从贝壳Q3财报看中国房市：新房、二手房都更难卖了

2025年第三季度，贝壳交出了一份信号复杂的财报：总交易额7367亿元、净收入231亿元同比保持稳定，但净利润却同比大幅下滑36.1%，降至7.47亿元。表面平稳、实际承压，是这季业绩最鲜明的特征。

贝壳整体规模看似稳定，但内部结构调整正推高成本、压缩利润，使得短期业绩呈现“增量不增利”的矛盾态势。官方数据显示，2025年前三季度，全国新建商品房销售面积为65835万平方米，同比下降5.5%；住宅销售面积为5.5063亿平米，下降5.6%。新建商品房销售额63040亿元，同比下降7.9%，其中住宅销售额为5.5329万亿元，下降7.6%。从这个数据看，2025年Q3，全国新建住宅的售价依然有1万/平米。

Q3，贝壳新房业务板块交易额同比下滑13.7%至1963亿元，直接导致收入下降14.1%。存量房（主要指二手房）交易额虽同比增长5.8%，但净收入仍下滑3.6%。

一方面，二手房市场价格持续下行。中指云百城二手住宅价格指数显示，2025年10月二手房均价环比下降0.84%，同比下降7.6%。2024年11月至2025年10月，二手房均价已连续下滑一年；另一方面，贝壳平台成交量在部分活跃城市有所增加，使得交易额同比仍能实现增长。显然，贝壳为了更快卖出二手房，给经纪人更高的分成，而平台依然需要支付固定的人工、房租、技术等成本。

与新旧房产交易业务承压相比，新业务板块正成为新的支撑力量。家装、家居与租赁等业务收入已接近公司收入的半壁江山，其中家装家居稳定运行、收入成本均保持持平。自2015年入局、2020年全面加码以来，贝壳推出被窝家装、收购圣都家装、爱空间，通过收购整合和品牌布局加速推进家装体系建设，借助庞大交易数据形成流量优势，但在高度分散的家装市场，要真正建立龙头份额，仍需依靠交付和成本效率构筑壁垒。

贝壳租赁业务则成为增长亮点，收入同比增长45.3%，并实现单季度盈利，成为最大增长点。原因是“省心租”模式房源增加，当然，其规模扩张也推高了成本。也就是说，整体来看，尽管房屋交易业务这头的成本随收入下降而优化，其中外部分佣成本下降11.5%，内部佣金和薪酬下降3.7%，但在租赁业务这边同比增幅达38.8%，抵消了交易业务成本优化带来的部分利好，总营业成本至181亿元，使整体营业成本增速（+3.8%）快于收入增速（+2.1%）。

整体来看，贝壳正在从“高毛利的房产交易平台”转向“多线扩张的规模型平台”，但转型期的成本结构与利润率压力正在被放大。在利润收缩的背景下，贝壳仍斥资2.81亿美元进行回购，创近两年单季新高。这一动作既体现管理层的价值信心，也折射外部投资机会有限和行业周期压力不减的现实，成为财报之外更耐人寻味的信号。