问题都靠这个来解决了。

现如今，房地产不景气，普通人不敢买房，更不敢卖房子。

此时，物业费的问题就被推到明面上，成为最有争议的话题。

因为大家都说，看不到物业做什么事，但一年的物业费要比水、电、气的费用还要高，这是不合理的。

一旦业主拖欠物业费的话，有就可能收到第三方催费公司的电话和短信，有的业主收到了法院传票。

但细心的业主在业主群里说，自家邻居就当时为了拿新房钥匙，不得不交了一年物业费，之后的几年里从来不交物业费，自己只是少交了一点物业而已，却被物业起诉了，心里确实五味杂陈。

从表面上看，物业公司的选择似乎不合常理，但背后通常有其商业逻辑和策略考量。

一、为什么物业不起诉多年不费的业主？

如果业主多年不交物业费的话，往往是小区业主里的“刺头”。

别看物业平时很强势，但事实上也是“老太太吃柿子挑软的捏”，专挑没权没势的老实巴交的业主起诉，有钱的有权的。

那些带头跟物业斗的，地痞流氓式的，平时很强势的，他们是不敢惹，也不惹的，反而会通过各种渠道打听这个人家的人什么来头在哪工作有没有社会关系，生怕惹到了不该惹的人，砸了自己的“饭碗”。

另外，物业公司起诉业主，其核心目标是以最小的成本收回最多的欠款，且带来的负面影响最小。

要知道小区是个熟人社会，舆论影响特别大。

如果物业把业主中的“刺头”给告了，哪怕理由充分，也容易被其他业主解读为“态度强硬”“不讲人情”。

尤其在业主群里，一条“物业告人”的消息，可能瞬间点燃情绪，被人贴上“欺负老百姓”“只认钱不认人”的标签。

并且，“刺头”业主会会提出各种抗辩理由（如服务不到位、公共收益不透明、设施维护差等），这就需要物业公司花费大量时间和精力去收集证据、准备材料，诉讼过程非常耗时耗力。

另外，很多物业最怕的一点：自己服务不到位，经不起法庭查。

因为，业主一旦提出物业服务不到位的话，物业就要举证来证明，还要接受被查的过程，但现实中，不少小区存在这样的问题：楼道灯坏了半个月没人修，电梯故障频发，消防通道被堵，绿化带杂草丛生，保安巡逻走过场……

进入到诉讼程序后，业主完全可以提起反诉，要求物业整改服务、赔偿损失，甚至要求公开公共收益（比如广告、车位租金等）。法院在审理时，不会只看“你有没有欠费”，还会审查“物业有没有履约”。

物业也清楚自己并不能拿出完整的巡查记录、维修台账、服务日志，或者被查出长期不作为，那不仅官司可能输，还可能被责令整改，甚至影响企业信用。本来是去要钱，结果自己被“翻旧账”，赔了夫人又折兵。

所以说，物业宁愿私下协商、分期催收、或者就是不收，也不愿把矛盾公开化、法律化。

退一步来说，就算是物业胜了，但在执行时难度要比催收物业费还是很难的。

毕竟，这些人会采取各种方式规避执行（如转移财产、拒不配合），导致判决难以落实，增加了物业公司的“执行成本”。

二、为什么会选择起诉欠费少的业主？

对于欠物业费少，或者是老实业主，平时好说话的业主，一听到被物业起诉了，就非常害怕，怕担责任，怕对家庭和小孩子有影响，所以就会选择将物业费给交上去。

另外，对于欠物业费少的起诉，由于金额少，欠费时间短，通常事实清楚、争议不大。

因此，这种小案件程序简单，可以直接走“支付令”或“小额诉讼”等简易程序，审理速度快，法律费用较低。

最让物业开心的就是，欠费少的业主，一旦知道被起诉后，多数会选择快速交费，选择息事宁人。

物业看到这个方法好用后，也就明白这件事，能起到示范效应，能快速地解决一批欠费少的案件，可以向其他观望的业主传递一个明确的信号：“无论欠费多少，物业公司都会采取法律手段”，从而起到“杀一儆百”的威慑作用，促使其他欠费业主主动缴费。

三、法院不会来轻易受理欠物业费的单案起诉

物业费收不上来，按理说，谁家欠费，物业完全可以去法院告他，可你发现没有？

真走到打官司那一步的，少之又少。

现在，法院不再轻易受理业主欠物业费的单案起诉，不是因为物业弱，而是因为这场仗本就不该打在法庭上。

要知道，对于欠物业费这种案件，全国各地的情况基本大同小异。法官遵从本心和证据的判罚往往会“一石激起千层浪”。

另外，一家物业公司频繁因欠费问题起诉业主，尤其是大规模诉讼，很容易被主管部门盯上，被视为“服务态度差”“矛盾化解能力弱”，直接影响信用评分。

所以说，对于认为物业服务不到位，只要能拿出证据的话，完全是可以与物业对话沟通的，不用害怕被物业起诉。

当然，这并不是说，业主就可以随便不交物业费了。

因为物业费是保障小区正常运转的“血液”。物业服务人员的工资，绿化要养护，公共区域照明、供水供电、电梯年检……

这些，都是离不开钱的，而这些钱都是在物业费里面。

如果业主都不交的话，最后的结果就是服务越来越差，环境越来越糟，房价也可能受影响。

另外，根据《民法典》第九百四十四条明确规定：业主不得以未接受或者无需受相关物业服务为由拒绝支付物业费。只要物业提供了合同约定的服务，你就得交钱。

只有，遇到物业长期不作为、服务严重缩水，业主也有权通过业委会、社区或法律途径维权，甚至依法启动更换程序。

物业不是小区的“主人”，而是“服务者”，只有搞明白这一点后，才能建立信任，而不是对抗，物业费也才能收起来。

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