保利半壁店豪宅，报规图怎么了

文/北京进深 林振兴

42岁的李红亮，头上的白发多了不少。上个月，他出席了保利时光里在昌平的项目发布会。

作为保利北京新帅，这是他上任八个月以来的第二次公开露面。

原本这个时间点，他应该为最新的保利半壁店项目站台。但现在，这个豪宅项目距离拿地快过去半年时间，仅丢了一版设计方案，甚至连反馈意见也还未出来。

最让李红亮发愁的或许是，北京建工地产疑似要撤出半壁店项目。

保利北京和北京建工可是老搭档，在北京合作过不少楼盘项目。

一般而言，合作方退出项目，是因为在开发理念、成本控制、利润分配上存在不可调节的矛盾。

从7.84万元/㎡楼面价来推算，未来半壁店项目至少要卖到11万元/㎡左右，但目前周边老小区的二手房挂牌价在9.7万/㎡。

报规图公示至今，已经过去多久了；公众反馈意见迟迟未出，拖慢了开放进程。

如若北京建工真的退出，半壁店几十亿的土地款，以及后续工程款等开支，只能由保利北京独自扛起重担。

01

保利半壁店项目的推进速度很慢，从拿地到出图，已经耗费了5个月。

都说慢工出细活，但从平面图看，它还是存在不少bug：

一、总平图上缺失了配电室和开闭站。

在半壁店地块出让文件中明确提到，规划在项目内新建10千伏开闭站1座。但为何总平图上却不见开闭站？

一个总建面超10万方的住宅小区，如果小区开闭站数量不足，可能会导致电力供应不足，从而影响小区的正常运行。

同在海淀，保利北京的另一个项目嘉华天珺，最新公示的西区总平图，配电室位于16#，其占地面积甚至比一栋单体住宅楼还大。

二、东、西地块各有一个面积约200平的室外运动场地，均占用了消防车道。

根据《建筑防火通用规范》GB55037-2022,第12.0.2，建筑周围的消防车道和消防车登高操作场地应保持畅通，其范围内不应存放机动车辆，不应设置隔离桩、栏杆等可能影响消防车通行的障碍物。

三、消防车道与楼栋长度不等宽。

它出现在半壁店西地块最西边的4#。

反观嘉华天珺和往西4公里外的北京隅海岄平面图中，消防车道都跟楼栋等宽。

此前，保利北京就在海淀吃过消防设计上的“亏”。

去年10月下旬，嘉华天珺被北京市规划和自然资源委员会海淀分局披露了消防设计问题。

它只得重新修改方案，再走一遍流程。

方案修改之后，消防扑救场地多了，绿地少了；有些楼栋增加了消防电梯，得房率变低了。

02

除了规划图的bug外，北京建工地产恐要撤资半壁店豪宅。

半壁店项目公司为北京慧海常筑置业，由保利北京和北京建工地产分别持股70%和30%。

业内人士猜测，由于半壁店地块要到实景阶段，再开启对外销售，入市时间大概在明年三四月份。

但这块地单单拿地就花了高达45.45亿元，后续还有请设计公司737万元，以及施工、监理单位也要花不少真金白银。

“等于拿地将近一年的时间全是投入，产生不了一点现金流入”。这样的投入产出比，任何地产商都会犹豫。截至今年三季度，建工地产的净利润2.07亿元。

北京建工地产开始行动了。10月23日，它出质所持北京慧海常筑置业136050股权数额，质权人是保利（北京）房地产开发有限公司。

加上此前出质的300万元，刚好对应注册资本的30%。也就是北京建工地产持有的全股股权。

此次北京建工的出质动作，很有可能是退出半壁店项目的前奏。

北京建工和保利北京是老搭档，双方曾合作开发过顺义星宸和煦、朝阳和光煦境、大兴和悦春风等项目，大部分都是保利主导操盘。

在海淀，双方合作了嘉华天珺。

它是今年海淀最早入市的新盘，但却没能抓住先手优势，取证已经10个月，销售情况一直不温不火。

在传统销售旺季金九银十，嘉华天珺的成交却滑至冰点。9月，网签量下降到了个位数，网签8套；10月，仅网签了2套。

目前网签累计216套，与其开盘海报上322套的数字还有差距。

全盘去化率16%左右，网签金额总计18.91亿元，约为拿地成本（89.01亿元）的21%。

一派火热的海淀楼市，它的去化速度比较慢。

作为保利在北京货值最大的项目，保利北京新帅李红亮为了尽快回款，祭出了二次调规 降价的大招。

03

半壁店项目的开发速度很不“保利”，主要原因还是地块自身的特殊性——限高问题。

地块北边有一座空军机场，距离跑道2公里左右，属于净空区内，控高很严格。

半壁店地块也是一宗有故事的地块，经历过调规，调整后要求主体建筑高度按15米限高，并严格控制在18米之内。

好房子新规鼓励开发商做到层高3米。按照这个限高，项目可能连5层都做不出来。

因为限高，某央企地产商觉得这样的地块做不出好产品，操盘难度大，在开拍前夜直接“弃拍”了。

但保利发展 北京建工还是义无反顾，最终以45.45亿元摘得半壁店地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

不过，调规文件还是留了一句活话：最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。

最终，开发商凭借超凡的能力，半壁店项目报规的方案，建筑高度15.05米至15.89米，建筑最高点为17.15米。

总平图来看，除了西区4#是12.41米，其余楼栋主体部分都在15米以上。