江苏
南京，再现“免费送房”。
图源小红书
最近，锐评君在小红书上刷到一则卖房贴，房主不仅“免费送房”，还外送15万现金装修款，直言“赔了夫人又折兵”。
据卖家介绍，这套房位于麒麟板块，建面约109㎡，当年新房购入总价近300万，现在只需卖家承担剩余的190万贷款即可入手，房主非但“一分不要”，还另送15万装修款。
190万买原价300万的次新房还送15万现金，是抄底良机还是内有玄机？我们继续往下看。
01
先来看房源信息。
从房主描述来看，这套房源位于麒麟板块的蓝光睿创新筑雍秀园，户型建面约109㎡三房两厅两卫，5楼、纯毛坯。
图源小红书
从房主晒出的图片可以看到，虽然房源位于低楼层，但所在楼栋前无遮挡，因此室内采光尚可。
2020年房主以294万总价购入，目前只需买家支付剩余190万的房贷即可接手，成交后房主还送15万现金装修款。
翻看发帖记录可以看到，房主在今年9月底还想要以200万出手，到了10月底就让步到了190万，11月最新发帖中以赠送装修款的噱头，吸引了更多网友关注。
我们来算一下价格。
房源价190万、再送15万装修款，相当于建面约109㎡房源挂牌总价175万，折合单价约1.6万/㎡。
房主在2020年买下这套房子时，花了294万，折合单价约2.7万/㎡。
相当于比5年前省了119万，这对买房人来说相当有诱惑力。
而在二手房平台上，这套房子的价格优势却并不明显。
平台显示，睿创新筑雍秀园的二手房挂牌价约2.3万/㎡，建面约109㎡户型的最新成交价不到1.6万/㎡，低楼层房源单价则更低，只有1.58万/㎡。
除雍秀园外，蓝光睿创新筑逸璟园挂牌均价约2万/㎡、最新成交单价约1.5万/㎡；二期涵翠园挂牌均价约2.1万/㎡、最新成交单价约1.6万/㎡；三期沁泽园挂牌均价约2万/㎡、最新成交单价约1.5万/㎡。
整体来看，蓝光睿创新筑二手房可选房源较多，最新入手门槛多在1.5万-1.6万/㎡左右。也就是说，同样是1.6万/㎡的价格，在这个小区里还能淘到楼层更好的房源。
02
在南京楼市上行期，麒麟科创园板块也享受过“躺赢”的待遇。
麒麟科创园和新街口直线距离约10公里，且与大校场无缝衔接，先天区位优势明显。在楼市上行期，麒麟科创园以深厚的产业、完善的配套规划，吸引了不少房企拿地盖房。
前有中海、蓝光，后有仁恒、高科，2021年的仁恒城市星徽“5成首付、摇号盘”，算是板块楼市的高光时刻。
之后随着市场下行，板块新房供应放缓，二手房市场压力逐渐加剧。
绿城G39项目效果图
新房供应上，主要以高科紫麟景院、仁恒云谷世纪两盘为主。
高科紫麟景院：目前项目主力在售89、107、132、143㎡户型，均价约2.7万/㎡。
仁恒云谷世纪：主力在售户型建面99、125、143㎡，销许均价34002元/㎡。
纯新盘仅有绿城G39一盘待上市，拟建9栋16-17层小高层，将会是麒麟板块的首个四代宅。
相对来说，二手房市场的选择更为丰富。
目前，麒麟科创园板块二手房挂牌均价在1.9万/㎡左右，挂牌量近1.2万套，其中以中海国际社区、启迪方洲为代表的老牌二手房小区，挂牌均价多在2万/㎡以内，成交单价已降到1.5万/㎡以内。
像蓝光睿创新筑、熙悦、新保弘领东苑等房龄相对较新二手房小区，去年年中成交价还多在2万/㎡以上，而目前也跌到了“1”字头
相对来说，房龄更新、居住品质更新的仁恒城市星徽和时光璟宸，二手房价相对较为坚挺。
比如，仁恒城市星徽A区挂牌均价约2.9万/㎡，最新成交单价约2.9万/㎡，虽然低于当年3.2万/㎡的收官均价，但最新的市场行情却是逆势微涨。
去年10月成交单价仅为2.6万/㎡，今年1月还卖出了小区最高单价，一套建面约是164.67㎡的低楼层房源，以总价512万成交，折合单价约3.1万/㎡。
03
目前楼市行情下，二手房卖家若要急卖必得先“砍”三刀以示诚意，次新房“跳楼价甩卖”的也早已不是新鲜事。
虽然当下南京二手房市场虽以企稳回升为大方向，但具体到成交数据依旧是“以价换量”为主。根据国家统计局发布的数据，9月南京二手房价格环比下跌0.8%、同比下跌5.9%，房源充足板块的议价空间则更大。
同样下跌的，还有二手房的成交量。
克而瑞最新数据显示，至今年10月，全国30个重点城市二手房成交面积“七连跌”，多数城市同环比齐跌。其中南京10月份成交面积环比下跌34%、同比下跌52%。
这也反映了买卖双方在当下行情下的心理博弈和心态转变。
卖家不甘心亏损、开始“惜售”。对于在高峰期购入的业主，降价意味着资产缩水，因此更多不急卖的卖家，在房价逐渐跌出心理预期之后，宁愿不卖，也不愿“亏本”出售。
买家观望情绪浓厚。受“买涨不买跌”的惯性思维，行情持续下跌让更多人担心“抄底”在半山腰，认为当前的价格下跌趋势尚未见底，现在入手可能“买亏了”。
同时，成交量减少让买家有更多的选择余地，对于房源挑选更加精挑，反复比较，对房子的户型、楼层、位置、装修等要求更高，进而拉长成交周期。
不过对于急需资金周转的卖家来讲，若想快速成交，价格战仍是最有效的杀手锏。同时锐评君也建议有自住需求的买房人，可以多多关注心仪小区房价，适时出手。
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