地产界ZARA！运河玖院二期+松榆里地块，快如麻？

现在都在抢跑了，竟然成了地产界ZARA……

【运河玖院】

拆哥拿到了项目二期的一手最新资料：

运河玖院二期涵盖 0807、0808、0810、0811 四块用地。

四块地分为临河和非临河两类。一线临河的优质房源集中在 0810、0811 地块，0807、0808 则是非临河地块。不过因为配建高度升高，后面低楼层也有遮挡问题。

比较受关注的花池规划，目前暂未获批。但最让人期待的 1.8 米宽阳台得以保留。这个设计一期就圈粉无数，没抢到一期的朋友可以重点关注。

0807地块共4栋楼，1-3号楼17层、4号楼9层带架空层，户型涵盖90-126㎡。

• 90㎡左右户型性价比高，但低楼层或受家园中心影响，建议优先高楼层。

• 109㎡东边户是三面宽设计，双卧室朝南，主卧带弧形超大转角窗，采光充足；西边户为两面宽，弧形转角窗设在客厅，整个二期109㎡两面宽户型仅 33 套；

  
  

• 121-126㎡平层热门款，采光、通风和观景效果俱佳，各仅剩20多套，下手得快。

0810临河地块，户型面积段升级至 151/156/214/217/260㎡，空间尺度和居住舒适度全面提升。

• 3、4号楼为临河带架空层设计，214-265㎡大平层，3.5米层高+一线运河景观，265㎡一线观景房源只剩下18套，稀缺性拉满？

  
  

• 1、2号楼二线临河，总高17 层，户型151-156㎡适配预算有限的改善家庭。

0811地块也是4栋楼，可通过天桥与 0810 地块连通。

• 最大亮点是2号楼：主力户型 175㎡，总高28层、楼高88.9米，是目前通州最高的住宅楼，视野会非常开阔。

• 1号楼北侧规划有化粪池，对居住环境敏感的朋友选房时建议避开。

更值得关注的是，二期取消了冻资环节，简化了购房流程，直接开盘选房或交钱排卡即可。按照最新消息，月中可能将启动认筹，预计11月底到12月初就能拿到预售证正式开盘。

流程简化意味着抢房节奏会更快，想获得最快排卡信息和细节加拆哥微信 menglin_2019 ，别错过心仪房源！

【松榆里地块】

位于朝阳松榆里片区，北临松榆北路，西接东三环南路，地铁现成有14 号线，未来还能衔接规划地铁11号线，位置和交通得天独厚。

地块纯住宅属性，占地约2.89公顷，规划地上建面8.08万㎡，容积率2.8，限高60米（局部 80 米），长方形地块+正南正北朝向，对大面宽改善户型十分友好。

从目前的市场消息来看，招商蛇口大概率操盘，早在地块挂牌前4天就启动设计招标，延续了此前拿下招商序、朝棠揽阅的 “提前布局” 风格。

关于产品规划，结合容积率和地块形状，拆哥大胆预测会采用 “高低配” 布局。

东边和中间区域规划10层左右的低密洋房，主打140-180㎡改善户型，面向追求低密居住的高端客群；

西边和北边可能会布局几栋25层左右的高层，户型可能控制在100-120㎡三居，兼顾部分刚需改善需求。

这就引出一个关键问题：同一小区内的价差会不会很大？

我的判断是：会。

三环边上的低密洋房产品，单价冲上10万+/㎡不奇怪；而高层小户型可能在7-8万/㎡左右徘徊。

毕竟核心区土地太稀缺了，开发商必须用产品切割来实现客群分层。

还有些细节要注意：临近远期规划的地铁11号线，需预留8米以上退线距离；东侧需设地上地下人行出入口，预留地下通道连接街坊路和文化用地；南侧受松榆东里老社区楼栋遮挡，部分低层房源采光可能受影响。

另外，这个地块有个绕不开的“缺陷”：周边城市界面老化严重，老社区集中缺乏高端社区的环境，城市更新速度缓慢。

用网友的话说：“住在这窗根儿底下，就是下棋的大爷和跳广场舞的阿姨。”

但在北京做项目，从来没有完美地块，真正的价值，在于如何点石成金！

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