北京房产律师：父亲将共同房屋卖给弟弟，哥哥以母亲份额未继承诉合同无效，法院驳回！

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一、案情介绍

（一）核心事实背景

亲属关系与死亡情况

被继承人陈建国（2016 年 2 月 11 日因脑血管病去世）与刘梅（2010 年 7 月 29 日因疾病去世）系夫妻关系，二人生育四名子女：长子陈明（本案原告）、次子陈刚（本案被告）、三子陈强、女儿陈丽。陈建国、刘梅生前无遗嘱，父母均先于其去世。

涉案房屋（一号房屋）基本情况

位于北京市大兴区的房屋（以下简称 “一号房屋”），其权利来源与变动如下：

1995 年 3 月 1 日，陈建国与甲公司签订《房屋买卖合同书》，购买一号房屋，优惠后房价 22332 元，建筑面积 53.93 平方米，房屋登记在陈建国名下。双方一致认可，该房屋购买于陈建国与刘梅婚姻存续期间，系二人夫妻共同财产；

2011 年 7 月 21 日，陈建国与陈刚签订《存量房屋买卖合同》，将一号房屋出卖给陈刚，合同载明建筑面积 58.36 平方米，成交价格 193521 元，后房屋转移登记至陈刚名下。

关键争议与诉讼主张

合同效力争议：陈明主张一号房屋是陈建国与刘梅的夫妻共同财产，刘梅去世后其份额应法定继承，遗产未分割时陈建国无权处分，且陈刚受让房屋存在恶意，故《存量房屋买卖合同》无效；陈刚抗辩：刘梅生前口头承诺将房屋给自己，家庭成员当时无异议，买卖是双方真实意思表示，合同合法有效，且自己负责赡养陈建国、刘梅，承担二老丧葬费，陈明的诉讼时效已过。

诉讼主张与抗辩：

原告陈明诉求：①确认陈建国与陈刚于 2011 年 7 月 21 日签订的《存量房屋买卖合同》无效；②诉讼费由被告承担。事实理由：一号房屋是夫妻共同财产，刘梅份额未继承分割，陈建国无权处分，陈刚恶意受让，合同无效。

被告陈刚抗辩：不同意陈明诉求，刘梅生前有赠与承诺，买卖是真实意思，自己尽了主要赡养义务，合同有效，且陈明诉求已过诉讼时效。

二、裁判结果

驳回原告陈明的全部诉讼请求。

三、法院说理

1. 举证责任分配与事实认定原则

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据证明，否则承担不利后果。本案中，陈明主张合同无效，需举证证明存在 “无权处分”“受让人恶意” 等法定无效情形；陈刚主张合同有效，需举证证明买卖是真实意思表示，但其抗辩意见的举证责任优先级低于陈明的主张举证责任。

2. 合同效力的法律适用

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条，民法典施行前成立的合同，若适用当时法律无效而适用民法典有效，应适用民法典规定。本案《存量房屋买卖合同》签订于 2011 年，需依据《中华人民共和国民法典》判断效力：

民法典第一百四十三条规定，民事法律行为有效需具备 “行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定”；

民法典第一百五十三条规定，仅 “违反法律行政法规强制性规定” 的民事法律行为无效，且该强制性规定需导致行为无效。

3. 陈明主张的无效情形不成立

无权处分不必然导致合同无效：陈明称陈建国无权处分刘梅的房屋份额，但即使陈建国存在无权处分，根据民法典及相关司法解释，无权处分并非合同无效的法定事由，仅影响物权变动效力，不影响合同本身效力；

无证据证明受让人恶意与意思表示不真实：陈明未提交证据证明陈刚受让房屋时存在 “恶意”（如明知遗产未分割仍低价受让等），也未证明陈建国签订合同时意思表示不真实；陈刚虽主张刘梅生前有赠与承诺，但即使该承诺不成立，也不影响陈建国与陈刚之间买卖意思表示的真实性；

诉讼时效抗辩的关联性：陈刚提及诉讼时效已过，但法院优先审查合同效力的法定要件，因陈明的主张缺乏事实依据，无需单独评判诉讼时效问题。

综上，陈明未提供充分证据证明《存量房屋买卖合同》存在法定无效情形，该合同符合有效民事法律行为的要件，故法院依法驳回其全部诉讼请求。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）