华润置地做四代墅，简直逆天了！

近两年，房地产供需关系发生了本质变化，高端住宅市场展现出穿越周期的稳定性。

然而，和始终旺盛的高端置业需求相比，供应的产品形态却越来越同质化，尤其别墅领域已经多年没有创新，这种供需错位让人感到可惜。

所幸，行业仍然有破局者，比如华润置地。今年华润置地结合四代宅标准与住宅低密化的趋势，确立了“四代墅低密产品战略”， 并在此之上推出了全新的“四代墅”产品序列——“园”系。

据悉，“园系”目前是华润置地内部最高阶的产品系。关注高端市场的朋友们相信已经听过上海的士林润园项目，这是华润置地的第一个“园系”代表作，以其一墅一定制的超配产品力，引发了市场的热烈反响。

近期，明源君注意到“园系”产品又有新作面世，它是坐落在北京中央墅区、温榆河头排的北京润园。这个项目的容积率只有1.01 ，是北京罕有的真正低密墅区。

北京润园延续了“园系”的顶豪基因与先进产品理念，以TOP房企满规格的投入决心打破了别墅领域的创新空白。

在明源君看来，北京润园构建的7维价值体系，正在重新构建当代别墅的新标准，我们详细来看。

PART 01

让建筑浸润于自然

最大化激活低密价值

谈到别墅项目，最直接能想到的就是由低密度带来的私密性、领地感。

但过去的一些别墅产品过于强调封闭性、私密性，建筑与环境过于割裂、独立，忽略了人对自然的亲近本能，以及生态环境对于人的滋养作用。

尤其是对于事业忙碌的塔尖客群来说，在与自然的接触中获得小憩的“小松弛”时光是非常宝贵的。

所以四代墅体系果断打破了这种传统理念，追求以人为本的适度开放，尽可能多的在户型中创造“松弛点”。

北京润园通过对庭院系统、露台规划与引光手法等细节的创新设计，展现出了在四代墅时代下，低密度优势更加极致的呈现。

其产品形态向行业展现了一个事实：做出在空间上既私密又亲自然的房子，完全是可行的。

我们可以来看三个细节。

一是打造极致包裹感的庭院体系。

北京润园的庭院景观，充分利用了低密墅区的规划发挥空间，先做景观规划再做建筑设计，可以说是四代宅“自然建筑”理念的教科书式落地。

一方面，其将社区内的水系景观结合外部温榆河公园，进行了过渡设计，呈现出引水入园、内外交融的景观呼应感，让水“活”了起来。

▲ 北京润园效果示意图

▲ 北京润园效果示意图

另一方面，项目还打造了一溪 一环三轴九境的多组团景观节点， 形成有机联结的绿谷景观带，每一户的归家动线都能观赏到丰富的景致变化。

▲ 北京润园效果示意图

在北京润园，景观并不是用于对建筑进行简单围合、制造封闭性的工具；而是有机包裹着建筑，能和居者进行亲密互动的生态组成。

这样的规划手法下，营造出了房子是从自然生长出来的浸润感，将低密墅区的景观充沛性完全铺满了。

二是空间重构，通过露台满配设计，弱化室内外边界，强化人与自然的融合。

北京润园在庭院体系上的突破，重构了景观与建筑的关系。而到了户内，他们甚至做的更加极致，把露台空间的价值发挥到了最大。

▲ 北京润园效果示意图

比如下面这个约328平方米的平墅产品， 做出了惊人的三联全景舱大露台，观景面总长达到了约21.4米 。

这还不算完，下面这个约329平方米的空墅更夸张，三面环绕式的三联全景舱长达近22米， 且打开了户内270度无间断的多重观景面，形成了私家专属的奢阔星空露台 。

住在这样的房子里，基本上步步是露台，庭院近在咫尺。虽然这两种产品是平墅和空墅，但却可以享受到“没有天花板”的独墅体验，居住舒适性、通透性直接拉满。

而这个约990平方米的院墅产品，更是拥有私属的多重立体院落，每一层都配备了亲自然空间。

比如首层的私家庭院、二层的观景阳台、三层的约14米宽全景大露台…

▲ 北京润园效果示意图

融合了多重亲自然空间的户型结构，具有超强的景观互动性，重构的是居住与自然的关系。 人要亲近自然、感受绿意，不必到花园去，因为花园就在家中。

三是无界光感，创造向阳而生的愉悦日常。

光是植物生长的重要源泉，但实际上人也一样。光环境的好坏，可以决定一个人、甚至是一个家庭的幸福感。

在低密墅区中，自然光的引入条件理应更好。但过去许多别墅产品都忽略了这个生活中最基本的自然要素。

为了让业主能更充分、更长时间的享受自然光，北京润园在引光手法上着实是下了一番功夫。

比如约271平方米的平墅产品， 做出了长达17米的四面宽结构，充分打开了户内采光面。

而约328平方米的平墅， 还打造了IMAX全景转角窗，叠加超长露台设计，大幅提升了自然光的引入面。

▲ 北京润园效果示意图

约990平方米的院墅则更加奢侈，其本身就具有超大楼间距，还打造了多重光厅。在光照向来匮乏的地下层，则打造出了地下庭院、天光泳池等引光空间。

▲ 北京润园效果示意图

这样就在垂直方向上强化了自然光的透入程度， 在家中的每一个角落都能充分享受到自然光环境，让光能肆意穿过空间、滋养日常。

PART 02

以人为本重构尺度

户型布局从主次分明走向家庭共鸣

明源君曾在过去的文章中分析过，不少所谓的“豪宅”产品，把设计焦点全都放在了客厅和主卧部分，而小孩房、老人房等只能获得“次等”资源。

这种空间与资源分配策略如果放在刚需户型中，是可以理解的。但放在尺度阔绰的豪宅产品中，就是一种严重的需求错位。

据了解，华润置地经过多轮调研发现，受过高等教育、具有国际视野的高端置业群体，具有更强烈的重视家族、平等教育、独立自主的进步价值观。

他们对过去的那些“偏心”户型普遍评价不佳，认为那和自己的价值观完全是背道而驰。

所以在华润的四代墅体系中，奢阔只是最低门槛，客户观念与空间结构的融合才是更重要的，尤其是以上这种“家庭平权”观念的落地，我们来看看具体是怎么做的。

一、庭院平权，一屋一景。

前面我们已经拆解了北京润园的景观优势，在以往，这种优势资源会优先给到主卧或客厅。

但北京润园不做选择，而是完全颠覆了过去做豪宅的手法，通过多重露台来实践“全都要”的庭院平权理念。

从约271平方米平墅产品中我们可以看到，它不仅拥有南北双露台，而且连次卧都有自己的一块露台空间，用于小憩、休闲。

而约329平方米空墅就更直观了。

一方面 ， 首层三面包裹的三联全景舱，为客厅、餐厅和多功能房都配置了一 个阔绰的露台延伸空间， 可以根据不同的生活场景需要，布置成各类功能“盒子” ，比如客厅外的酒会阳台、餐厅外的露营烧烤区、玄关外的阳光阅读区等等……

另一方面，二层的每个卧室也都配置了露台，家庭成员有专享的亲自然空间，可以根据自己的喜好去布置，而不必非要与家人共用。

▲ 北京润园效果示意图

二、卧室平权，一屋一天地。

刚才明源君也说了，许多所谓的豪宅产品，其实给到次卧的空间和资源都严重不足。

北京润园已经把这个问题彻底解决，所有户型的卧室都采用了套房配置，尺度舒适、功能完整，真正让家从“主人尺度”走向了“家庭尺度”。

比如这个约271平方米的平墅，就是完整的全套间配置，每个卧室都是小家化的布局逻辑，起居独立互不干扰。

又比如约329平方米空墅，不仅有全套房配置，而且还在主卧做了两个独立、完整的衣帽间，卫浴也是双盆配置，确保功能独立，男女主人都能有专属的起居梳洗功能。

▲ 北京润园效果示意图

而约990平方米的院墅则在此基础上更进一步，直接实现了“一层一代”、分层小家化的功能规划。

比如老人房就安置在首层，以照顾老人方便出入、喜爱庭院种植、上下楼不便等需求。

而二层则定位为孩童层，儿童房、家庭图书馆、兴趣屋、活动阳台等功能都可以放在这里，确保孩子充足的日常活动空间，并容纳他们多种多样的兴趣爱好。

三层则是主人层，双卧、双衣帽间与双洗漱台的配置，无不展现着四代墅的平权主张。同时，这一层仍然安排了一个大尺度的兴趣房。

可以看到院墅产品的每一层，都有独立完整的起居、休闲与兴趣空间，上下楼在互不干扰的情况下，可以完全容纳各家庭成员的生活方式，实现社交、娱乐分层。

这样的设计，可以说是对于客户家庭平权与兼容需求的极致回应。

▲ 北京润园效果示意图

三、公区平权，盛放更多元的家庭生活方式。

明源君注意到，北京润园的户型，在动区和部分静区都采用了无柱化设计，并且全户型都采用了双厨双餐厅的配置，将空间组合的自主权交还给了业主。

这样一来，业主在生活功能的偏好上完全不用将就，可以在更长的时间周期内根据实际需要，去改变家的布局。

比如这个约328平方米平墅户型，可以自由组合从多功能房到客厅的整个动区空间，还可以根据实际家庭结构，将北侧的两个次卧进行合并或分隔。

又比如中西厨的完全独立，能满足家庭成员不同的烹饪及用餐喜好，从而容纳更丰富的家庭欢聚场景。

这几年餐厨C位的概念越来越普及，中西双厨的配置显然能够更好的推动这个概念的落实。通过功能更多样化的厨房配置，以及LDKB一体化的空间，能更好的为家庭创造相聚机会。

▲ 北京润园效果示意图

总体来看，北京润园的空间创新， 能够让即使是追求“平权”的家庭，也能达到既有边界感、又有向心力的奇妙平衡。

这也是当代家庭观与产品形态的统一，明源君认为一定会成为长期趋势。

PART 03

细节中的理性奢华

产品从配置思维向服务思维进化

在买方市场和好房子时代下，只有奢材堆砌却缺少需求洞察的产品，已经属于偷懒做法了。

如何让精装从冷冰冰的配置，转向真正服务于人的功能，是房企们这个时代最重要的课题之一。

北京润园给出的解法，是成为奢华之上的理性实用主义者。在保持用材超配投入的基础之上，以居住者的视角仔细打磨功能性。

一、空间高获得感，实现种树自由。

户型的得房率越高，基本就等同于功能兼容性越高。

在这方面，北京润园是挖掘到了极致。通过对多重露台、入户玄关等空间的挖 掘， 所有产品都能实现超高获得感的室内空间 。

而院墅就更奢侈了，除了总赠送面积高达约140-210平方米之外，还拥有超大的占地面积，单户平均容积率只有0.66，直接实现庭院种树、赏园自由，最大化延展居家生活的可能性。

▲ 北京润园效果示意图

▲ 北京润园效果示意图

二、高定精装，审美与品质均以大师级标准实现。

在住宅领域，装修这件事向来是个老大难问题。

业主自己装吧，装修队的水平良莠不齐，很容易导致最后成果差强人意；开发商统一装吧，不仅风格雷同，而且也很考验开发商的设计审美。

结果北京润园直接大手一挥：“全部让设计大师来把关不就行了？”

没错， 北京润园所有户型的精装，都有顶尖设计师的参与。哪怕是小到像门把手这样的细节，也是孟德仁、李佩卿等设计大师的作品。

▲ 北京润园用材示意图

更别说设计风格与奢材奢石的用料把关了，全都是定制级别的手笔，确保每一户都有顶尖的审美和品质，直接从源头解决问题，这实在是出乎明源君意料。

三、尊贵归家+精研收纳，兼顾奢华与实用。

在归家体验上，北京润园把别墅应有的尊贵感做足了。

不仅全户型都配备了私家电梯，独门独院入户，院墅产品更是享有五重玄关归家礼序，同时也拥有自己的私家车库，独享3-5个车位空间，真正的塔尖排面。

▲ 北京润园效果示意图

▲ 北京润园效果示意图

▲ 北京润园效果示意图

▲ 北京润园效果示意图

另一方面，北京润园还引入了日本与香港的先进收纳体系，每户都配备了800库+步入式归家衣帽间，从回家那一刻就彻底解决繁琐的归纳问题，以极致的功能性，保持归家环节的优雅与简洁。

结语

当下的高端住宅赛道越来越拥挤，但标准却越来越模糊。所幸还有如华润置地这样的产品主义者，在每个领域中坚持突破和创新。

明源君认为， 北京润园这部作品既是豪宅价值的回归，也是人居标准的突破。其以近乎全能的7维价值打造力，“卷”出了低密别墅产品的新高度与新形态。

据悉，北京润园未来还将搭载“T+礼仕”管家服务体系，为业主构建塔尖圈层社交club。这座“园系”新品将给北京中央墅区、乃至于全国别墅市场，带来怎样的新面貌？实在值得期待！

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