众说纷纭，不知真假！乾道湘江湾，一线江景项目，首开去化成谜！

2025 年 11 月 9 日，湘江新区大王山板块迎来一新盘首开 —— 长沙乾道湘江湾楼盘正式亮相，然而其实际去化情况却陷入众说纷纭的迷雾之中。

开发商宣称当天去化率达 69.76%，折合 62.78 套，但市场多个渠道给出的信息却截然不同 —— 有消息称当天仅去化 15 套，也有说法为 20 余套或 35 套，不同数据口径让真实去化情况扑朔迷离，最终真相仍需等待首开一周后的网签数据揭晓。

长沙乾道湘江湾项目坐落于岳麓区潇湘南路与莲坪路交汇处东北角，总建筑面积约 8.96 万㎡，容积率 2.3，绿化率达 35.78%，整体规划由 6 栋住宅、1 栋 4F 办公楼及社区底商构成。

长沙乾道湘江湾楼盘是由湖南鑫盛宇业房地产开发有限公司开发，由湖南乾道物业管理有限公司提供物业服务。

作为紧邻湘江的江景盘，其亲江距离仅约 26 米，堪称对江景资源的近距离占有。

回溯拿地历程，该地块于 2022 年 12 月 30 日由郴州鑫宇以 44193 万元竞得，溢价率 14.1%，楼面价 6389 元 /㎡，后续邵阳乾道地产入股参与合作开发。

在产品规划上，乾道湘江湾主打高端改善，6 栋住宅均为 24-25F 的全 T2 高层，商品住宅面积段覆盖 190-353㎡，包含 190㎡（含 194㎡）、221㎡（含 225㎡）、232㎡、280㎡及 353㎡五种户型，其中 190㎡和 221㎡户型占比最高，均达 33%，232㎡占比 17%，280㎡占比 16%，353㎡稀缺户型仅 4 套，占比 1%，项目整体共规划 276 套房源。

此次首开推出 1#、3# 栋，合计 90 套房源，涵盖 190-194㎡、221㎡、280㎡、353㎡等半新规毛坯产品，价格呈现明显梯度：1# 栋因一线临江，单价区间 1.8-2.1 万 /㎡；3# 栋主打主卧江景，单价 1.0-1.2 万 /㎡。

从项目推进节奏来看，营销中心及实景示范区已于 2025 年 10 月 1 日正式对外开放，11 月 6 日完成取证并启动认筹，短短数日便迎来首开。

凭借 “26 米亲江距离” 这一核心亮点，该项目本被寄予厚望 —— 在长沙多数江景盘与湘江相距 100-200 米的市场背景下，乾道湘江湾不仅咫尺临江，更正对湘江 1.1 公里最宽江域，拥有约 12 公里无遮挡远眺视野，无桥梁等建筑物阻隔，通过最大化江景视野，为住户带来堪比海景房的环幕观江体验。

此外，项目外立面采用玻璃幕墙与铝板的组合设计，实现 “0 涂料” 配置，既彰显了建筑的现代质感，也为室内观景效果提供了充分保障。

然而，光鲜亮点之下，项目的短板也同样突出。

配套方面，虽基本能满足生活需求，但能级与便捷度未达最优：轨道交通上，距地铁 3 号线山塘站约 450-759 米，属于步行可及范围，未来可通过规划中的地铁 5 号线南延线换乘，快速抵达湘江科技城、奥体新城等高价值片区；商业配套主要依赖洋湖商圈，距洋湖宜家荟聚、京东 MALL 约 2-2.5 公里；教育资源相对丰富，周边有多所幼儿园（如蓝光雍景幼儿园），小学有博才雨润小学、潭州实验小学等，中学则有湖南师大附中博才实验中学、雅礼洋湖实验中学等知名学府。

更值得关注的是产品设计层面的明显缺陷。尽管长沙乾道湘江湾项目瞄准高端改善客群，意图通过江景资源最大化、空间布局优化等满足需求，但户型设计却存在诸多不合理之处。

以 232㎡户型为例，其端厅南向开间仅 6.9m，次卫被设计在房间正中央，次卧面积仅 10-12㎡，这在同面积段大平层产品中极为罕见；同时，9㎡的厨房空间偏小，与大平层的整体格局形成功能失衡，与市场同类产品存在显著差距。

此外，作为新规时代下的产品，项目未过多采用飘窗、设备平台赠送等设计手法，整体得房率仅在 94%-100% 之间，远低于市场主流新规产品的水平。

这些短板也成为首开去化存疑的重要诱因。

在长沙当前高端改善产品扎堆、品质竞争白热化的市场环境下，乾道湘江湾虽将江景价值推向极致，但产品设计未能精准契合高端客群需求，叠加新规下赠送不足的劣势，使其在激烈的市场竞争中显得力不从心，这或许正是其首开去化陷入迷雾的核心原因。